在執行程序中的虛假租賃及法律應對思考

劉麗楠

（海口經濟學院，海南海口 571127）

前言：當前我國的執行實踐難度大是執行領域的常見問題，雖然各級地區法院不斷加強工作力度，但虛假租賃行為仍然頻繁出現在新聞媒體的報道上，由于當事人的法律意識淡薄，加上虛假租賃行為的規避隱蔽性，在執行程序中的應對方式十分有限，并且無法從根本上將虛假租賃行為予以徹底的控制和剔除，也給法院工作增加了很大負擔，對我國的經濟秩序和社會信用體系帶來了極大的不良影響。

1 虛假租賃的概念和執行中的規避特征

1.1 虛假租賃行為的概念

虛假租賃行為是指在執行階段期間被執行人與案外第三人串通，采用表面上的合法手段故意避開法律的強制性、或利用法律漏洞惡意的轉移財產，例如倒簽租賃合同等，制造無履行能力的假象，損害債權人的合法權益，是一種不誠信的逃避義務的表現。這種假性租約的最大特征，就是通過與案外人串通簽訂對自身有利的“合法”不動產租賃合同來達到規避強制執行的目的，其違法行為相當隱蔽[1]。

1.2 虛假租賃行為的特征和具體類型

法院在遇到虛假租賃行為時，由于制度的不完善在執行過程中往往因為其表面合法的法律行為，很難判斷虛假租賃合同的非法目的是否屬實，在執行過程中浪費了很多司法資源，為了提高執行效率，可以將虛假租賃的規避行為分為幾種特征。

第一點特征，是具有債務執行能力的被執行人往往利用特殊的社會關系例如親屬、債務債權往來的企業等，而惡意串通案外人，制造客觀上無法履行債權義務的情況；第二點特征，是虛假租賃行為藐視司法權威損害債權人合法權益，在執行工作中浪費大量的司法資源，使司法的公正性受到影響；第三點，是案外人和債權人的合法利益沖突，被執行人往往不出面交涉，案外人利用“買賣不破租賃”的原則提出維護自身利益，但對于債權人而言其租賃權是沒有法律效益的，導致法院在評估執行時受到許多阻礙；第四是虛假租賃合同的內容高度雷同，在簽訂虛假合約時會規避對自身不利的法律條文，利用法律條文的滯后性來規避制裁[2]。

虛假租賃的具體行為類型主要是以下四種，簽訂虛假租賃合同的時間早于不動產的抵押登記時間之前；虛假租賃合同的簽訂時間與抵押不動產日期為同一天；虛假租賃合同的簽訂時間在不動產抵押登記日期之后；虛假租賃合同的簽訂時間在法院查封的具體日期之前。

2 虛假租賃規避行為的主要成因

由于我國的社會發展正處于一個經濟政治的轉型變革期，虛假租賃行為利用其特殊性成為我國社會發展的潛在威脅之一，為了遏止并根除這種違法行為，首先應從當事人、社會外部、司法內部三種角度進行成因分析，以此解決根本原因。

2.1 社會層面

近年由于社會經濟政策的改革和調整，經濟增長速度變緩，銀行和企業的信貸能力變得緊張，部分企業的融資能力受到影響，因此導致民間借貸和虛假租賃糾紛事件頻頻發生，法院在執行抵押和拍賣財產時常出現債務人拒絕甚至逃避履行債務的情況，導致銀行和企業的不良資產增多。長期以來，造成金融交易風險的惡性循環。而大量的被執行人在利益的驅動下利用違法行為謀取不利之財，甚至利用相關制裁執行力度的不夠，來達到逃避債務的目的。大量的法律文書得不到有效執行，導致社會的誠信缺失，部分群眾甚至跟風將遵紀守法和商業信譽丟到一旁，為了追逐財富而利用不正當的手段，將整個社會風氣帶偏，社會的誠信體系遭到巨大影響。

