不動產登記制度下的房產經濟發展策略探析

黃光平

摘要：自不動產登記制在我國房地產行業實施后，我國房地產市場的發展又多了一份保障，而社會公眾對不動產登記暫行條例的出臺也是眾說紛紜。本文結合不動產登記制，探討當前房產經濟發展的相關對策，以供參考。

關鍵詞：不動產登記制度；房產經濟；發展策略

不動產登記，就是對不動產權利的登記，通過國家專門的機關按照法律規定針對不動產的各項權利進行登記。實施不動產登記制度，其目的就在于保護不動產權利人的合法權益，以達到維護不動產交易安全的目標。伴隨著我國社會經濟的不斷發展，過去傳統的不動產登記制度逐漸凸顯了越來越多的問題，如多頭管理混亂、職能重疊嚴重、重復登記頻發等等。早在2013年，我國國務院就開始大力推行不動產統一登記制度，對各種不規范的不動產登記行為進行嚴查與規范。

一、不動產登記及相關制度簡述

不動產登記機構以當事人的職權為標準，根據實際情況具體登記與公示其不動產權利。從不動產的范疇而言，其主要包括林地、草原、房屋、土地，本文僅對房地產的不動產進行探討，其在不動產中具有明顯的不可移動性，且權利歸屬上有著較為復雜的特征，必須對其相關產權關系進行進一步的清晰明確。

2014年12月，我國國務院總理就發布了《不動產登記暫行條例》，并要求在2015年3月開始執行，在這份條例中，要求每套房屋都有特定的編碼，將這些編碼都儲存到一個系統當中，只要進入這個系統，就能查到房屋的各項信息，如抵押情況、購買時間、地理位置等等，這樣就能準確掌握全國范圍內的住房情況，也能掌握房地產市場的供求情況，為房地產市場與行業的發展奠定基礎。在不動產登記制度執行過程中，其執行的核心原則在于物權穩定與便民利民，堅守了四個統一的精神，提高登記的質量，也為房地產的發展帶來了實際性的意義。

二、不動產登記與房產經濟的關系分析

從房產的角度來看，我國實施不動產登記制度的最終目的并非針對降低房價，這兩者之間沒有直接的因果關系。在房價發生變化的各種因素中，房產的供求關系最為重要，但其余的因素也對房價產生了不同程度的影響。不動產登記工作的執行，其優點在于更好地征收房產稅，也為我國征收房產稅技術提供了借鑒，此外其內容還包括了土地登記、權屬、空間信息、物權保護、勘驗取證等等，以不動產登記形式的開展，房產權的權益得以更好地受到保障，也能更好地解決一些不動產的權屬問題，并在法律的層面給了房產權益人更好的保護，這對于維護房產交易市場秩序，保障交易安全有非常重要的意義。另外，還能對當下二手房房源增加的現狀產生一定的刺激性作用，除了降低城市房屋空置率以外，也能發揮房屋本身的社會利用價值，還便于政府在房產領域更好地管理，為房地產行業的健康發展奠定良好的基礎。

三、不動產登記對房地產經濟的影響研究

1.不動產登記對房價的影響

結合我國當前房地產的買賣市場來看，就房價而言，很多人實際上對于不動產登記制度的關注重點并不在制度的本身，而在于實施了該制度是否會給當前房地產政策帶來一些房價上的變化。眾所周知，影響房價的因素較多，比如城市人口的數量、房產市場的變化、人們的收入、貨幣的供應等等，都會給房價帶來直接或間接的影響。尤其是在調節住房資源過程中，房產稅更是發揮了關鍵的作用。實施不動產登記條例，并不在于直接調控房價，而是以制度建設的方式來制定房產行業長遠的發展計劃，以推動房產市場良好秩序的形成，降低在房屋交易過程中出現的產權方面的風險。從短期市場沖擊情況來看，不動產登記制度實施促進了房產稅更好地征收，也影響房屋購買者市場預期的觀念。從這個角度來看，實施該制度的確也增加了房價下行壓力，但這并不代表不動產登記條例會導致房價直接下降，影響居民不動產最主要的原因還是老舊房屋繼承的問題與供需變化，比如擁有多套房產的人會因為額外增加的房產稅而決定拋售房產，所以不至于因此而影響房產的經濟與價格。

