房地產公司稅收風險研究

李曉艷 劉霞

【摘 要】目前在稅收領域，房地產行業已經成為其收入的主要來源。但由于其具有資金流動較大、周期較長、成本核算相對繁瑣、工程環節比較多等多方面的特點，使得國家對其稅收很難進行管控，稅收流失比較多。在稅收領域，房地產行業屬于稅收高風險領域，識別并判斷房地產企業中的稅收風險，找出其現象的應對措施和防范策略，一定程度上減少房地產企業稅款的流失，已經成為當前房地產企業稅收征收管理中急需解決的問題。本文分析了房地產企業如何快速識別稅收風險，并對如何降低稅收風險進行了研究和分析，就相關問題提出適當的解決措施。

【關鍵詞】房地產公司；稅收；風險

一、稅收風險的概念

稅收風險是指不確定的原因及不利因素對稅務部門所造成的損失，其主要有：納稅遵從度的提高對稅收風險所帶來的不確定的因素；對稅收風險實行相應的管控政策，這些不確定性的風險因素可能造成什么樣的損失。在稅務征收的實際過程中，由制度方面所帶來的風險，從管理方法而產生的風險，在經營方式所出現的風險這些都是稅收風險的主要表現形式。由于不健全的稅收法律制度，不規范的稅收管理體系，不確定的稅收相關政策等因素所帶來的稅收風險是制度性風險。

二、房地產企業稅收風險存在兩方面原因

一方面是因為行業特點決定的，另外一方面是征收管理稅收問題的過程中出現了很多問題的外在原因。主要反映在以下幾個方面：

（1）房地產開發企業逃避繳稅

部分房地產開發企業有意以及無意的在現實工作過程中存在偷稅漏稅行為，為了可以逃避繳稅有很多種手段，具體來說比較普遍的行為是減少收入的確認，從而降低營業收入，降低計稅標準，通過增加停車位或相關物業的配套措施可以降低稅費，將實際的收入降低，減少開支。另一方面，會增加相關產品成本，這種手段一般開發企業涉及的較多，在核算方面出現問題，從而影響成本計算，導致后期成本計算增加，減少稅費，在一些地產商中這種手段使用的較多。第三個是削弱核算制度，從而拖延繳稅時間，貨幣價值增加，例如增加相關預收款項或者增加按揭成本，長期掛在往來賬上以及不記賬，納稅申報不夠及時，或者是少申報。

（2）稅務人員業務能力差

房地產企業涉及的專業知識性很強，稅務部門的專業知識了解不夠，不利于稅收征管的實效性得到發揮，售后人員需要了解房地產企業的核算情況，積極的了解相關的稅收政策而且要了解宏觀政策，做好稅務人員綜合素質的培養，開發協作單位一般專業性很強，包括了建筑，供水供電以及審計等方面，稅務部門不能夠掌握各個環節的成本，不了解各個項目的真實性，導致了房地產企業虛列成本以及虛開發票的情況，稅務部門核查的調整工作量很大而且存在很大難度。

（3）稅收制度相對不完善

稅收制度不夠完善，我國當前的稅收制度一般是稅收相關的法律法規和規章制度，但是當前稅收制度某些地方不夠完善，沒有建立良好的稅收基本法，所以不能建立比較完整的稅收法律體制，很多的稅收政策立法層次不高，主要是通過行政法規以及文件的形式產生的，稅收征管法規定的條款沒有操作性，最初設計過程中出現的不合理的問題，受部門的自由裁量權不能進行規范，相關的不完善因素，對于稅收風險的產生創造條件，所以要使我國經濟的快速發展，稅收政策能夠適應國民經濟的發展速度，就需要不斷的改進。自由裁量權不能規范化使用，導致了實際稅收執法過程中的隨意性，最終會出現高風險的稅收風險。房產企業開發的過程中出現了各個方面的稅種，納稅義務也不一樣，土地增值稅計算過程很復雜，設計也不夠合理，而且我國對房地產行業的宏觀調控，導致的稅收政策經常變更。

（4）稅收征納信息的不對稱

稅收征收體系信息不夠對稱，一方面，在納稅人層面來說，對于行業稅負水平的認識以及稅收政策的理解程度不夠，就會導致稅收征收信息不夠對稱，另外一個方面在稅務部門層面來說，對于管轄納稅人經營的情況，財務核算情況，內部組織結構等信息不能夠全面掌握，就會導致信息不對稱，而且納稅人在追求自身利益最大化的時候，可能沒有提供相關的納稅信息，房地產企業的開發與經營中涉及的業務量很大，財務核算比較頻繁，在實際的房地產稅收征管時，稅務部門不能夠獲得納稅人具體的財務核算情況，安全企業開展的建筑造價是一個專業的領域，建筑工程造價的成本核算比較復雜，關系到的原材料參數比較復雜，如果納稅人也沒有向稅務部門提供比較真實的工程造價數據，稅務部門因為沒有專業性，所以不能夠得到相關的信息。

（5）征管手段相對落后

征管手段比較落后，一方面當前的征管模式和手段存在問題，對于納稅人的涉稅信息采集主要停留在紙質材料的報送上，導致涉稅信息存在問題，處理的涉稅工作效率不高，沒有使用到現代化的管理辦法，沒有大數據思維和眼光，不能夠對納稅信息進行整合，需要導入大數據思維，要整體，不要個體，積極的獲得納稅人信息。另外一個方面，因為稅收體制的影響，職能部門沒有信息共享機制，部門得到的第三方信息不夠全面，不能夠實現多方信息的共享，政府職能部門之間的信息傳遞不夠及時，導致了稅務部門的征管效率不高，在具體的房地產稅收征管的時候，大數據時代的房地產稅收征管方式沒有做到與時俱進，不能夠滿足新情況下相關業務數據的分析和對比。

三、房地產公司稅收風險應對措施

（1）加強稅務稽查管理

主管稅務局針對房地產公司做好稅收風險評估，把不能夠徹底排除的風險點移交給稽查局，稽查局建立專門的檢查組，針對房地產公司的情況進行調查，調增收入、調減取得土地使用權所支付金額、利息按實際扣除調減、調減開發間接費等調整相應事項。

（2）加強稅務評估

房地產公司可以使用自行申報的方法進行申報和調整，根據規定繳納相關稅，依據土地增值稅稅率分別計算房屋類型的土地增值稅，而且要根據《稅收征收管理法》具體的規定要繳納相關的滯納金以及各方面的費用，針對不能夠排除的風險點要制作《納稅評估移送書》，通過房地產公司提供給稽查局，通過稽查局做好房地產公司的重點檢查工作。

（3）切實完成實地考核工作

實地調查以及核實之后要排除風險點，例如公司的營業外支出項目中有一筆罰款和捐贈支出，財務處理規范和約談詢問的財務管理部門人員解釋比較吻合，所以此風險點能夠被排。

（4）應用大數據對納稅業務進行管理

房地產企業遍地開花，數量繁多，規模不一，開展房地產的納稅人數量也很多，并且房地產開發項目的業務比較復雜，個性化服務沒有通過科技創新的話就會成為一紙空文，而且稅收風險管理的專業化水平會受到稅務人員水平的影響，風險管理的專業化，需要管理機構做好專業分工，管理職能做好專業分工，管理行業做好專業分工，需要管理的過程中使用不同的技術方法以及不同的手段，包括體系的建設以及科技信息的使用，為了改變專業化以及個性化的房地產稅收風險問題需要做好大數據管理工作，促進稅收風險管理具備針對性，這樣才有更大的效率。