國外房產稅制度及對我國的啟示

張曉藝

【摘 要】隨著我國經濟的迅猛發(fā)展，房地產業(yè)市場的不斷完善，原有的房產稅相關規(guī)定已經不能適應目前我國的發(fā)展水平，制約了我國經濟的發(fā)展，因此，房產稅改革勢在必行。我國房產稅改革的推進不僅需要不斷探索、實踐，更需要充分汲取國外先進經驗并結合我國實際國情，國外各國房產稅制度在房產稅稅要素設計、房產稅征收管理、收入用途等方面總結出許多寶貴的經驗，對我國現(xiàn)階段進行的房產稅改革有著重要的借鑒作用。

一、國外房產稅概述

世界各國都把房產稅作為本國稅收體系中的重要組成部分，這主要是鑒于房產稅在稅收體系中不可取代的重要作用。各國房產稅的征收都是與其自身的經濟、社會、法律狀況等相匹配的。OECD 國家的稅收制度設置比較成熟，強調的是收入分配功能；而發(fā)展中國家更多地利用房產稅增加財政收入，解決發(fā)展中面臨的各種問題。國外房產稅在稅制設計上的共同點便是簡化稅制，盡量保證稅負的公平，避免重復征稅。

國外房產稅的主要特點包括以下幾點：

1、一般將房產稅作為地方稅，是地方政府稅收的主要稅種之一。研究顯示，中央政府和地方政府通過分層次的方式提供公共產品，從而有效地滿足社會公共物品的需要。而其中，一個穩(wěn)定的財政收入來源是地方政府能夠不斷有效提供公共產品的重要保障。在很多發(fā)達國家，房產稅就是這樣一個財政收入來源。比如在美國，財產稅在地方政府稅收收入中所占的比重超過70%；而在英國和愛爾蘭，財產稅甚至成為地方政府征收的唯一稅種；加拿大房產稅占地方稅收收入的比例達到90%以上，而澳大利亞的地方稅收更是全部來自于房產稅。可見大多數(shù)發(fā)達國家的地方財政收入很大一部分來源于房產稅。而來自亞洲的韓國與日本的這一比重卻遠低于其他發(fā)達國家，日本為29.6%，韓國僅為16.4%，這種情況與本國的房產稅制度完善程度及地方政府的權限大小的有著密切關系。

2、計稅依據(jù)以市場評估價值為主，擁有比較完善的評估體系。一般而言，對房產稅的計稅依據(jù)主要有兩種，面積標準和價值標準。隨著社會經濟的不斷進步，按照面積標準課稅，反而加劇了公眾收入分配不公平的局面，為了最大限度的保證稅負公平，越來越多的國家以市場評估價值作為計稅依據(jù)。市場評估價值包括兩種，一種是對房地產的價值進行市場評估然后按照評估的一定比例作為計稅依據(jù)，采用這種方法的國家包括美國、日本、加拿大等國；另一種就是對租金進行市場評估，然后按照評估后的租金作為計稅依據(jù)，澳大利亞、中國香港地區(qū)、泰國等，采用這種方式。在這些國家中，為了保證市場評估價值的公平性，均建立了比較完善的評估體系。房地產估值比較復雜，這些國家一般設有專業(yè)的房地產估值機構。在美國不動產價值先由鎮(zhèn)評估員進行初評，然后送交郡首席評估處進行核準、調整并公布，最后郡審核委員會將評估手冊交到稅務部門。我國香港地區(qū)的差餉物業(yè)署專門負責房產物業(yè)的差響、地租的評估，同時也負責稅收的征收。價值評估部門和征稅部門或合并或獨立，是目前全球范圍內對房產征稅的兩種主要模式。

3、房產稅的征稅范圍比較大。多數(shù)國家房產稅的征稅范圍比較大，涵蓋了農村和城市的所有房地產。這些國家的土地私有，因此對土地要么和房產合并征稅要么單獨開征稅種，這些單獨的土地稅也是財產稅的一種，比如美國、加拿大、韓國、日本。新加坡則是堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠。但也有的國家雖然對全部的土地征稅，但對農村的房產卻不征稅，比如巴西。巴西對農村的房產免稅，對城市的所有房產征收房產稅。這種征稅理念與我國類似，但是我國房產稅的征稅范圍比巴西還要小。

二、國外經驗對我國的啟示

（一）建立健全公正、客觀的房產價值評估體系。

我國順利開征個人住房房產稅，必須要有一個公正、客觀的房產價值評估體系，所以房產評估體系是否完整、公正客觀可以說是我國個人住房房產稅能否順利實施的核心環(huán)節(jié)。當前世界上其他大部分國家經過多年的發(fā)展都已經形成了一套適合自己國情的房產價值評估系統(tǒng)，我國也應該在立足國情的基礎上，借鑒其他國家的長處，形成我國特有的房產評估體系。例如加拿大的計算機輔助批量評估系統(tǒng)就大幅度提高了評稅的工作效率。印度尼西亞政府每三年對房地產和土地的價值進行一次評估，發(fā)達地區(qū)每年評估一次。

