貧困地區房地產去庫存現狀分析和相關對策

涂博

摘 要：近年以來，隨著中國城鎮化的快速發展，房地產行業的熱度不斷升溫，市場巨大的需求造成房價不斷攀升。然而自2015年年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，房地產市場的供求關系也在發生劇烈變化，房地產銷售面積增速不斷下降，庫存面積不斷上升，帶來了巨大的金融風險。2015年11月10日，習總書記在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為2016年我國五大經濟任務之一。

關鍵詞：貧困地區；房地產；去庫存

一、房地產行業去庫存相關情況

（一）房地產行業去庫存現狀

從2014年8月到2015年底，我國商品房的待售面積呈現了明顯的上升趨勢（見圖1），從56160萬平方米到71853萬平方米，上升了27.93%。同時，月度銷售面積呈現明顯的季節趨勢，年末商品房銷售面積呈現明顯的上升趨勢，而年初商品房銷售面積會呈現明顯的萎縮。從圖表中14及15年的8、9、10、11、12月份進行同期對比，月底銷售面積增加幅度有限。可以看出，我國房地產行業的去庫存壓力十分巨大。為此，在2015年的中央經濟工作會上，明確要通過提高戶籍人口城鎮化率、落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、發展住房租賃市場、鼓勵企業適當降低商品住房價格、取消過時的限制等六大舉措來強力化解房地產庫存。

（二）房地產行業去庫存的區域分化特征

我國房地產市場結構性矛盾凸顯，房地產市場表現出區域結構、地產類型、資金風險、企業類型等多方面的不均衡。基本特征是總量過剩、區域分化，“一二線熱，三四線冷”是當前和未來一段時間房地產市場的主基調。以湖北地區的武漢市和距離武漢市僅80公里的落后縣H縣為例，2016年武漢市商品房銷售面積3255.66萬平方米，年末待售面積為445.93萬平方米，按照武漢市16年的月平均銷售面積，去化周期約為1.6個月；2016年H縣商品房銷售面積為54.52萬平方米，年末待售面積為145.01萬平方米，按照H縣16年的月平均銷售面積，去化周期約為32個月。可以基本得出，作為新一線城市的武漢市，基本不存在房地產庫存壓力，而鄰近的落后地區H縣去庫存壓力十分嚴重，形成了明顯的“虹吸效應”。

因此，化解“非一二線”地區，特別“三四線”以下的貧困地區的房地產庫存壓力顯得尤為重要。本文以湖北地區較為落后的H縣為例，探析貧困地區房地產去庫存的相關對策。

二、H縣房地產去庫存特征及存在問題

2016年H縣房地產去庫存情況呈現以下幾個特征：

（一）市場投放過剩

僅“十二五”期間，常住人口為60.74萬人的H縣僅在中心主城區、開發區就新建房屋（包含還建房、住宅商品房、保障性住房）42500套，市場投放量過大，造成供求關系不平衡。

（二）購買需求萎縮

房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。自住型需求增長乏力。H縣傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。改善型需求減弱。H縣近年來的開發已基本消耗了收入相對穩定的工薪族、個體私營業主等群體的購買力。隨著加快推進新型城鎮化建設，許多農村人員因進城務工、送子女上學等需要開始在縣城安家置業，使農村購買力需求不斷擴大，但由于近年來縣城區域內自建私房（不包括鄉鎮小產權房）的趨勢有所抬頭，分流了相當部分的有效需求。投資投機性需求受到抑制。盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市特別是商業地產起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，H縣投資性需求受到抑制。被動型需求不足。H縣“三化”同步建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。

