淺談我國業主權利與物業管理之間的關系

羅彩華

（長春理工大學，吉林 長春 130000）

《漢書·元帝紀》說：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”可見中國人對房子有著特殊的情結，將之視為最基本的安身立命之本。近年來，隨著物質文明和精神文明的飛速提升，大中城市高檔商業小區鱗次櫛比，為了提升居民生活環境，提高城市管理水平，物業管理服務應運而生。但是由于物業管理是新生事物，物業管理中存在的諸多問題也隨之凸顯，部分業主與物業管理公司的糾紛多次報諸于媒體，成為社會生活中不和諧的音符。

鑒于此民生焦點問題，國家立法層面高度重視，繼2003年頒布了《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）后，2007年又頒布了《物權法》,明確了業主的權利及物業職能。然而，與新加坡、香港或是其他西方發達國家和地區比起來，我國在物業管理方面制定的法律法規并不完善。雖然在《物權法》中形成了一套確認與保護財產利益的規則，為業主權利保護提供了一定的法律幫助，但對于業主大會、業主自治權利等關鍵性問題并沒有提出具有可操作性的規定內容，這使得廣大業主在與物業的矛盾糾紛中始終處于弱勢，對業主維權非常不利。因此筆者認為，探討如何完善物業管理，保障業主權利問題具有積極意義。

一、物業管理公司存在的主要問題

1.管理理念落后。我國長期的計劃經濟體制為房屋所有及管理抹上了濃重的權利色彩。在市場經濟下因需產生的物業管理服務，本應是物業管理者受業主委托管理房屋財產并提供居住服務，卻變成了“房客”必須按照物業管理者的要求承擔義務，這種扭曲的認識使物業與業主形成了倒置的服務關系，物業常常以管理者自居，理論上本該與與業主之間有良好的互動和溝通，實際卻絲毫不顧慮業主權益，遇事只采取貼通知等“無情化”管理，動輒就采取斷水斷電、罰款等強制性措施，致使業主負面情緒上升，形成與物業的對立情緒。長此以往，矛盾愈演愈烈，本該為業主生活錦上添花的物業服務，變成了業主的眼中釘，在抵觸情緒下，經常會有拒交物業費的舉動，兩者之間陷入惡性循環，物業管理陷入十分尷尬的境地，致使物業服務難以為繼。

2.管理人員素質良莠不齊。由于物業管理是一個新興行業，各種問題層出不窮，因此行業認同度較低，社會聲譽不高，難以招到合適的高端人才。大部分物業管理公司招聘的人員學歷較低，綜合素質并不高；再加上社會對于物業管理的專業性人才培養不夠重視，一般只在中專或者大專中開設物業管理相關專業，導致行業高端人才奇缺。目前的物業公司服務優秀人員，多是在多年實踐中摸索成長，難以樹立正確行業理念。綜上因素直接導致了實踐中物業管理服務水平參差不齊。

二、物業管理中業主權利存在缺陷的表現

1.業主委員會沒有明確的法律地位。根據《條例》中關于業主大會和業主委員會的規定，業主大會是由全體業主組成并代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織，履行制訂、修改業主公約；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業：決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施等一系列職責。同時在《條例》第15條中對業主委員會執行機構也作出了明確規定：“業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下職責：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施：業主大會賦予的其他職責。”

我們通過對以上條文的解讀可以看出，業主委員會雖然是依法成立，并被賦予了很多切實有利的職責和權利。但是在實踐中，由于其無法通過正常的登記取得法人資格，權利能力及行為能力不被認可，作為一般自治性組織，業主委員會的地位形同虛設，與物業之間簽訂的合同根本無法切實維護業主權利。這成為我國業主權益保護中存在的首要缺陷。

2.業主選擇物業管理企業的權利難以保障。《條例》第3條規定“:國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。”該條雖然規定了業主選擇物業管理者的權利,但在實踐中不易操作。大多數的物業管理公司早在房地產開發商建筑房屋時就與其簽訂了合同，房地產開發商利用自身天然的優勢，搶先與物業管理公司達成合作關系，進行利益聯合，以最大程度保證自身的利益。業主在買房時，物業公司已經作為固有的附加條款存在，如房屋園區規劃，戶型設計一樣，是商品內容無法切割的一部分，根本談不到對物業公司的選擇權。

3.業主在自治中困難重重。雖然我國在《條例》和《物權法》中很大程度上明確了業主自治的核心地位，但在實際操作中不難發現現有法律法規還存在一些漏洞，在諸如業主委員會的選舉產生以及實際運作等方面，都沒有具體可行性的規定。雖然業主群體人數眾多，但是素質層次良莠不齊，社會人情的淡漠，鄰里之間溝通甚少，使得很多業主對于業主委員會不信任，出現侵害自己權利事件時，寧愿敵對抵觸物業，也不會求助于業主委員會妥善解決。更有甚者對業主大會是什么，為什么成立及其具體職責是什么都毫不了解。因此，小區內即使成立了業主委員會，也難以起到應有的維權效果。

