淺議完善不動產錯誤登記賠償制度

李彥承

摘 要：我國的不動產立法數量在不斷增加，其中有關不動產登記制度的有不少。這些法律規范對不動產登記進行了一些原則性規定，發揮了一定的規范調整作用。但由于我國不動產法律體系還有待完善，不動產登記的登記機關還不統一，其所依據的登記規則也不盡一致。因此有必要盡快制定統一的不動產登記法律和登記程序，以結束不動產登記不統一、甚至矛盾的情形。

關鍵詞：不動產登記；損害賠償；異議登記

一、統一不動產登記法律法規和登記程序

關于申請登記需要向登記機構提供哪些材料，有些國家是由專門的不動產登記法做規定，如日本不動產登記法規定，申請登記，應提供申請書、證明登記原因的材料、關于登記義務人權利的登記證明書、第三人許可、同意或承諾的證明、代理人權限的證明等。我國物權法對此只是做出了原則性的規定，當事人申請登記所需要提供的具體材料，還需要其他專門法律法規進一步明確。

《物權法》第11條規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。本條規定的權屬證明材料可以包括權屬證書、合同書、法院判決書或者征收決定書等，其他的必要材料也需要具體明確。關于登記申請的其他一些問題，也需要專門法律法規明確，如具體的不動產物權登記申請，是共同申請，還是單方申請；注銷登記是否要權利人申請，不申請如何處理，利害關系人能否申請等等。統一的不動產登記程序對于提高不動產登記的效率，降低不動產登記的成本有著積極的作用。

不動產登記法規具體登記程序要盡可能快捷、簡化，把現代計算機網絡信息技術的優勢運用到不動產登記中，但也要規定登記程序的基本原則，如“合法性原則、申請原則、形式統一原則、精確化原則”。不動產權屬證書應具有統一格式，并且不動產權屬證書的內容必須和登記簿記載的一致。權屬證書應記載不動產權利狀況，包括變動狀況。不動產登記權屬證書的性質只是享有某種不動產物權的憑證，一旦發生爭議，它可以作為確認權屬的證據。

二、公開登記信息、完善補救手段

《物權法》第18條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記材料，登一記機構應當提供”。目前房產善意取得發生的原因之一是房屋的真實權利狀況不夠透明和公開。登記行政管理機關既有義務保護相關權利人的財產隱私，也有義務向社會公開有關登記信息。由于登記機構普遍偏重對信息的保護，而對登記信息的查詢設置了較高的門檻，這不利于受讓人更好地履行注意義務，原權利人在權利受到侵害時往往也不能及時發現，因此登記機構應適當降低信息查詢的限制，在保護當事人的隱私的基礎上最大限度地向社會公開相關權屬信息和內容。

建立不動產登記制度的國家，一般都建立有更正登記制度。我國《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”。《物權法》對更正登記和異議登記予以確認，這有助于記載于到更正。對于更正登記有異議相關登記機構應充分利用這兩種救濟手段，盡量爭取在善意取得發生之前明確真正的權利歸屬，減少無處分權人的操作空間。

更正登記、異議登記和預告登記的地位在《物權法》中得到確認和提高，使權屬登記機關的登記責任進一步加大。更正登記和異議登記往往涉及權屬爭議，權屬登記機關能否建立健全相關操作規則，謹慎處理好這類登記業務，避免或降低成為被告的風險將是一大考驗。預告登記制度雖已在一些地方實行，但權利人預告登記的意識并不是很強，預告登記的范圍和作用還有很大的提升空間。權屬登記機關如何更好地推廣預告登記業務，更好地利用預告登記切實保護好權利人的合法權益，需要采取相應措施。《物權法》的實施將要求房屋權屬登記機關設立規范的房產登記簿，而且必須提高權屬登記的質量，以確保登記簿的基礎性地位和公信力。

三、完善登記機關賠償責任制度

我國《物權法》第21條即規定了登記機構的賠償責任，但其性質屬于國家賠償責任還是一般民事賠償責任，《物權法》對此并沒有明確界定。筆者認為，不動產登記在我國行政管理的色彩更為濃重，而且登記機關在整個登記過程中居于主導地位。《國家賠償法》雖然沒有將不動產登記錯誤致損的行為明確列入行政賠償范圍，但考察其立法本意，因登記錯誤給他人造成損害的，當屬國家賠償范圍。登記內容的正確與否不僅影響到交易當事人的利益，而且也影響到交易的安全和秩序。

由于登記是以國家公信力為不動產交易提供法律基礎的行為，因此登記錯誤可能會給當事人造成損失。我國《物權法》第21條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。”立法征求意見過程中，普遍認為，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。從賠償的角度講，《物權法》確立了先行賠償原則，這就意味著無論登記機構是否已盡到審查義務、是否遵循法定程序，以及主觀是否有過錯，只要發生了“登記錯誤”并“給他人造成損害”，錯誤與損害之間存在因果關系，那么登記機構就要承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條規定確立了我國《物權法》上登記錯誤的賠償制度。《物權法》要求登記機關先行賠付，這與之前可以撤銷善意第三人的不動產證書且不用承擔直接賠償責任相比，登記機關承擔的責任和風險進一步加大。

筆者認為，不動產登記機關在出現以下情形時，應當承擔賠償責任：第一，因登記行政機關登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。例如，某人將單位委托其保管的房屋登記在自己名下，其提供的有關文件殘缺不全，但登記機關未予審查，便為其辦理了登記手續。第二，登記程序違法。主要包括不公告、違反公告期限、無正當理由拖延登記時間、公開登記資料不充分、無故拒絕當事人正當的查詢請求、拒絕變更或更正登記等。第三，登記機關受上級機關、其他機構或有關領導的外來干涉而進行了錯誤的登記。

參考文獻：

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