區(qū)域經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體間的現狀分析

徐岳

摘 要：隨著商業(yè)綜合體日漸成為商業(yè)發(fā)展的重要發(fā)展趨勢，其對于區(qū)域經濟的發(fā)展也產生重要影響，兩者之間存在一定的問題，對其問題予以很好解決，才能真正推動區(qū)域經濟與商業(yè)綜合體的和諧共建。本文就區(qū)域經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體間的現狀進行分析研究，希望可以為商業(yè)綜合體與區(qū)域經濟發(fā)展和諧發(fā)展提供借鑒。

關鍵詞：區(qū)域經濟;商業(yè)綜合體;現狀分析

一、商業(yè)綜合體的背景

商業(yè)綜合體最早出現在二戰(zhàn)結束之后，由于經濟凋敝，需要進行大量的建設，各國都將工作重點轉為經濟發(fā)展領域。隨著經濟形勢的好轉，人們消費觀念也有了不斷地改變。以往的百貨商店等建筑群為代表的單一消費模式已經不能滿足人們的消費需求，人們更加傾向于消費、娛樂和休閑為一體的新型消費方式。在這種背景下就催生了商業(yè)綜合體的產生。特別是近年來，商業(yè)綜合體的發(fā)展態(tài)勢突飛猛進，這是由于現代化城市經濟發(fā)展具有的人口聚集、土地升值、GDP增長快、各項公共設施更加完善等特點所導致的商業(yè)綜合體迅速興起。

二、商業(yè)綜合體的特征

1.內部特征

（1）室內外空間大。商業(yè)綜合體寬闊的室內外空間，能夠較好的兼容城市的發(fā)展規(guī)模，以及匹配建筑現代化功能，非常適合現代商業(yè)模式下的應用。

（2）景觀元素的融入。在設計商業(yè)綜合體過程中，能夠將現代化的城市美景融入到設計風格當中，讓商業(yè)綜合體更加富有魅力感和創(chuàng)新感。

（3）高科技性。商業(yè)綜合體的地理位置都是處在城市商業(yè)的黃金地段，因此，在高科技的應用方面具有優(yōu)勢。

2.外部特征

（1）高可達性。商業(yè)綜合體大部分處于城市交通系統完善且經濟繁榮的地帶，在信息共享和交通便利方面具有較大優(yōu)勢。

（2）密集性。商業(yè)綜合體一般都屬于城市的核心商業(yè)區(qū)域，不分白天黑夜，人流量都有較穩(wěn)定的保證，這些不同的社會功能之間可以實現較好的互補。

（3）統一性。商業(yè)綜合體往往會采用內向封閉的結構設計，建筑物的出入通道一般都緊挨城市交通的主干道，而且入口處由于醒目的標識也比較容易識別，這樣有可以為消費者進入商場進行消費提供了較大便利。

（4）多功能整合性。商業(yè)綜合體一般都能夠提供包括了休閑、娛樂、采購等一條龍式的消費服務，這種完善的設施配置以及完整的消費服務能夠對消費者形成和保持較大的吸引力。

三、區(qū)域經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體間的主要問題

1.商業(yè)綜合體數量飽和

在我國2017年發(fā)布的《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》中，做出的研究結論明確指出我國大部分城市擁有的商業(yè)綜合體數量比較可觀，并且還有持續(xù)增長的趨勢。2017年，我國的一、二線城市的總體建設面積已經達到3.3億平方米之多，到2017年下半年，商業(yè)綜合體的建設面積繼續(xù)呈加速增長之勢。據有關調查數據預測，增加到3.7億平方米水平還是極有可能的。等到2018年以后，商業(yè)綜合體的總體建設面積極有可能達到4.4億平方米上下。2017年，我國已經擁有大約1000個商業(yè)綜合體，較去年的商業(yè)綜合體數量增長了15%左右。預測到2018年下半年可能將達到1100個左右。就此可以看出，我國的一、二線城市對于商業(yè)綜合體的建設和開發(fā)速度是非常迅猛的。商業(yè)綜合體的數量持續(xù)大幅增長，導致的競爭也就越來越激烈。除了我國國內投資商非常看好商業(yè)綜合體的發(fā)展前景，國外資本對我國商業(yè)綜合體的建設開發(fā)也是持積極的態(tài)度，紛紛對我國的商業(yè)綜合體投入了大量的資金，特別是對我國一線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)表現的非常活躍和主動。外國資本對于看中的商業(yè)綜合體項目，就立即開展談判活動，并開價誘人，以確保對項目的順利收購。

商業(yè)綜合體是現代化城市經濟發(fā)展成果的具體體現，它會隨著社會經濟的發(fā)展而發(fā)展，這種發(fā)展規(guī)律是由城市經濟的內在屬性決定的，不以他人的意志為轉移。商業(yè)綜合體的建設發(fā)展可以對城市的交通環(huán)境進行有效的改善，使土地資源變得寶貴，保障了土地的高效率使用，同時，它可以促進城市的基礎設施建設更加合理完善，現代化城市應具備的功能也得到了明顯豐富，讓人們樂此不疲的崇尚城市的消費生活。在我國，以萬達廣場為代表的行業(yè)綜合體的開發(fā)建設，對我國的商業(yè)綜合體實現整體發(fā)展起到了重大推動作用。能夠有力的吸引投資商對商業(yè)綜合體的建設和運營進行投資，這也可以有效地帶動二線、三線城市積極開展商業(yè)綜合體的建設和發(fā)展。但是，我們應當理性看到，由于每個城市市場具有的容納量是有限的，大規(guī)模的商業(yè)綜合體建設容易造成城市市場的飽和，超過城市能夠承載的消費程度，這就造成城市發(fā)展速度以及人們的消費購買力與商業(yè)綜合體的發(fā)展相脫節(jié)。因此，商業(yè)綜合體的建設和開發(fā)，如果超出城市能夠容納的消費量，那么會對城市經濟發(fā)展的產生副作用。極容易造成巨大的商業(yè)風險和經濟隱患。例如，部分城市的商業(yè)綜合體內的寫字樓，長期處于租售狀態(tài)卻無人問津，這就是商業(yè)綜合體被過度開發(fā)所形成的負面效果。在商業(yè)綜合樓在繁華似錦的表象下，也隱藏著不確定的風險因素。

