論如何加強房地產開發工程風險管理

圖雅

摘 要：房地產工程的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在工程管理的戰略高度，從工程啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地控制，加強對風險的管理，是保證工程目的、工程目標實現的關鍵。

關鍵詞：房地產工程；風險因素；對策；注意問題

房地產工程的決策層和管理層應具有充分的風險意識，熟悉可能出現的各類風險，將風險管理納入日常的經營管理工作中，對那些不可控因素造成的風險，更要有清醒的認識和妥善的應對措施。根據風險源劃分，房地產工程的風險有以下六類：政策和政府風險、決策風險、經營風險、管理風險、開發流程風險、法律風險、自然風險。

1 房地產開發工程的風險因素分析

房地產投資開發全過程都伴隨著風險，為了盡量降低各種風險可能帶來的損失和破壞，開發企業需要增強其抗風險的能力，采用各種風險防范的措施，實施全方位、全過程、系統的、動態的的風險管理，主動地控制風險，從而提高企業的盈利能力，為企業可持續發展保駕護航。影響房地產投資的風險因素很多，按其是否可避免可劃分為系統風險和非系統風險兩類對市場內所有投資工程產生影響，投資者無法避免的風險為系統風險；而只對個別工程產生影響，可以由投資者通過改善自身經營管理設法避免或消除的風險統稱為非系統風險。

1、系統風險。房地產行業是我國的四大支柱行業之一，與國家宏觀經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產開發工程的系統風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現能力及房地產開發工程周期風險等。國家還出臺了鞏固樓市調控成果措施，暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價上漲過高過快城市將限定家庭購房套數，房價上漲過高過快城市要限定居民購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。這些政策的出臺將使火熱發展的房地產市場趨于理性，由此也將給一些房地產開發企業帶來較大的風險。由此可以看出，系統風險不但不可避免，而且對房地產開發企業的影響極大因此，房地產開發企業應把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產開發有關的政策，積極應對此類風險。

2、非系統風險。如前所述，非系統風險相對于系統風險而言是可控的，而且不同的企業所面臨的非系統風險可能是不同的，房地產開發企業往往可通過不斷完善自身經營管理來避免此類風險。

2 規避風險的對策建議

1、建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區（段）域的規劃、土地、工程（包括在建和意向）、適宜工程情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會更從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須由有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

4、積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于質量管理標準的企業標準、工作程序和工作流程，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

5、加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險等。

6、加強工程的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為工程合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。

3 風險管理中應注意的問題

1、制定風險應對計劃應具有針對性。風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節。由于房地產工程的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據工程自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，不為省小利而鑄大錯。

2、注重應對管理方法的組合。無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，需注重多種方法的組合，根據工程的具體情況做出多種方案，按照優先等級排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

3、注意應對管理的經濟性。為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。在應對不可預測的風險時，可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效，就需要根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的方案。

綜上所述，房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險，為了保證開發效率與效果，開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的工程風險管理，采用各種風險防范的措施，主動地控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力以保障企業的可持續發展。

參考文獻

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