新加坡房價對城市競爭力的影響研究

摘要：文章針對新加坡房價對城市競爭力的影響進行案例分析。研究發現：新加坡房價和城市競爭力基本保持同步上升的歷史趨勢。新加坡相對適宜的房價分別從城市經濟增長、產業轉型升級、人力資本積累等方面促進城市競爭力的提升。新加坡經驗啟示主要體現在政府嚴格有效的宏觀調控、合理的住房制度保障、科學的多中心城市空間規劃三個方面。新加坡的發展經驗對世界各國城市的競爭力提升提供了許多經驗啟示。

關鍵詞：新加坡；城市競爭力；房地產價格；經驗啟示

一、 引言

新加坡是一個地處東南亞地區、擁有718.3平方公里的國土面積的“花園城市”國家，常住人口547萬人，人口密度高達7 257人/平方公里，是亞洲發達的資本主義經濟國家，與韓國、中國香港、中國臺灣并稱為“亞洲四小龍”。近年來，新加坡城市綜合競爭力穩步增長。已經成為亞洲最大的金融中心城市，也是一座冉冉升起的世界一線城市。當前，全球許多發達國家和發展中國家的城市房價高企并且暴漲，增加了居民的住房負擔，影響了企業的盈利和生存，甚至威脅到社會的穩定，影響了城市競爭力的提升。然而，根據Demographia近年來公布的《國際住房可負擔性調查》報告，2010年、2012年、2015年和2016年間，新加坡的房價收入比分別為5.1倍、4.4倍、5.6倍和5倍。根據新加坡建屋發展局數據的計算，1999年、2003年、2005年、2008年房價收入比則分別為3.91倍、3.90倍、4.49倍和5.15倍，均處于國際公認的3～6的合理區間內。胡潤研究院發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》則指出，新加坡已成為最適宜高凈值人群投資移民的國家之一。總體來看，新加坡房地產業一直保持了合理穩定的價格發展態勢，宜居環境優良，這些都為新加坡經濟發展創造了良好的條件。在土地緊缺、人口稠密的條件下，新加坡依然將房價調控在合理的區間內，保持世界一線城市的地位，具有世界一流的城市競爭力。這背后有哪些值得推廣的經驗？值得我們深入探究。

二、 新加坡房地產業和城市競爭力的歷史回顧

房價對城市競爭力的影響，作用于競爭力內在構成，反映在競爭力的外在表現。因此，這里首先有必要對新加坡房價和城市競爭力的發展歷史進行回顧。

1. 新加坡房價的歷史波動。新加坡房價的歷史波動大致呈震蕩上升態勢，主要分為以下三個階段：第一階段是1970年～1992年，這一期間新加坡房價呈穩步上升趨勢。主要原因在于1970年～1989年期間，新加坡政府通過建屋發展局向組屋購買者提供低息貸款的方式推行“居者有其屋”計劃，并且不斷完善中央公積金制度，促進了新加坡房地產業的穩步發展。第二階段是1992年～2005年，這一期間內，由于亞洲金融危機作用下，新加坡房價出現劇烈波動。在國際游資及本地炒家瘋狂炒買的推動下，1986年～1996年間新加坡房價出現暴漲，其中私宅價格更是漲幅達到440%；1996年～2005年間，在金融危機和組屋轉售限制放開的沖擊下，新加坡房價大幅下跌，這期間的私宅價格的跌幅達到45%；第三階段是2006年～2014年，這一期間內新加坡樓市進入復蘇階段。由于美聯儲實施量化寬松政策的沖擊，大量資金（大部分為外資）涌入房地產市場，新加坡房價短期內暴漲超過60%，房價躍居亞洲第二的位置，并在2014年達到頂峰。在此之后，在政府冷卻措施作用下，房價已連續3年出現回調現象。