2.商業(yè)綜合體開發(fā)支撐不足

近年來，社會經濟的熱點問題之一便是房價的快速增長，造成很多人買不起房。因此，政府開始對房地產市場實施嚴格的管控，在此背景下，房地產商另辟蹊徑的積極將住宅地產轉向商業(yè)地產，用以應對此次管控。房地產商向商業(yè)房產領域發(fā)展，可以促進資金的流動和快速回收。但是這樣的“目的不純”的商業(yè)綜合體開發(fā)，如果不具備完善的配套設施，不僅不會對城市的經濟發(fā)展形成積極貢獻，甚至會成為城市經濟發(fā)展的累贅。另外房地產商紛紛涌入商業(yè)綜合體，也與地方政府的錯誤招商引資政策有關。地方政府為了增加稅收，盲目、不加甄別的引進商業(yè)綜合體項目，反而不利于地方經濟的健康發(fā)展。因為地方政府以這種方式引進商業(yè)綜合體項目，忽視了地方群眾所具有的消費實力的因素，難以支撐起商業(yè)經濟體所需要的大規(guī)模消費。從以上分析我們不難看出，一個城市的商業(yè)綜合體項目必須要與本地實際的經濟水平相適應，如果存在不適應的狀況，那么商業(yè)綜合體的開發(fā)對其本身發(fā)展和所在地城市的經濟發(fā)展都沒有積極作用，因此，面對商業(yè)綜合體項目熱火朝天的建設局面，地方政府和房地產商要保持冷靜清晰的頭腦，要在科學評估的基礎之上開展。

四、區(qū)域經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體間問題解決策略

1.做好地段選擇

對于商業(yè)綜合體的開發(fā)而言，地段選擇是首要工作，也是重中之重的工作。特別是對于一線城市，應該在原有地段的商業(yè)綜合體進行二次開發(fā)，推倒重來進行建設。并且要把該地段具備的發(fā)展?jié)摿唾Y金投入等因素。應當廣泛建立與商業(yè)綜合體相匹配的市場營銷模式，為商業(yè)綜合體實現持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供良好保障。對于二、三、四線城市的商業(yè)綜合體項目建設，也要選擇城市商業(yè)中心位置用于商業(yè)綜合體的開發(fā)建設，并且在項目投建之前，必須要充分做好項目評估工作，重點分析該項目是否與城市的經濟發(fā)展水平相適應的問題，切不可貿然實施。必須要穩(wěn)扎穩(wěn)打，循序漸進地開展商業(yè)綜合體項目建設，并制定完善的工作預案來應對可能造成的風險隱患。

2.整體規(guī)劃商業(yè)綜合體建設

除選擇合適的開發(fā)位置以外，還必須要對商業(yè)綜合體的開發(fā)進行合理的規(guī)劃，為了確保規(guī)劃工作的順利有效開展，首先要對城市擁有的實際經濟水平和消費實力進行調查了解，另外，還需要做好城市交通規(guī)劃、土地使用政策以及政府對商業(yè)綜合體開發(fā)的支持政策等因素進行全面的考慮分析，盡量能夠使商業(yè)綜合體的建設定位更加準確，對未來商業(yè)綜合體的持續(xù)較好發(fā)展發(fā)揮積極促進作用，同時還能夠使風險獲得有效地降低和避免。

3.商業(yè)綜合體與交通、需求的契合

結合多個商業(yè)綜合體開發(fā)的實踐案例來看，商業(yè)綜合體的開發(fā)往往和交通規(guī)劃是緊密相連的，商業(yè)綜合體一般都建設在城市的交通發(fā)達區(qū)域。對于交通規(guī)劃而言，商業(yè)綜合體的開發(fā)需要交通規(guī)劃的有效支撐，交通快速和便利的因素對商業(yè)綜合體的開展運營發(fā)揮著重要影響，如果交通不暢通或不便捷，就會影響人們的高效率出行，那么產生的消費行為也就明顯的減少，這對商業(yè)綜合體的運營是極為不利的。因此，在商業(yè)綜合體的實際開發(fā)建設中，必須要將交通規(guī)劃納入到整體開發(fā)建設當中，并為其創(chuàng)造積極有利的條件。

五、結語

區(qū)域經濟與商業(yè)綜合體發(fā)展之間的矛盾，包括商業(yè)綜合體本身存在的問題，也包含區(qū)域經濟發(fā)展中對商業(yè)綜合體的盲目追求。區(qū)域經濟的發(fā)展更加需要對商業(yè)綜合體的建設給予客觀認識和理性對待，從經濟發(fā)展的目標和商業(yè)綜合體開發(fā)兩方面探索兩者和諧共建的路徑，只有讓商業(yè)綜合體的建設符合經濟發(fā)展規(guī)律，才能讓商業(yè)綜合體的建設實現可持續(xù)，才能讓區(qū)域經濟的發(fā)展越來越好。

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