我國的房產稅評估體系重點應關注房產資料數(shù)據(jù)系統(tǒng)、評估的方法及程序系統(tǒng)、結果審核及公開系統(tǒng)、評估監(jiān)督機構等。在初期，計稅的依據(jù)應該建立在房產購買的原值上，這樣有利于評估公開公正地進行，也有助于我國評估體系在探索中進行總結，逐步完善和規(guī)范。在評估體系初具規(guī)模以后，則以評估機構的評估價值為基礎進行征稅，從而使個人房產稅的征稅額度隨經濟變化以及房產原值的變化而有所調整，更加公正，公平、客觀的反映納稅情況。

（二）增大稅基，靈活制定稅率。

從以上對典型國家房產稅的描述可以看出，國外對房產稅的征收覆蓋范圍是非常全面的，所有房產中除了國家行政職能占用的房產以及慈善機構占用的房產外，其他無論何種形式的房產都需要繳納房產稅。這樣能夠很大程度的調動地方政府的積極性，也使房產稅成為了地方政府財政收入的主要來源。而目前我國將農村用地以及個人非營業(yè)性住房等都排除在外，不予征收，征收范圍的狹窄顯而易見。這使得房產稅形同虛設。達不到政府的預期目的。因此，向其他國家一樣增加征收的覆蓋范圍勢在必行。各國的征稅目的不同，因而對稅率的規(guī)定也各異，但一般采用比例稅率。有的國家稅率完全由地方政府制定，比如，美國沒有固定稅率，各地方政府根據(jù)本地的收支情況確定財產稅稅率，稅率分布在 0.8%至3%，以1.5%最為常見。有的國家是中央政府制定一定的范圍，地方政府根據(jù)本地的實際收支情況，靈活調整稅率，但不能超過上限稅率。比如，日本的固定資產稅的標準稅率是1.4%，最高上限是2.1%，城市規(guī)劃稅的最高稅率是 0.3%。又如巴西的房產稅稅率在0～4%之間。同一個國家的不同城市，同一城市不同地區(qū)的經濟發(fā)展以及房屋價格都不盡相同，因此在稅率設置上應靈活多變，例如美國并不設定統(tǒng)一的房產稅稅稅率，這主要是由于房產稅稅是地方稅種，稅收收入主要用于地方政府基礎設施的建設，因此稅率由各省或地方政府針對自己的財政需要而定。endprint

（三）輕流轉，重保有。

綜上所述，大部分國家的稅收結構分為三部分，即保有環(huán)節(jié)、轉讓環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)。其中大多數(shù)國家都很重視保有環(huán)節(jié)的稅收征收。例如英國，轉讓房產而繳納的稅金占英國總的財政收入的1%左右，而保有環(huán)節(jié)所繳納的稅金占英國總財政收入的30%左右。這樣的稅制，直接結果就是可以刺激房產流動，加大了房產交易的成功率和財產的利用率，大大減少了房產的空置率，有效防止了土地浪費的行為，優(yōu)化了房地產市場的合理規(guī)劃，使房產稅制度逐步走向繁榮。而目前我國現(xiàn)行的房產稅制度卻反其道而行之，有著重流轉、輕保有的弊端。我國應該逐漸摒棄這種現(xiàn)象，漸漸走向“輕流轉、重保有”的正軌。

（四）充分考慮到各類人群，完善稅收減免制度。

當前，我國經濟正處于高速發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展不平衡和層級發(fā)展不平衡的現(xiàn)象尤為明顯，不同地區(qū)發(fā)展速度相差大，同一地區(qū)收入分配差額也很明顯，不同階層富裕程度更不相同。這就需要我國在制定個人住房房產稅制度的同時，充分考慮這些因素，照顧到不同階層的群體，既要起到打擊房產投機的現(xiàn)象，又要切實保障低收入群體、城鎮(zhèn)經濟困難群體的經濟利益。這點上我們應學習美國學習，對部分人群如殘疾人等免予征收房產稅，并且采取一些列的措施，減免或抵扣個人所得稅，如果業(yè)主將房屋出租給其他人，則繳納不動產稅時，可以在其租金中扣除正常開支，且在15年內加速折舊，使得個人所得的應稅收入減少，間接減少所得稅、減輕納稅人的負擔。通過“取之于民，用之于民”從而贏得廣大民眾的信任，積極繳稅。學習墨西哥房產稅征收“劫富濟貧”的特點，充分發(fā)揮稅收調節(jié)職能，使社會更趨于公平。

我國房產稅改革的推進不僅需要不斷探索、實踐，更需要充分汲取國外先進經驗并結合我國實際國情，在獲得立法支撐的前提下，建立健全房產稅稅制體系，完善相關配套措施，使房產稅發(fā)揮出應有的作用。房產稅制改革是一項長期且艱巨的任務，房產稅改革之路必須時刻關注改革過程中發(fā)生的新情況，總結經驗教訓，細化和修正改革方案，不斷完善創(chuàng)新，使我國房產稅改革真正發(fā)揮應有的作用。

（寧夏大學，寧夏 銀川 750021）

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