執照吊銷后的公司可否辦理不動產登記

文 | 鐘京濤

案 例

某市政府1993年批準甲公司將其擁有的20畝土地以宅基地形式分戶轉讓,并下發批復函。2000年，甲公司與趙某簽訂了《合作開發土地合同書》，開發上述土地中第56號地塊，趙某支付2.3萬元后，該宅基地及地上附著物的產權歸趙某所有。合同簽訂后，趙某向甲公司支付了2萬元；同年底，甲公司營業執照被吊銷。2001年，甲公司因無法償付某借款，雙方簽訂《土地轉讓協議》，將包括第56號地塊在內的8塊宅基地以10萬元價格轉讓給付某，辦理轉移登記手續，付某取得土地證。2015年年初，趙某得知市政府將涉案土地頒證給付某后，以公司營業執照被吊銷、登記中未嚴格審查土地權屬來源、程序違法等為由，提起訴訟，請求撤銷付某的不動產權證書。一審法院認為，案涉登記行為合法，判決駁回請求。趙某不服，提起上訴，二審法院維持原判。趙某不服，申請再審。

分 析

《民法通則》第三十六條、第四十六條規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時產生，到法人終止時消滅；企業法人終止，應當向登記機構辦理注銷登記并公告。最高人民法院24號函規定，企業法人被吊銷營業執照后，應當依法進行清算，清算程序結束并辦理工商注銷登記后，該企業法人才歸于消滅。本案中，甲公司至訴訟時，尚未被注銷，其仍作為獨立民事主體而存在，其處分自有資產的行為仍然有效。

實踐中，對不動產登記行為的司法審查，主要集中在審查權屬來源是否合法、頒證程序是否合規等方面，對于作為權屬來源的轉讓合同審查，以形式審查為主，除非當事人提供合同無效或應予撤銷的證據。本案中，甲公司分戶轉讓涉案土地，已取得市政府批復同意，付某基于甲公司的轉讓行為取得涉案土地使用權，案涉土地的權屬來源清楚；在登記程序上，登記機構程序并無不當。雖然趙某與甲公司簽訂合同的時間在先，且已經支付了大部分款項，甲公司存在惡意轉讓情形。但是，趙某與甲公司之間的協議并未實際履行完畢，而付某與甲公司之間的協議已經履行完畢。根據《物權法》關于不動產物權轉讓登記生效的規定，趙某并未取得案涉土地的使用權，而付某已取得案涉土地的使用權。如果趙某認為雙方惡意串通、付某不構成善意取得從而導致轉讓合同無效，應當提供證據證明付某非善意取得。否則，其權利主張是無法得到法律支持的。趙某因土地二次惡意轉讓行為致其合法權益受到的侵害，可通過提起民事訴訟等途徑尋求救濟。

再審法院認為，甲公司雖被吊銷營業執照，但尚未被注銷，仍可作為獨立的民事主體而存在并依法獨立享有民事權利和承擔民事義務；在趙某未提供證據證明付某構成惡意受讓情況下，甲公司與付某之間的土地轉讓行為有效；登記機構在其提交了相關材料的情況下辦理登記的行為合法合規。綜上，裁定駁回趙某的再審申請。