中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性與應(yīng)對(duì)策略

才源

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，對(duì)地方政府而言，房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以靠出讓土地獲得財(cái)政收入，帶動(dòng)上下游行業(yè)，拉動(dòng)消費(fèi)，而且可以提供大量的就業(yè)崗位，安置就業(yè)。對(duì)普通民眾而言，房地產(chǎn)與每一個(gè)人息息相關(guān)，房子對(duì)國(guó)人重要的意義不言而喻。本文通過分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變的深層次成因與表現(xiàn)，進(jìn)而提出應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 復(fù)雜性 策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，瞬息萬變，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于中國(guó)特殊的國(guó)情、，更是充滿了復(fù)雜性和多變性。這兩個(gè)突出特征也使房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域?qū)＜覅采骷矣^點(diǎn)互有爭(zhēng)論。其實(shí)，站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，從實(shí)際需求的角度看問題，更容易厘清中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向以及應(yīng)對(duì)策略。

一、表現(xiàn)和原因

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)簡(jiǎn)而言之就是復(fù)雜。其復(fù)雜性的表現(xiàn)在于房?jī)r(jià)上漲和政府調(diào)控之間的矛盾、成本增加與消費(fèi)者抵制房?jī)r(jià)上漲的矛盾。我們經(jīng)常可以看到，某地房?jī)r(jià)一路高歌猛漲，政府幾次三番出臺(tái)政策調(diào)控，但依然難以有效控制房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭;房地產(chǎn)原材料如土地、沙石、水泥、鋼筋、人工等各項(xiàng)費(fèi)用開支都在增加，有的甚至在近兩年翻番漲價(jià)，但普通民眾依然對(duì)房?jī)r(jià)暴漲充滿敵意，叫苦不迭。這其中的原因也是多方面的。

首先，部分地方政府嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”，靠巨額的土地出讓收入來維持本地財(cái)政開支。據(jù)筆者所知，此類城市數(shù)量多，屬于中國(guó)城市建設(shè)管理過程中的通病。因這些城市無法通過高精尖產(chǎn)業(yè)或者發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)來提供足夠的稅收，地方政府修建和改善公共基礎(chǔ)設(shè)施所需要的龐大資金缺口就需要一個(gè)能夠補(bǔ)上此缺口的產(chǎn)業(yè)。所以，地方政府就會(huì)拍賣土地，間接抬高了房地產(chǎn)的價(jià)格，拉高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

其次，在中國(guó)人幾千年的傳統(tǒng)觀念里，房子是歸屬，意味著安全感和穩(wěn)定性。無論是平時(shí)生活，還是結(jié)婚，一套房子都是生活的必需品。中國(guó)人龐大的人口基數(shù)，幾乎每一個(gè)人都是購(gòu)房的剛需。如此龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，再加上有限的國(guó)有土地供應(yīng)，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲甚至暴漲。20世紀(jì)的“福利分房”時(shí)代結(jié)束后，商品房時(shí)代來臨，也迎來了難以置信的現(xiàn)狀：“六個(gè)錢包來買房”“自己的房貸還沒還完，就又要給兒子攢錢湊首付”。如此種種，不僅與當(dāng)前國(guó)人收入水平不相適應(yīng)，更是引發(fā)一系列突出的社會(huì)問題，如未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)非法吸收公眾存款，預(yù)售制度下，開發(fā)商收到購(gòu)房款后房子質(zhì)量難以保障等，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

最后，國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)隨著國(guó)家政策甚至“小道消息”而變化。例如，隨著各地新區(qū)的設(shè)立，其周邊房?jī)r(jià)也順勢(shì)上漲;政府在此地規(guī)劃一處學(xué)校甚至將此處劃為學(xué)校片區(qū)，就會(huì)立刻導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)的飛漲。在中國(guó)，房地產(chǎn)不僅意味著居住，與之捆綁的還是教育資源、醫(yī)療資源等，簡(jiǎn)而言之，“新三座大山”——住房、教育、醫(yī)療，歸根結(jié)底都是房地產(chǎn)問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于國(guó)人以及國(guó)家來說，都顯得至關(guān)重要。

二、應(yīng)對(duì)策略

首先，從地方政府層面來看，應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。一個(gè)城市，完善的工業(yè)體系和發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)才能為之提供源源不斷的稅收和財(cái)政收入。土地財(cái)政無異于飲鴆止渴，竭澤而漁。這不符合可持續(xù)發(fā)展的要求。在當(dāng)前，城市管理者應(yīng)當(dāng)充分拓展思路，學(xué)習(xí)其他城市的先進(jìn)治理經(jīng)驗(yàn)，大力支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高產(chǎn)品附加值，盡量少或者不引進(jìn)低端加工企業(yè)。積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，大力支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。通過發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，如此才能將土地成本降下來，有效平穩(wěn)房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)暴漲帶來的一系列連鎖反應(yīng)，減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的危害。

其次，應(yīng)當(dāng)注重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)，而非簡(jiǎn)單的調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎上下游眾多行業(yè)，也關(guān)乎大量從業(yè)者和購(gòu)房者的根本利益，堪稱“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。管理者在制定出臺(tái)政策時(shí)，要進(jìn)行科學(xué)論證，必要時(shí)召開聽證會(huì)，充分聽取專家學(xué)者、普通消費(fèi)者等各方代表的心聲。在房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落之時(shí)，政府要做好穩(wěn)控措施，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合法經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)其社會(huì)責(zé)任。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，絕對(duì)不可哄抬房?jī)r(jià)或者捂盤惜售。要嚴(yán)格按照規(guī)定取得相關(guān)證件，保證建筑質(zhì)量，依法銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)其該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，注重經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)結(jié)合。這不僅有利于贏得市場(chǎng)口碑，為自身企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，更有利于維護(hù)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，只有大家都遵紀(jì)守法，共同維護(hù)市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠健康發(fā)展，人人受益。

三、結(jié)語

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其龐大的從業(yè)者和消費(fèi)者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展無論是對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言還是對(duì)于中國(guó)社會(huì)而言，都是舉足輕重、不容忽視的。政府、企業(yè)、民眾在房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演著重要的角色，只有我們都遵守規(guī)則，尊重客觀規(guī)律才能有效解決問題，共同推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（作者單位為沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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