淺議房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃

曹怡

摘要：土地增值稅是國家重要稅收之一，從法律和財政管理的角度來講，房地產開發商在整個運營過程中都會涉及到土地增值稅的繳納工作。因此，做好土地增值稅稅收籌劃對房地產開發企業而言是非常重要的。本文將簡介中國房地產開發企業土地增值稅稅收管理制度，并在此基礎上淺析房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方案，并提出個人見解。

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；稅收籌劃

土地增值稅對房地產開發企業最終的收益有重要影響，從法律的角度來講，房地產開發企業必須依法承擔土地增值稅繳納義務，而從企業發展的角度來看，房地產開發企業需要在合法的基礎上盡量控制稅費成本，以此保證本企業組織能夠獲取最大凈利潤。這就需要估算定價區間，維護利息支出的平衡點，堅持土地增值稅稅收籌劃原則，創新土地增值稅稅收籌劃思路。

一、中國房地產開發企業土地增值稅稅收管理制度

近年來，中國房地產開發范圍不斷擴大，市場發展迅速，國民購房熱情持續高漲，這對我國財政稅收的增長起著重要的推動作用。據調查統計，在2011年，中國稅收數額已達到89720億人民幣，其中，土地增值稅占據77%的增幅比例，比2010年多出1276億人民幣。而且，在宏觀調控的影響下，土地增值稅在繼續逐年遞增。

2003年，中國將房地產開發納入新興第三產業，針對將房地產作為商品的房地產開發企業制定了一系列政策與法規，并根據具體情況進行更新與完善。目前，中國房地產開發企業可以依法運營的業務包括開發和運營土地、開發代建工程、開發和運營商品房、開發公共配套設施和城市基礎設施、銷售居民住宅等。因為從總體上來講，房地產的商品價格系數非常不穩定，普遍存在暴漲與暴跌現象，而房地產開發時間長，投資成本很大，后期方能獲取凈利潤，因此，在交易過程中以現金為主。在整個房地產開發過程中，企業須繳納的稅種共計七項，在開發準備階段，需要交納耕地占有稅（相關稅率為0.5—10元/㎡）、契稅（稅收比例是3%到5%）；在房地產施工階段須依法繳納城鎮土地使用稅（相關稅率為0.2—10元/㎡）；在商品房銷售階段，必須依法交納增值稅（稅收比例是5%）；在持有階段應交納房產稅；（一般情況下，租金收入占12%；房產余值占1.2%）在清算階段，則需要交納土地增值稅（需要交納30%—60%的超率累進稅率）和企業所得稅（稅收比例是25%）。

2006年，國稅局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，對土地增值稅管理工作進行了完善與指導。2009年，國稅局發布了《土地增值稅清算管理流程》，對房地產的價格起到了平衡調節作用。2010年，國稅局頒布了《加強土地增值稅征管工作的通知》，提升了土地增值稅的征收力度，加強了清算管理與控制。而且，在2006年到2009年，土地增值稅的增幅較為平穩，到了2010年，增幅又開始持續高速增長。對此，國家將土地增值額作為土地增值稅的具體征收對象，以納稅人所獲得的實際增值額度為標準，其計算公式為增值額度=房地產開發項目的獲益額+轉讓房地產經營收入—相關規定內須扣除的各類項目金額。我國土地增值稅征收政策明確規定納稅人在轉讓房地產所獲取的應稅所得理應包含房地產轉讓后的所有收入和相關經濟利益，收入形式可以分為人民幣、實物與其他收入。除此之外，房地產開發企業應該將所開發的產品應用于員工福利待遇、獎勵、對外投資、抵償債務、分配與換取其他非貨幣形式的資產等，對于這些所獲取的收入，理應依據相應的市場價格或者平均價格進行評估和預算。

當前中國房地產開發企業在獲得土地使用權的過程中應支付六種資金，分別是取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、轉讓房地產的所有稅金、舊房產和建筑物拆遷的評估價格、各種扣除項目。另外，國家也針對房地產開發企業土地增值稅收制定了一系列的優惠政策，如普通住宅稅收優惠、合作建房優惠等，從而減輕了房地產開發企業的稅金壓力，提高了該企業組織的開發效益。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方案

