穿越房價迷思

關于房價，即便是資深的經濟學家也感到莫測。在不斷飆漲的數字面前，相信很多人都希望能穿越到未來回望房價的走勢。這是個不可能的假設。本期專題是對房地產價格的研究，不奢望能解開房價的迷思，只求能撥開一點迷霧。

近20年來，我國房價上漲的速度令人唏噓。據國家統計局數據，我國商品住宅平均價格由1998年的1854元/㎡上漲至2016年的7322元/㎡，年均上漲7.9%，共上漲了2.95倍。如果僅從全國商品住宅的平均價格去考量，房價的上漲似乎尚在合理范疇。但當前熱點城市特別是一線城市的房價，無論是在絕對水平還是相對水平上都處于歷史高位。當前深圳、北京、上海的房價已躋身國際高房價城市行列。三個城市高價區房價已超過韓國首爾，緊逼紐約曼哈頓。

如此異乎尋常的上漲速度，是不是潛伏著投機泡沫的非理性繁榮，推高房價的相關邏輯能否支撐房價的繼續上漲？房價上漲的一個最重要的理由是，當前中國城鎮化率不高，隨著城鎮化率的提高，大量人口由農村進入城市，將推動住房需求的增加，進而帶動房價上漲。1985年至1990年，日本城鎮化率五年總共僅增加0.64%，但此階段房價卻節節攀升；而城鎮化率高達77.37%的1992年房價卻進入了下跌時期。從日本的情況來看，房價和城鎮化率提高速度之間并沒有必然的正相關關系，這也說明城鎮化率低也不足以支撐房價持續無上限上漲。

再有，就是人口集聚、財富集聚導致了一線城市房價上漲預期超高。有人口凈流入，就會有不斷新增的住房需求，房價就會隨之上漲。這看起來合乎邏輯。仍以日本為例，從1996年開始東京人口持續正增長，但房價卻連續下跌了近7年之久。可見，人口凈流入并非房價只漲不跌的理由。而且，未來我國一線城市的人口流入將受到政策性限制。

綜上，城鎮化率的高低以及人口流入都不足以支撐房價持續上漲。并且，十九大提出的“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度”，也為未來的住房市場明確了政策取向，對房地產價格將產生直接或間接的影響。因此，房地產價格的研究不僅要基于國際視野的比較，更要立足于建立我國現代住房制度的實際。endprint