2.不動產登記對二手房的影響

不動產登記制度的執行需要明細房屋產權，而房地產的調控并非為該條例的主要功能范疇，所以短期內對于房地產市場的促進作用比較有限。在執行不動產登記的制度過程中，需要統一和協調多個部門之間的工作，建立統一信息管理平臺，盡可能簡化申請程序與審批程序。目前執行的不動產登記條例還并未涉及存量房產，還有不少購買者在制度的全面運行前依舊保持觀望的態度，且也不會出現較大規模的投資性房屋拋售情況，所以不動產登記條例目前的影響更多的集中于房地產市場運行上。但是在其實際的實施效應中，不可否認其的確也給二手房市場產生了一定沖擊，應用不動產登記有助于相關信息的查詢和市場的監管，那么就會刺激一些投資性質的集體或個人出現相應的拋售行為，引發高端二手房市場供應量大幅度提升的情況，這對于二手房市場價格平抑有一定作用。短期內對房價影響不明顯，卻能增加二手房房源的數量，這對于我國的大中城市而言，二手房源沖擊一手房的可能性不大，長期內其影響房價的作用就會凸現出來，更有助于政府進行精準調控。

3.不動產登記對房地產經濟的影響

不可否認，短期內實施不動產登記條例會或多或少影響市場買賣雙方成交的心理，讓廣大的購房者在心理上有觀望的狀態，但這種心理不會太久，因為不動產登記工作的全面落實需要持續三四年時間，其真正造成的影響也并非預計的強烈。從國家的角度來看，任何政策的出臺都會從整個行業與產業的長期發展出發，所以真正實施的政策化操作不會太多。不動產登記條例是有助于房地產行業發展的，通過現代化的計算機技術分類與登記房產信息，解決房地產行業發展信息不對稱等問題，也增強相關企業的市場競爭力，還能通過不動產登記信息管理平臺，更便捷地實施房產稅的征收，確保房產市場健康良好發展。從房產調控的角度來看，不動產登記所應用的實際上就是計算機技術和互聯網，其功能更好地完善了個人的住房信息系統，為房產市場發展保存有效數據，對市場的供求關系產生一定的作用。所以這項制度的落實產生的效應具有長期性的特點，短期的效應更多表現為心理方面，實質性的效果卻不大。

四、不動產登記制度下房產經濟發展的建議

1.合理看待登記信息共享與保護之間的關系

隱私性是合法私人不動產具備的特征，其受到保護的權益。那么首先就要通過建立統一的登記信息平臺與查詢服務制度加以完善，明確具體的建設平臺與共享的責任主體和范圍，確保信息得到實時共享，還要加強不動產登記部門之間的合作與交流，確保信息互通有效，也帶動不動產登記資料的檢索合法性，便于相關機構審計工作的開展與效率的提高。其次，在進行不動產登記過程中，需要嚴格限制主體對于登記資料查詢與復制的相關權限，確保不動產登記信息不對外泄露，保障信息安全。

2.健全以土地登記為核心的登記體制

從全球的不動產登記體制情況來看，大多數的國家所采用的不動產登記體制都以土地登記為核心，這表明這一體制是與自然規律相符的。我國是從2015年才開始針對不動產登記的相關職責進行整合，也成立了相關的部門，各地方的登記中心逐漸確立，這為共同完善不動產登記工作奠定了基礎。在隨后幾年的工作中，各個部門之間緊密合作，完成職能范圍內的工作交接，無論電子檔案或紙質檔案，確保登記的產權不遺漏不丟失，也很好地梳理了部門產權出現重復登記或交叉登記的情況，還堅持以土地登記為核心，做了相應的歸并工作。此外還需要整合各類產權界址線，將國土部門地籍的相關數據信息作為標準與基礎，對坐標系、數據格式以及比例尺進行統一，確保整個產權界址數據拓撲關系無誤。

3.創建全國覆蓋的統一不動產登記信息平臺

確保創建的平臺具備公開查詢系統的功能，又有政府工作平臺的性質。人們可以利用這一平臺發展不動產登記業務，從技術層面上提高不動產登記工作的科學性與規劃性。還能利用該平臺聯動各個部門之間的業務工作，確保部門之間互通共享信息，并實現行業的管理與監管職能。另外，該平臺還要發揮信息共享的作用，為各部門之間提供登記信息查詢驗證的服務。最后是為社會提供法律規范內的查詢服務，將此平臺作為依托，建立相應的信息查詢系統，發揮提供便捷信息查詢下載的服務。

五、結語

綜上所述，不動產登記制度是我國當前實際國情下制定和確定的物權保障制度，其制定與實施的重要目的在于確保房產等所有者的合法權益得到很好的保護，同時和細致地明確了各項權利關系，也推動著不動產交易朝著更合法與更規范的方向不斷發展。在當前所執行的不動產登記制度下，我國的房產市場發展還需要依靠更先進的計算機技術與計算機技術的支撐，應用大數據分析功能，從國家政策和制度完善的層面以及地方政府、相關部門以及相關人員方面做努力。