人才成“政策松綁”新動能？

宋慧芳

中國房地產去庫存，依然是目前政府經濟工作的主線之一。

在2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個二線城市出臺人才引進政策或者定向取消限購，引起市場對樓市政策的討論。再加上地產股近期表現不俗，引發大眾熱議，過去一年多來經歷過史上最嚴調控政策的房地產市場是否要回暖？另一方面，自2017年10月來，全國就有近20個城市與地區發布了引進人才的新政策，從手段而言，主要是兩個層面：戶籍制度變化以及限售限購政策的結構性調整。其中不乏針對人才的房地產松綁或激勵補貼措施，一些城市甚至把人才的定義放寬到大專。這些不約而同的相似動作引發了至今仍無答案的疑惑：新政到底是為了爭奪人才，還是借此名義松綁樓市調控？

1月23日，中共中央政治局委員、中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在達沃斯論壇上做了“中國經濟政策”的主旨發言。劉鶴表示，中國房地產去庫存，依然是目前政府經濟工作的主線之一。作為中央高層最值得信賴的經濟智囊，劉鶴的發言基本代表著未來中國經濟政策及房地產政策的基本走向。

政策變化聚焦人才

僅在1月9日，就有3個大城市打響了人才落戶政策的新年第一槍。

天津市宣布對符合天津市引進人才政策等有關條件的非戶籍人口實行“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在長期租賃房屋所在社區落集體戶口；山東省青島市市委、市政府下發文件，將全面放開城鎮落戶限制，并將取消購房面積、就業年限、積分制等落戶條件；江蘇省南京市提出高層次人才在南京買房不僅不限購，而且將提供最高達300萬元的補貼，40歲以下的大學本科、研究生以上學歷可先落戶再就業，落戶后即可買房。

隨后，廣州也加入這一戰列，日前發布的《廣州市推動非戶籍人口在城市落戶的實施方案》放寬了對非戶籍人口的入戶要求，提出增加各區引進人才落戶指標，取消農業、非農業戶口性質劃分等。

對于限購城市而言，戶籍制度的變化變相改變購房資格，進而對需求端產生影響。據《中國經濟信息》雜志統計，合肥、西安、長沙等十一個大中城市都有類似政策出臺，基本上都是圍繞放寬人才落戶政策而進行的調整。最早出臺的屬合肥，在2016年3月即有相關政策出臺，提出擴大人才落戶政策范圍，而今年1月3日南京所出臺的新政被稱為典型代表。

人才政策如何影響購房需求？以南京為例，中信建投證券陳慎對其進行分析，南京自2017年2月正式對落戶機制進行調整：明確了直接落戶與積分落戶兩種方式的實施方法，同時叫停之前所實行的購房落戶政策。而2018年1月3日的新政在此基礎上進一步調整落戶政策，帶來最大的變化有以下幾點：（1）進一步放寬落戶門檻。針對本科學歷人才，年齡由“35周歲以下”放寬至“40歲以下”；（2）針對特定人群，由原先“就業作為落戶條件”變為“落戶優先于就業”；（3）不分往屆和應屆。

他表示，根據南京政府近年所公布的最新數據，至2015年底，南京擁有高層次人才22.96萬人，占人力資源總量比重為10.4%，全年“全省資助引進的高層次人才”5101人。按照2017年2月所出臺的政策，引入人才落戶的概率十分大，新政對于引入人才落戶范圍的擴大影響微乎其微，邊際改善主要在落戶時效上。同時，2017年南京商品住宅銷售面積在700余萬平方米，假設5000余名的新增引進人才以人均80平米的購房需求量，總需求約40萬方，總需求占比約5%左右，由此可以看出，人才引進的政策對需求是可以帶來增量改善，但是增量的規模還需觀察。

不過，陳慎也表示，新政有一條并未明確，即落戶是否與未來就業相掛鉤，如果沒有限制，則相當于對所有符合要求的人才開放落戶政策，這將對限購有顯著影響。并且新政正式發布會就這一問題進一步明確范圍。

目的到底為何？

蘭州1月5日下發的《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，明確取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策，限購區域購房也不需要再提供社保證明和納稅證明。

沒有吸引人才的名義，直接取消限購，并且不像其他城市由市政府或人社局發布消息，蘭州市直接由住建局發布，外界認為這是松綁樓市調控的深水炸彈。蘭州成為本輪調控首個直接釋放松綁信號的城市，安徽合肥則是曝出政府回復群眾咨詢問答稱“商品房應由開發商自行定價，且2016年11月份之前出讓地塊不限價”，被解讀為限價放開。

兩個城市隨即否認對調控松綁，蘭州稱，不提交社保和納稅證明不是取消限制，只是改進了審核方式；合肥稱，仍將按照相關文件執行商品房價格備案。不過，據接近蘭州市政府人士的消息確認了放松限購的說法，并稱本次放松限購主要原因在于財政壓力，并表示去年蘭州市土地成交金額與2016年相比接近腰斬。

同樣受困于土地出讓金減少的還不僅是蘭州，根據中國指數研究院披露的數據，2017年，石家莊土地出讓金同比減少了42%，蘇州同比減少了36%，合肥同比減少了35%，廈門同比減少了14%，天津同比減少了12%，在全國70個城市土地出讓減幅最大的10個城市中，這些城市占據了6個席位。再加上2017年一二線城市銷售面積同比降幅分別為34%、30%，從季度數據來看，二線城市成交自2016年以來同比降幅逐季擴大，2017年同比分別為-14%、-24%、-33%、-43%。銷售均價也在四季度出現明顯下降。

這樣的數據和適時出臺的政策難免令人產生聯想。不過到底是該從數據和新政透露出來的信號，還是從官方命名的文件和對外的澄清表態中來定性當前新政的核心本質，目前仍撲朔迷離。

“根據目前中國房地產的發展現狀，房地產政策將逐漸由原來的‘一刀切，逐漸走向城市分化的基本特征，也就是所謂的‘分城施策階段。完全不需要去庫存的一線城市，未來的房地產政策肯定不會有變化，這其中主要包括北上廣深等四大一線城市。一線城市不僅不會放松，還有可能加碼。二線城市則可根據自身的房地產庫存情況，做出相應的政策調整。此外，財政收入及地方債務負擔過重的城市，也可以適當做房地產政策的調整。2017年年底八大二線城市以人才新政方式突破限購，就是一種因城施策的結果。而三四線城市，則由于庫存太大，房地產政策基本上會保持相對寬松的狀態。”劉鶴在達沃斯論壇上對當前和未來的地產走勢解讀到。

“近期調整樓市政策的城市，基本上不屬于漲幅過快的一線和強二線城市。這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，所以，需要對原有政策進行一定程度的完善。若對此過度解讀，認為中國樓市調控基調改變或反反復復‘拉抽屜，則顯然是以偏概全的。”天津財經大學教授叢屹認為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時則認為，人才引進戰略是新型城鎮化下的特殊工作，類似政策本身沒有在購房方面有松綁的意向，主要是為了更好地吻合當前市場的發展，尤其是新市民住房、生活等需求。無論是人才購房還是租房落戶，對于人口導入和購房、租房需求的釋放都有積極作用。

然而，中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪時卻直言，有部分城市人才引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。他認為，這容易引起對市場的非理性判斷，地方的人才政策不該和房地產限購掛鉤，對于真正的人才更應該提供直接的居住房源，單純地將人才推向市場也容易帶來房地產市場的不穩定。endprint