4.業主維權道路不暢。現行《物權法》和《條例》僅從整體上規定了雙方的權利和義務，但是對于出現問題時具體的法律責任及糾紛解決路徑并沒有進行相應規定。比如《物權法》和《條例》都規定了業主對物業管理具有監督權利，但具體如何監督、監督權利如何行使、一旦出現與業主要求相悖的行為如何處理，均沒有任何細化規定。隨著社會的不斷進步，物業管理的不斷發展，人們對于物業法律法規的認知必將不斷加深，維權意識也會逐步增強。因此，缺乏法律法規的細化規定，責任人不明確，解決途徑不明確，這些維權路上的阻礙勢必引發更深層次的矛盾。這是物業管理中業主權利保護方面存在的重要缺陷。

三、完善物業管理與業主權利的辦法

1.明確業主大會及業主委員會的法律地位

在我國現行《物權法》和《條例》中都認可了業主委員會的溝通紐帶作用，在維護全體業主合法權益的職能上，其舉足輕重的地位可見一斑。既然如此，就應該賦予業主委員會的訴訟主體資格，一旦業主權益遭受侵犯，業主委員會即可代替業主向人民法院提起訴訟。因此我認為，可以借鑒國外發達國家的經驗，把業主大會的法律地位予以明確。在法國《住宅分層所有權法》中明確規定有2名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應該存在業主管理團體，且管理團體具有參與請求和防御為內容的訴訟資格。在美國各州的區分所有物業產權法中，也在業主協會的職責和權利條款中寫入了“業主協會享有起訴和被起訴的權利。”

可見，只有賦予業主大會及業主委員會以明確的法律地位，才更有利于發揮其職能作用，更有效地幫助業主維護自身權利。

2.發揮政府職能積極引導

我國目前城市居民住宅的主要形式多為高層建筑，因此，必須明確建筑物區分所有權。建立高效的物業管理制度是涉及民生的大事，應引起政府相關部門的高度重視，從源頭上妥善處理。

房地產開發商在構建小區之前，政府要充分發揮審批職能，對其建筑用地及“五證”加以審核，以保障未來業主的合法權益。同時對其掌握的建筑商等相關信息在互聯網上予以公布，保證信息的準確及完整，供社會群眾參考、查閱。在小區建成之后，政府相關部門應對小區各項情況進行驗收，然后監督房地產商，將小區管理權轉至業主大會及業主委員會，鑒于我國實際情況，部門應給予適當指導，明確告知其權力與義務，并協助形成正式文件，以保證業主大會及業主委員會的順利成立，保障其職能作用切實履行。

同時，政府相關部門應通過互聯網、大眾媒體、社區宣傳、定期講座等多種線上與線下相結合的方式，加強法律宣傳力度，暢通信息渠道，減少物業管理公司與業主之間的矛盾糾紛。

3.加強物業管理團隊的建設

在今后的實踐中，可以借鑒國外先進的理念和模式，培養專業理論強，服務能力強，管理理念強的知識型員工，提升物業服務行業整體素質。在服務的高層次上與業主建立良好的業務關系和人情關系，以雙贏、多贏的價值取向處理問題，把物業管理的服務理念帶給業主，實現互相理解，工作共贏。建立定期學習制度和考核淘汰制度，強化專業人才的組織培訓，促使員工不斷學習、不斷進步，以此保證公司服務質量的不斷上升，推動整個行業的長遠發展。

4、加快相關法律法規的完善

筆者認為，鑒于目前情勢，應在現行的《條例》基礎上，快速制定出臺單行法——《物業管理法》，明確對業主權的保護,提出具體應用性管理辦法，使物業管理在實踐中具有更強的實操性，把物業管理進一步納入到法治化、規范化、程序化的軌道。

結語

綜上所述，現行《物權法》和《條例》的法律條文中針對業主權利保護的規定過于簡單化、引導化，可操作性較弱，諸多缺陷導致其對業主權利的保護不力，業主與物業管理矛盾日益激化。我們必須對于這一層面的社會問題加以重視，不能聽之任之。政府作為社會管理的主導，應積極發揮自身職能作用，完善相關法律法規的建設。同時加大宣傳力度，深化業主及物業管理方對各自角色的認知，通過合理穩妥的方式，積極解決業主與物業管理方之間的矛盾與沖突，促其關系趨向良性發展。推動社會主義民主法治建設，促進和諧社會的構建。