（三）“去化”效果兩級分化。住宅商品房銷售形勢較為樂觀

2016年全年，H縣住宅商品房銷售面積約41.6萬㎡，同比增漲35.4%；庫存面積60.55萬㎡，同比下降41.6%。依據住宅每月平均銷售面積來計算，住宅去化周期為17.4個月，形勢較為樂觀。非住宅商品房去庫存形勢嚴峻。2016年全年，非住宅商品房銷售面積約11.92萬平方米，同比增漲-7.9%；庫存84.46萬㎡，同比下降29.4%。依據非住宅每月平均銷售面積來計算，非住宅去化周期為85個月，形勢十分嚴峻。H縣非住宅庫存中，開發區商品房庫存為59.2萬㎡，占庫存面積的70%。由于企業入駐率不高和各類電子商務的成長壓制了對實體商務用房的需求，H縣開發區商品房去化量過低，導致全縣商品房庫存總量下降緩慢。

（四）租憑市場尚欠活躍

據統計，H縣16年商品住房銷量占總銷量的77.7%，非住宅占總銷量的22.3%，房地產市場需求仍以安家購房為主，投資置業為次需求。通過調查發現，當地人們購買住房主要是自己居住，用來投入中介市場進行出租的很少。因此，H縣住房租賃市場還欠活躍，需求量也很大。

三、貧困地區房地產去庫存現狀分析和相關對策

基于以上問題和特征，我們必須從供給端發力，采取針對性措施，促進貧困地區房地產市場健康發展。

（一）確保市場有序供應

對房地產市場進行全面摸底和清理，根據市場供求狀況，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏，科學控制商業住宅用地供應規模。近幾年內應嚴格控制房地產項目開發，減輕開發企業庫存壓力，逐步做到有計劃供地、高品質開發。優化項目規劃布局，合理規劃選址，加快配套設施建設，確保規劃、建設、使用“三同步”。

（二）積極推行貨幣化安置endprint

逐步提高棚戶區改造工作中的貨幣化安置比例，在堅持棚戶區居民自愿選擇的基礎上，引導棚戶區居民選擇貨幣化安置并自主購買商品住房。棚戶區居民選擇貨幣補償用以重新購置房屋，給予相應補貼。

（三）積極鼓勵住房消費

一是加大金融支持政策。降低首付比例，提高貸款額度，放寬公積金貸款、提取條件，實施提貸并舉政策，并積極推進農民工和個體工商戶住房公積金制度。加大縣級財政對落實中央、省、市關于去庫存相關政策的保障力度，并對購買首套普通商品住房者予以適當補貼。二是積極發展租賃市場。鼓勵社會組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，支持房地產企業通過規模化租賃、租售并舉等模式運營商品住房。鼓勵人才購買、租賃非住宅創業，將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑改造為電商用房、“創客空間” “雙創”基地、科技企業孵化器等。

（四）加快推進新型城鎮化

按照戶籍制度改革的各項要求，創新和完善人口服務、管理制度，吸引各類人才和投資經商辦企業人員落戶，合理引導農業人口及其他常住人口有序向城鎮轉移，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口市民化，加快城中村改造步伐，配套完善小城鎮、中心村的基礎設施和服務設施建設，不斷增強吸納承載人口功能，努力實現城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。引導鼓勵房地產企業多元化發展，轉型開發醫療、養老、旅游等產業地產項目，由單一物業開發商向綜合開發和持續經營商轉變。立足縣城的區位優勢和“武漢后花園”的功能定位，推出一批旅游、度假和養老地產，吸引更多人士來我縣購房定居、休閑度假、養老養生。做大做強城市品牌，加大外銷推介力度，吸引外來購房和消費。

（五）加強市場監管，優化企業發展環境

加大房地產市場監管力度，對違法違規行為開展全面清理整治，堅決打擊和有效遏制私房違建行為，優化發展環境，規范市場秩序。強化房地產市場監測和分析，準確把握和判斷房地產市場走勢，并搭建好樓市交易平臺，讓房地產交易更加便利化和透明化。

參考文獻：

[1]劉斌，孫九倫，姚瑤.推進城鎮化、降低房價與房地產去庫存[J].西部論壇，2017，27（3）： 79-87

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[3]武漢市統計局.武漢市2016年國民經濟和社會發展統計公報[EB/OL]. http：//www.whtj.gov.cn/details.aspx？id=3439.endprint