風口上的長租公寓

鄭智維

雖然有著巨大的市場想象空間，但長租公寓依然面臨產品、服務能力、資本、盈利、行業規范等諸多問題。

從概念漸熱到勢不可擋，短短幾年時間，長租公寓市場迎來風口。

2017年，長租公寓門店增長率為40%。從過去3年數據對比來看，長租公寓發展勢頭迅猛：2015年增長率不足15%，2016年增長率接近35%。

那么，長租公寓緣何成為樓市中發展最快的力量？風口又因何到來？

一方面，業外資本大量涌入。在資本加持下，房地產企業、酒店運營商、創業者等主體紛紛進入，搶灘市場。

另一方面，隨著房地產市場轉向，以及租購并舉等利好政策的落地實施，以長租公寓為代表的品牌化、專業化的房屋租賃機構迎來發展良機。

誰在搶灘？

作為國內最早布局長租公寓的專業品牌之一，魔方公寓已有9年運營經驗。目前，這家公司在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等20個城市布局了近300家門店。

“魔方公寓將租戶定位為月收入在8000～20000元的中層白領。目前，成熟門店平均出租率超過95%。”接受《民生周刊》記者采訪時，魔方生活服務集團副總裁金喆說。

外界對長租公寓的關注始于2014年。

這一年，小米創始人雷軍旗下的順為基金，聯合聯創策源向YOU+公寓投資1億元人民幣。次年，YOU+公寓再獲時代地產等機構3000萬美元投資，當時估值高達2億美元。截至目前，YOU+公寓已成功融資3次，總額度在四五億元人民幣。

外界傳聞，雷軍當時和YOU+團隊在短短5分鐘的會談中就確定了投資意向。

接受本刊采訪時，YOU+公寓創始人、董事長劉洋沒有直接確認這一傳聞。他回憶：“那時，YOU+公寓已經做了3年，商業模式已逐步成型，雷軍對YOU+的‘家文化、社區概念及運營策略、方法非常認可。”

早在2012年，劉洋就在廣州設立第一家YOU+公寓，旨在為年輕人構建“遮風擋雨、有愛陪伴”的家。在此之前，他在快銷品市場浸淫了十幾年。對租房市場深入分析后，他認為當時是進入住房租賃市場難得的契機。

市場有其運行規律，資本的嗅覺向來是最靈敏的。雖然仍處于起步階段，長租公寓行業卻吸引著房地產商、風投機構等一眾創業者。

有資料顯示，全國長租公寓企業目前超過1000家。涉足長租領域的主體主要有開發商、中介機構、酒店運營者、創業者等。其中，在排名前15位的房地產商中，已有2/3以上的企業涉足租賃市場。

萬億級風口

1月16日，鏈家地產旗下長租公寓品牌自如宣布，獲得40億元人民幣A輪融資，這刷新了國內長租公寓行業融資金額單筆之最。

長租公寓之所以處于風口，很大程度上得益于租房市場巨大的潛力。此前，鏈家研究院發布的一份名為《租賃崛起》的研究報告顯示，當前我國房屋租賃市場規模達1.1萬億元；預計到2025年，租賃市場規模將增長到2.9萬億元；而到2030年，這一數字將超過4.6萬億元。

“通過一二線城市的流動人口數量，便可預測到租賃市場存在的市場機會。目前，我國租賃人口約為1.9億，而租賃市場規模已超萬億元。”金喆分析。

雖然我國用于租賃的住房約有1億套，但其中超過90%為個人散戶出租，品牌公寓企業總占有率低于2%。而美國、日本的租房市場機構化率分別達到30%和80%。對比來看，我國住房租賃市場機構化率還處于較低程度。

除了萬億級規模的市場空間外，資本密集涌入的另一推力是各種利好政策的出臺。

去年，住建部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應，鼓勵國有企業積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等。

“隨著租購并舉制度的建立，租賃市場將會迎來一大波政策紅利，這些政策紅利足以支撐住房租賃市場發展。此外，國家大力鼓勵發展長租項目，支持專業化、機構化住房租賃企業。所以，長租公寓會是住房租賃市場的重要組成部分。”接受本刊采訪時，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說。

盈利之困

雖然有著巨大的市場想象空間，但長租公寓目前依然面臨著產品、服務能力、資本、盈利、行業規范等諸多問題。

前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》顯示，目前，全國長租公寓企業超過1000家，但這些長租公寓機構的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態。

“目前，長租公寓市場的制約因素還比較明顯，市場規范標準體系尚未建立起來，行業內還沒有出現類似于支付行業那樣的，由巨頭引領行業發展的勢頭。”江瀚分析認為。

因為資金密集進入，行業市場競爭加劇。有觀點認為，長租公寓行業已迎來新一輪爆發式增長和行業洗牌。

但劉洋對此并不認可。“以后一定會到達這個階段，但我認為現在還沒有真正到來，行業發展還遠遠沒到細分時期。”

對于企業而言，無論市場如何競爭，最終比拼的仍是盈利模式及運營能力。

目前，YOU+公寓采取的是輕資產運營模式。“單純靠租房，長租公寓利潤率不高，所以努力拓展非房租領域的盈利點。通過社群導流，YOU+公寓做家文化、做社群。形象點兒說，別人做蛋糕，我們做奶油。”劉洋說。

與YOU+公寓不同，魔方公寓更專注居住本身，努力把產品做到極致。

金喆說，魔方公寓有自己的研發中心，每年根據市場、客戶需求去研發不同的產品，注重產品細節。例如，在隔音問題上，公司研發中心曾測試過十幾種墻體。“目前，魔方公寓單個項目年投資回報率為15%～25%。”endprint