房企暫不預征土地增值稅的十種特殊情形

文/樊其國

預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻地流入國庫而采取的預先征收土地增值稅的辦法，通常按銷售收入的一定比例征收。需要重點提示的是，土地增值稅清算項目并非皆可預征，房企在以下特殊情形下，可以不預征土地增值稅。一是當地稅務機關規定不預征土地增值稅；二是營業稅改增值稅后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅；三是房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，土地增值稅預征的計征依據為預收款減去應預繳增值稅稅款的余額；四是對未按預征規定期限繳納稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起加收滯納金。對于預征土地增值稅，國家財稅部門只是作了原則性的規定，具體執行則是依據各省市稅務機關的政策法規來進行。對于確定暫不清算的可清算項目，主管地稅機關應定期作出評估，根據項目情況、稅收收入進度情況、清算審核工作安排情況確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。納稅人接到地稅機關清算申報通知后，停止該項目土地增值稅預繳。筆者經歸納梳理，確認土地增值稅暫不預征的十種特殊情形，供房企納稅人計算申報預繳土地增值稅時參考和借鑒。

情形一 北京：保障性住房暫不預征土地增值稅

《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（2013年第3號）規定，房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。此外，北京、上海、廣州、天津、遼寧、山東、福建、湖北、四川等省市均明確規定保障房暫不預征土地增值稅。

情形二 廣州：經濟適用住房不實行預征土地增值稅

經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。納稅人承建經政府有關部門認定的經濟適用住房不預征土地增值稅，竣工決算后，按規定免征土地增值稅。如《廣州市地方稅務局關于我市土地增值稅預征率的公告》（廣州市地方稅務局公告2015年第12號）第一條第四款明確，對符合廣州市人民政府“廉租住房”、“公共租賃住房”及“經濟適用住房（含解困房）”規定的房地產開發項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。

情形三 武漢：預售工業園區內廠房車間經審批土地增值稅暫不預征

《武漢市地稅局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（武地稅發〔2010〕62號）第一條第三款明確了土地增值稅預收管理的問題：納稅人預售新建經濟適用房或工業園區內廠房車間，應填報《預售經濟適用房或工業園內廠房車間收入不預征土地增值稅審批表》，經主管稅務機關稅政部門審批后，土地增值稅暫不實行預征，在土地增值稅清算時據實征收。對新建經濟適用房或工業園內廠房車間項目中的其他房地產，應分開核算，并按規定預征土地增值稅；凡未分開核算的，對該項目一律按規定預征土地增值稅。

情形四 寧波：村民拆遷安置房經批準暫不預征土地增值稅

《關于進一步加強房地產開發項目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號）第一條規定，對經濟適用房、廉價房、村民拆遷安置房等實行政府指導價且增值率明顯低于土地增值稅起征點的項目，經納稅人申請，由主管稅務機關批準后可暫不預征土地增值稅。其余房地產開發項目必須按規定先實行預征，待符合清算條件時再進行結算。

情形五 重慶：政府實施的征地（拆遷）安置房項目不預征土地增值稅

《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》（2014年第9號）第四條第四款規定，以下類型的房地產項目，對住宅轉讓不預征土地增值稅：1．棚戶區或危舊房改造安置房項目；2．經濟適用房項目；3．政府實施的征地（拆遷）安置房項目；4．符合國家規定的其他保障性住宅項目。

情形六 河南：安居工程住房預收房款暫不預征土地增值稅

《關于營業稅、資源稅、土地增值稅若干征稅問題的通知》（豫地稅發〔1997〕160號）規定，對安居工程住房的轉讓所預收房款（定金），暫不預征土地增值稅。凡價格在20000元/平方米以下的單套房屋，預征率仍按《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發〔2010〕28號）的規定執行，即：1.普通標準住宅1.5%；2.除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；3.除上述1、2項以外的其他房地產項目4.5%；4.經政府批準建設的保障性住房0.5%。對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預征率為6%。

情形七 甘肅：城市規劃、國家建設需要自行轉讓房地產不預征土地增值稅

《甘肅省地方稅務局印發〈甘肅省土地增值稅預征辦法〉和〈甘肅省土地增值稅預征清算辦法〉的通知》（甘地稅函發〔2006〕206號）第六條規定，稅收政策規定的以下減免稅項目，可以不預征土地增值稅。(一)經各級政府部門批準建造銷售的經濟適用住房。是指由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產給予納稅人的經濟補償。(三)因城市規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產而取得的收入。(四)其他符合免征土地增值稅的情形。符合減免稅規定的納稅人應當在進行房地產項目登記或申報時，向主管稅務機關提交減免稅申請。經主管稅務機關審核認為符合減免稅條件的，可以不預征土地增值稅。

情形八 江蘇：公共租賃住房、廉租住房暫不預征土地增值稅

《江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（蘇地稅規〔2016〕2號）第三條明確，公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。

情形九 陜西：限價商品住房項目可暫不預征土地增值稅

《陜西省地稅局關于調整土地增值稅預征率的公告》(陜西省地稅局公告2012年第3號)第二條規定，對符合《陜西省保障性住房管理辦法(試行)》規定的房地產開發項目暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。因此，自2013年2月1日起，對符合《陜西省保障性住房管理辦法（試行）》第二條規定的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的房地產開發項目可暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。列入舊城改造的安置項目不再享受不預征土地增值稅的優惠。

情形十 山東：處置地下人防設施建造的車庫（位）等設施不預征土地增值稅

《山東省地方稅務局關于發布〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》(2017年第5號)第十七條明確，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。《中華人民共和國人防法》規定：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有；國家保護人民防空設施不受侵害，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。因此，房地產開發項目按規定建設的人防工程產權應屬于國家所有，其投資者處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施不能實現產權轉移，取得的收入不應視為轉讓房地產收入。在清算申報時，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。