2. 新加坡城市競爭力的歷史發展。總體而言，新加坡城市競爭力大致呈持續上升態勢，主要體現在經濟發展、科技創新和產業升級三個方面。第一，經濟發展方面，近40年來，新加坡人均GDP持續提升。1976年～1996年約20年間，人均GDP從1萬美元增長到3萬美元。到2016年，人均GDP已上升至5.2萬美元。在此期間，勞動生產率則呈震蕩上升態勢。第二，科技創新能力方面，新加坡R&D投入逐步提升。1990年新加坡R&D投入僅為5.72億美元，到2008年已持續攀升到71.28億美元，受次貸危機影響，2010年R&D投入下降到64.89億美元，2012年回升到72.45億美元，年平均增長率約為12.2%；第三，產業結構方面，如表1所示，比較新加坡1970年、1980年、1990年、2010年三大產業的地位，可以發現新加坡產業結構已逐步優化，表現為第三產業產值所占GDP的比重顯著得到提升。截止到2010年，新加坡三大產業的比重變化為第一產業產值所占GDP比重已降至1.5%，而第三產業貢獻高達74.5%，其余是第二產業所占比例；金融、商業服務、旅游、電子信息等行業已成為新加坡國民經濟的主要支柱。

三、 新加坡房價在城市競爭力提升中的作用

總體來看，新加坡房價和城市競爭力均基本保持穩步上升的歷史趨勢，本部分則從房價影響城市競爭力關鍵要素的視角進行分析，具體包括房價影響城市經濟增長、產業結構升級以及人力資本積累三個方面。

1. 適宜的房價為城市經濟增長帶來動力。相對適宜的房價促進了新加坡經濟的穩定增長，增加了財政收入和就業。首先，隨著房價的穩步上升，房地產業也成為新加坡國民經濟的重要支柱產業，房地產業領漲新加坡經濟，產生了可觀的經濟效益。特別是新加坡房地產業在2008年金融危機爆發后為其經濟的復蘇發揮了極其重要的作用。根據新加坡貿易與工業部的統計分析表明，2009年第四季度新加坡經濟形勢扭轉之前連續下跌的頹勢，GDP同比增長超過了3.5%。同時，與房地產市場相關的建材、鋼材市場回暖增速明顯。其次，適宜的房價帶來的相關收入也極大地促進政府財政收入的增加。2010年至今，新加坡政府每年從房地產業得到的直接收入占財政總收入的20%至35%，足以成為“加快轉變經濟增長方式”、成為繼續推動整個國民經濟發展的火車頭。再次，新加坡的房地產業不僅是經濟支柱之一，而且很好地解決了民生就業問題。房價的穩步上升拉動居民對于經濟復蘇的心理預期，市場期望持續走強，企業紛紛啟動占領市場的擴張計劃，從而增加了大量就業機會。例如，2009年～2010年，巴克萊銀行零售和商業銀行部門的職員數量從350人迅速增加到750人，以應對即將到來的“擴張計劃”。

2. 適宜的房價為產業轉型升級提供良好環境。相對適宜的房價促進了新加坡產業結構的轉型升級。首先，房價保持在合理區間內對于產業升級具有重要意義，過低的房價不利于吸引資本和擠出低端產業，過高的房價則增加企業成本，導致要素和產業流出，甚至導致產業空洞化和房地產泡沫。新加坡相對合理的房價水平既有助于新加坡擠出落后產業，又有利于高端產業擴大生產規模、提高勞動生產率、節約成本，理順企業用工成本和投資機制。其次，房價的穩步上升促進房地產業的發展，能夠帶動產業鏈的延伸，不僅促進建筑業等初級產業發展，還吸引了大批金融、高科技企業和服務業扎根新加坡，從而形成良好的產業集群效應，促進高附加值產業的發展。新加坡房地產行業的產業鏈的延伸集中體現在寫字樓市場的交易中。以2009年為例，SP Service公司是一家主營互聯網服務業務，承租位于亞歷山德拉路的楓樹商業城內約9 290平方米的辦公樓；必和必拓集團也承租了濱海灣金沙21 460平方米的辦公樓作為分部。西海岸私人房屋單位激增167%，極大地促進了西海岸圣淘沙島等地賭場、餐飲、環球影城（Ulliversal Studio）、酒店等產業發展。新加坡的產業結構得到不斷調整和完善，形成了制造業四大主體產業集群和服務業五大產業集群，新加坡最終實現了由最初的人口密集型產業向技術密集型產業的轉變。

