房地產企業現金流量管理存在的問題及對策研究

張雷

（西安財經大學商學院，陜西西安710100）

1 房地產企業現金流量的特點

（1）資金需求量大。首先，房地產企業在進行房產開發之前需要先購買土地，近年來隨著我國經濟的迅速發展，土地價格日益上漲，購買土地需要花費巨大的資金，另外還需要支付一定的拆遷費用等。其次，進行房屋建設，需要承擔一定的建設成本等。這些都需要大量的資金來支持。

（2）資金回收期長。房地產企業從考察項目開始，需要經歷土地招標、土地開發、房屋建設、竣工驗收、銷售等多個環節，整個流程大概需要2年左右的時間才能完成[1]。另外房產銷售基本以分期付款方式為主，因從而導致資金回收期很長。

2 房地產企業現金流量管理存在的問題

（1）現金流預算管理存在缺陷。現金流預算是企業資金管理的核心內容，具有一定的綜合性，需要財務部門、銷售部門、成本部門等各部門的配合。但是我國大多房地產企業在年度總預算方面沒有做到整體的把握，往往忽視了對整條資金鏈的循環利用，缺乏對各個關鍵環節的把控，因而造成公司在資金循環流動中對于現金流量的流動速度以及流動方向都有一定程度上的誤判[2]。

（2）現金流管理缺乏戰略規劃。企業現金流的戰略規劃對企業的經營發展意義重大。現金流的管理需要以價值創造為中心，與其發展戰略緊密結合。但是我國大多房地產企業近年來的現金流管理現狀表明公司并沒有很好的做到這一點，與企業價值增值的目標有一定程度的背離。

（3）投資活動缺乏戰略性。房地產企業為了給企業發展提供充足的資金往往會進行一些投資活動。在現金流量管理中的投資活動，一般包括對外投資、對各類新工程的建設投資以及進行交易金融的投資三個方面。我國大多房地產企業在投資活動中普遍存在以下兩個問題：第一，企業投資活動與經營活動以及總的發展戰略、利潤結合不夠緊密；第二，投資成本過高。

（4）籌資渠道單一。房地產企業籌資主要以債務籌資為主，籌資渠道和方式較為單一。嚴重影響了房地產企業的資金成本和運用效率，加大了企業的財務風險和經營風險。

（5）缺少現金流風險預警機制。我國大多房地產企業在公司的日常經營管理活動中，沒有制定風險識別和評估制度。房地產企業對現金流風險的把控主要建立在財務人員的經驗之上，對公司財務報表及相關財務指標狀況進行管理，缺少相對完善的風險預警體系，也沒有相應的風險管理部門對企業可能面對的風險作出預測與監控。

3 房地產企業現金流量管理優化策略

（1）提高現金流預算管理水平。完善現金流預算的編制，對企業資金進行有效的分配，實現對資金的事前控制，確保資金的安全性和收益性。充分調動各部門員工編制預算的積極性，把現金的長期規劃、常規預算和動態調整作為公司的例行公事，在經營管理的各個方面都要關注現金流。加強現金流預算執行力度，確保現金流預算得到良好的執行[3]。

（2）加強現金流量戰略管理。資金來源結構應與籌資戰略和發展戰略相匹配，與企業的戰略目標保持協同，出現任何問題及時分析原因，糾正錯誤，并制定新的戰略方案。拓寬融資渠道，通過保持良好的交易記錄，誠實守信，公開透明，增強彼此的信任，來保證融資渠道的暢通[4]。

（3）合理安排投資活動。完善公司的投資風險控制體系，充分利用投資預算管理制度，綜合考慮投資報告中涉及的投資現金流量狀況和公司風險承受能力。避免對外投資占用公司現金流量比例過重的情況發生。規范投資決策和執行過程，投資現金流量管理委員會對于投資目標的價值要做詳細的了解和市場評估，投資活動在確保獲取收益的同時還要規避財務危機。

（4）拓展籌資渠道。采取多元化的融資方式，擺脫只通過銀行進行融資的單一局面，從而規避因銀行貸款過多、利率波動而帶來的信貸風險。合理安排融資的方式、規模與時間，同時發揮財務杠桿的作用，確保未來有持續有效的現金流入企業。合理確定企業的負債規模，避免因負債過多增加企業的償債壓力，使財務杠桿效應加大，加劇企業的財務風險。同時，在負債結構中，應增大長期借款的比例，減少短期負債，防止因短期負債過多加重企業的償債負擔。

（5）建立健全現金流風險預警機制。現金流風險預警能夠在企業現金流狀況發生異常時及時為企業傳遞信息，是企業實現價值創造的保障，房地產企業應該根據自身的實際情況建立一套完整的現金流風險預警指標體系，現金流風險預警指標一般涉及償債性指標、流動性指標、持續性指標、創值性指標等[5]。

通過分析各項指標，發現該公司經營管理中存在的問題與不足。并且將各指標與行業平均水平進行比較，當指標低于行業平均水平時，說明企業的現金流管理存在較大的問題，企業經營面臨一定的風險，此時應追究問題產生的原因，及時化解風險，從而為企業的生產消除隱患。