（一）估算定價區間

估算定價區間對房地產開發企業節約稅收成本和提升利潤率具有重大意義。中國《土地增值稅暫行條例》指出納稅人在建設與銷售普遍民居住宅時，如果增值額低于總項目稅金的20%就可以免稅，如果高于20%，則需要依法計稅。通常在估算定價區間時，會將某區域的商品房的銷售價設為P，用C來代表須扣除的項目稅金（其中包含5%的增值稅、7%的城建稅、5%的教育費附加）。全部可扣除的項目稅金計算公式寫作：C+P×5%×（1+7%+5%）=C+5.6%P=全部可扣除的項目稅金。如果增值額低于總項目稅金的20%，計算公式寫作[P-（C+ 5.6%P）]÷（C+ 5.6%P）< 20%，也可以寫作P< 1.2848C。房地產開發企業在估算定價區間時，就可以根據實際情況正確使用這兩個計算公式，將稅金控制到最低。

（二）維護利息支出的平衡點

《土地增值稅暫行條例》對于利息支出工作的規定是如果能出示金融機構的貸款證明，分攤房地產轉讓項目，則可以根據實際情況來扣除利息，需注意貸款利率不得高于商業銀行的同期貸款利率。對于其他房地產開發費用，則可以使用公式進行預算，即利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）× 5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。根據實際情況扣除利息，維護利息支出平衡點，有助于節約稅收成本。

（三）堅持土地增值稅稅收籌劃原則

從宏觀的角度來講，房地產開發企業理應堅持土地增值稅稅收籌劃三大原則，即合法原則、節稅原則、綜合原則。所謂的“合法原則”主要是指房地產開發企業必須在法律規定的范圍內指定最佳稅收籌劃方案，依法繳納稅金。其次，國家在對房地產開發企業實施征稅活動時，也需要加強對稅務機關的管理，確保其依法征稅。這樣能夠全面維護房地產開發企業、稅務機關和國家的合法利益。“節稅原則”是在合法的基礎上確保房地產開發企業能獲取最大凈利潤。房地產開發企業理應在進行納稅籌劃分析成本效益，判斷籌劃方案是否能夠達到節稅原則。企業進行稅收籌劃的所獲得的效益是指其能夠給企業帶來的純經濟利益，這種利益等于納稅籌劃后的經濟利益減去納稅籌劃前的經濟利益。當企業自身的稅收負擔重、稅收優惠政策復雜、稅率高等，企業采取稅收籌劃可以帶來一定的經濟利益。但是企業也應當考慮進行納稅籌劃所支付的成本，包括支付稅收籌劃咨詢費用等，因此，當進行納稅籌劃所帶來的利益大于稅收籌劃的成本時，應當開展納稅籌劃，而當納稅籌劃的成本高于所帶來的利益時，應當放棄納稅籌劃。“綜合原則”是指房地產開發企業在制定稅收籌劃時理應綜合考慮國家法律法規、本企業組織的經營現狀和地方經濟環境，兼顧國家利益和集體利益。

（四）創新土地增值稅稅收籌劃思路

優化與創新土地增值稅稅收籌劃思路，理應做好五項工作，第一，在開發準備階段，房地產開發企業需要全面關注競拍地區的容積比率，因為容積比率對地價成本具有決定性影響作用。通常，容積比率由地方政府指定，標注某一區域的建筑面積以及用地面積所占的比例。第二，在房地產施工階段，房地產開發企業理應認真研究《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，依法繳納城鎮土地使用稅（相關稅率為0.2—10元/㎡，將普通住宅的面積控制在120㎡以內可以獲取最大利益，降低稅收成本）；第三，在商品房銷售階段，不僅要依法交納增值稅（稅收比例是5%），而且要注意將土地增值稅稅率控制到20%以下，這樣能夠在滿足本企業經濟利益的同時節約稅收成本，維護國家財政收入，促進房地產增幅平衡；第四，要做好房地產投資與聯營工作；第五，房地產開發企業可以通過合作建房的方式來進行交易，從而保護雙方合法權益。

三、結束語

綜上所述，房地產開發商在整個運營過程中必須依法繳納土地增值稅，節約稅金成本，做好土地增值稅稅收籌劃對房地產開發企業的獲益結果尤為重要。因此，房地產開發企業必須科學估算定價區間，將稅金控制到最低；維護利息支出的平衡點，節約稅收成本；堅持土地增值稅稅收籌劃原則，全面維護房地產開發企業、稅務機關和國家的合法利益；創新土地增值稅稅收籌劃思路，促進房地產開發企業和國家經濟的健康發展。

參考文獻：

[1]何崇.如何強化房地產工程管理關鍵環節的有效措施及意義探討[J].房地產導刊，2014（03）.

[2]葉志斌.土地增值稅清算背景下房地產開發企業的稅收籌劃[J].市場論壇，2010（08）.

[3]戴曉云.房地產開發企業土地增值稅籌劃思路及稅收風險防范[J].房地產導刊，2014（09）.

（作者單位：上海靜工（集團）有限公司）endprint