2.2 當事人層面

雖然我國法律體系不斷完善，在日常宣傳和教育事業中一直強調依法治國，但公民的法律素質提高緩慢，缺乏對法律應有的尊重，有的被執行人視法律為兒戲，習慣采用講人情、托關系等低劣手法企圖達到勝訴的目的；有的被執行人在執行過程中與法院周旋，東躲西藏甚至直接暴力抗拒，不肯執行自己應盡的義務；有的被執行人甚至借助代理律師利用法律漏銅和相關知識規避執行程序，這些都是因為人們的法律意識淡薄，需要加強公民對法律的敬畏和尊重。

2.3 法治層面

從我國當前的立法情況來看，針對虛假租賃行為的法制程序不健全，缺乏有效的約束性，買賣不破租賃的原則本身沒有問題，但我國的租賃合同只要符合一般的成立條件，不需要經過公示即有了對抗效力，難辨真偽。此外，在司法執行實踐中對虛假租賃債務人的懲罰手段過輕，很少有債務人因此受到刑事罪責，一般只有罰款和拘留兩種處罰方式，導致執行的威懾力不夠，針對債務人和案外人的在利益、人身限制、誠信聲譽上的處罰太少，威懾效力只能起到短期作用。

3 執行程序中面對虛假租賃的法律應對

3.1 明確租賃方式

在進行強制執行的工作階段之前，一定要明確租賃合同的真實性，因此要明確租賃權利的歸屬，限制“買賣不破租賃”的必要性，做好租賃權的公正和登記，要通過明確的法律公示程序保護承租人的權益，防止將來債務人與案外人進行虛假租賃交易來對抗抵押執行。我國不動產的公示和登記程序較為成熟，保持較高的公信力，尤其是房產租賃交易隨著租賃需求的多樣化，登記設備更為完善，操作性強，通過公示和登記的方式確認債權關系的約束力，即外宣控制力，保護承租人的居住區和合法權益，在遇到抵押對抗時通過公證也能防止債權人牽扯虛假的案外人，使司法執行程序工作的開展更加順利。

3.2 完善租賃程序

在執行程序上想要進一步規范治理虛假租賃行為，就要完善相關的租賃執行制度，構建相應的執行機制。首先要完善債權人的財產申報制度，與申請執行人和法院調查程序相配合，及時掌握被執行人的銀行、房產、工商等財產情況，建立專門的司法查控組織，有力的遏制和防范虛假租賃行為。

其次要加強虛假租賃案件的證明責任，根據我國《民事訴訟法》第227條的相關規定“理由成立的，裁定中止對該標的的執行; 理由不成立的，裁定駁回”[3]。在虛假租賃的案件過程中要合理分配舉證責任，站在誰主張、誰舉證的規則基礎上，拿出合法存在的租賃合同和證詞等相應證據，法官在驗證其合約的真實性時也能更好地排除虛假合約的可能性，保護當事人的合法權益。

國家對虛假租賃的被執行人和案外人也要加強處罰措施的力度，罰款和拘留的威懾力度要增強，這就需要刑法的支援成為執行程序強力的后盾。國家要大幅度提高拘留時限和罰款金額，按照虛假租賃的百分比作為標準來震懾想要逃避債務的被執行人，只有讓潛在的違法者害怕違法行為所要付出的巨大代價，才能有效的在根本上遏制住虛假租賃行為的出現。第二要加大刑事制裁力度，讓公檢法機關參與到虛假租賃的執行程序中，從正面打壓不良風氣，樹立司法機構的權威形象。

4 結語

為了能更好地規避虛假租賃行為，完善社會治理和法律法規，我國應深入從社會、法治程序等各方面深入完善執行程序體系，建立公正、權威的司法系統，發揮民事機構與刑事機構的分工聯動作用，保障債權人的合法權益，進一步的遏制虛假租賃行為的生存空間，完善全面公開的社會租賃信用體系。