3. 適宜的房價有效促進人力資本積累。相對適宜的房價促進了新加坡的人力資本積累。新加坡歷來對于本地和外來人才均具有很強的吸引力。根據英士國際商學院（INSEAD）和人力資源公司德科集團（Adecco）“全球人才競爭力指數”（Global Talent Competitiveness Index）2015年1月發布的調查報告顯示，新加坡培養、吸引和留住人才方面的競爭力在全球118個國家中排名第2，也是亞太地區表現最好的國家。適宜的房價對于新加坡人力資本積累具有重要意義。首先，新加坡相對合理的房價節約了高端人才和創業者的居住成本。政府為海外的“高端人才”提供免費住房或給予購房者寬松政策，房地產開發帶來的醫療、衛生等方面優越的配套條件，以及舒適的生活空間和便捷的交通基礎設施，也有利于新加坡吸引海外高精尖人才和跨國企業入駐扎根，為科技進步和自主創新能力的培養提供了保障。其次，新加坡以組屋為主導的低價保障房，能夠徹底的解決低收入和外來務工人員的問題，保障低收入勞動力不會流失，降低企業用工成本。而大規模的公租房和廉租房建設，減少房屋購買需求，確保低收入群體退出房地產市場，避免盲目購房引起的房產市場“羊群效應”。

四、 新加坡維持適宜房價，提升城市競爭力的經驗

1. 實行嚴格有效的住房調控政策。嚴格有效的住房調控政策對于新加坡的成功具有重要意義。住房調控政策對于穩定房價的積極作用在以下三個方面中均有所體現：第一，2009年～2011年金融危機后期，新加坡住宅市場實際上增值了近50%。對此，新加坡政府迅速做出回應，并采取一系列的房地產調控政策。從2011年1月11開始陸續出臺的多輪調控房價的政策，如貸款比例、印花稅的提高、限制組屋出租等措施。經過四年的調控，據監測，2015年新加坡房地產實際價格已穩步回升約15%左右，房產價格與調控前相比已趨向合理。第二，2013年10月，新加坡國會對房地產稅（修正）法案進行了修改。該法案在執行中，政府堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，從而有效促進社會公平和優化資源配置。第三，2017年6月以來，新加坡房地產市場房價跌幅收窄，成交量卻增加很多。似乎顯示著新加坡房價要迎來反彈。然而，新加坡金融管理局最近發布的《2016-2017年度報告》表示，房地產降溫措施施仍將繼續實施下去。新加坡政府謹慎、穩健的政策，有效的穩定了市場預期，避免因松綁導致的房價爆漲。

2. 實施多層次住房保障制度。合理的住房制度為新加坡的成功提供制度保障。新加坡住房制度的優越性主要體現在組屋、公積金、房地產稅三個方面。首先，組屋是新加坡公共住房保障體系的主要組成部分，目前，新加坡大約81%的家庭居住在組屋中，1981年～2016年新加坡住房自有率已從60%上升至90%以上。成熟的組屋制度是新加坡居民實現基本生存權利的保障，體現了“房子是用來住”的本質屬性。由于組屋帶有福利性質，新加坡政府規定，組屋有嚴格的售賣條件，只能賣給建立家庭的新加坡公民和永久居民。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，必須以舊換新，以防有人投機占有；其次，公積金制度為社會成員提供養老、醫療、儲蓄等提供保障，其覆蓋范圍也從公共和私人部門內的雇員擴大到自雇者。經過多年的實踐，已被證明對調控國民經濟起著重要的作用，對新加坡的金融體系、對節制消費、抑制通貨膨脹都有著巨大的影響力；第三，新加坡住宅類稅收主要以累進稅制為主，按照“有錢人多征，普通人少征”的思路征收，自住型住房所需繳納的房產稅要低于非自住型，比較注重社會公平和資源的優化配置。

3. 強調多中心式城市規劃建設。多中心組團式城市規劃為新加坡的成功提供空間支持。隨著人口的聚集，城市規模一般會經歷一個由小到大的過程。在一定的技術和偏好下，當城市人口超過一定規模時，城市的負外部性大于正外部性，城市會出現房價高企等規模不經濟現象。在市場力量的作用下和政府的規劃下，資源和人口開始向外轉移，產生新的城市中心，因而有助于緩解高房價現象的發生。自1970年以來，新加坡在城市外圍陸續建設了淡濱尼、大巴窯、女皇鎮、緯壹科技城等新城。新城的主要功能就是與中心城市互補，功能更加綜合，網絡聯系密集。形成并未脫離主城區而獨立發展，既促進城市中心職能分散化，又避免同質化競爭。住房建設方面，則采用的“鄰里中心”的規劃思想，建有50多個居民小區，每個小區居民大約10萬人左右，一般由相對交通封閉的若干組5～10棟20～30多層的樓宇集中布局而成，且均配備了完善的商業、學校、醫療等社會性基礎設施。最終推動了城市空間結構向多中心、多軸線、多組團的樞紐型網絡城市演化，在一定程度上緩解了單中心城市容易出現的高房價等城市病問題。

五、 經驗與啟示

本文通過對新加坡房價對城市競爭力的影響的分析，發現適宜的房價對城市競爭力的提升發揮著不可替代的作用。新加坡在土地緊缺、人口稠密的條件下，城市競爭力依然保持在世界前列，其發展歷程對我國城市發展可以提供以下經驗：

1. 合理的住房制度是穩定房價、促進城市競爭力提升的重要保障。對居民而言，組屋制度使得廣大居民或和創業者能買得起、住得下，減輕后顧之憂，嚴格的組屋買賣制度也抑制了住房投機；房地產稅、公積金制度的施行則有效的縮小貧富差距，促進社會公平，優化資源配置，增加居民生產動力。對企業而言，先進的住房制度使房價趨于合理，合理的房價有利于擠出落后產業，促進高端產業節約成本、擴大生產規模、提高勞動生產率，推動產業結構不斷完善和升級。同時，也有利于企業人力資本的積累，激發企業創新能力。

2. 政府高效的宏觀調控對于將房價保持在合理區間內具有重要作用。新加坡政府能夠有效搭配使用收緊貸款、提高印花稅、限制組屋出租等多種政策調節住房供求關系，精準、謹慎地把握政策干預的時機和干預的力度，并且十分注重市場預期的調節。由此看來，政府的宏觀調控對于穩定房價、促進城市競爭力的提高具有重要意義。

3. 多中心的城市空間結構是緩解房價高企等城市病問題的重要措施。新加坡通過大力培育城市的次中心，推動城市新城、衛星城的建設，科學引導規劃，強化組團式發展，一方面有效分解了自身房價上漲導致生產生活成本升高的壓力，居民生活條件得到改善。另一方面周邊區域的發展得到提升，進而在更深層次推動區域產業分工互補、合作共贏發展，為城市經濟發展增添了強大的區域動力。

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基金項目：國家自科基金面上項目“多中心群網化中國城市新體系的決定機制研究”（項目號：71774170）。

作者簡介：張洋子（1989-），男，漢族，山東省東營市人，中國社會科學院研究生院經濟學博士生，研究方向為城市與房地產金融。

收稿日期：2017-11-10。