房地產企業的財務核算管控要求探析

摘要：對于房地產企業來說，其風險較高，收益大，隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度加強，很多房地產企業也結束了曾經暴利的時代，進入了微利的發展階段，面對房地產企業轉型的關鍵時期，必須加強對企業財務核算的管控力度。本文詳細分析了當前階段房地產企業的財務核算管控要求，為相關企業的轉型發展提供了理論基礎。

關鍵詞：房地產；企業；財務核算

對于企業的發展來說，核心在于財務管理，企業的行業具有一定的特殊性，房地產企業的財務管控較為重要。任何大型的房地產企業，一般都會將企業的財務管控放在首要的位置上，房地產企業的財務管控主要包含融資與資金管理，預算管理等。

一、規范業績規劃的設置

對于一個企業來說，經濟的穩定增長最為重要，對于很多持續發展的企業來說，如果沒有有效的企業業績，很難得到市場的肯定，因此，企業必須設置年度或者季度的企業發展業績規劃，并保證企業經濟的快速穩定增長，另外房地產企業有著獨有的特征，相比一般的制造業，在設定業績的過程中，保證房地產企業財務業績的持續穩定增長，我們以萬達地產集團為例進行重點業績要求的分析：

（一）充分盯緊企業的后勁

對于地產企業來說，其房地產的材料是不能再生的土地資源，具有稀缺性的特征，另外，很多企業的財務報表看似相對較好，但是很多資產負債表中的“存貨”數據較為萎縮，無法緊跟企業發展的步伐，其財務的業績始終是在透支企業的經營能力，并很難形成一種連續增長的發展態勢，在正常的環境下，對于企業的存貨必須與利潤表中的主營業務和現金流量商品等在增長趨勢方面存在一致性，另外其存貨的增長幅度透視需要略高于后者，另外，必須深入分析企業的“存貨”特征，詳細分析企業的存貨投多少是企業的土地材料，材料的性價比如何，能夠隨時進行土地開發，通過對企業經營項目儲備情況的詳細分析，實現了企業原材料的儲備和供應。

（二）合理控制項目的發展結構

對于房地產企業的項目經營來說，一般時間超過一年，但是房地產開發企業的發展原材料是土地，土地并非逐年均勻獲得，對于土地來說，在大小，價格和范圍中具有較大的不均勻特性，因此，可以通過對四年左右企業財務業績規劃中的利潤結轉狀況進行要求，發現企業發展的開發節奏，可以最終達到銷售回款的目的。

萬達企業詳細規劃自身企業的發展后勁，根據企業的具體特色，確定房地產材料，深入的分析了企業的存貨特征，制定了統一的財政政策，并參與了公司財務會計制度的相關制定。企業制定了各類材料核算標準，并定期進行企業資產的清查與監督，保證記錄與實物相符合。

二、加強預算監督

針對房地產行業的特征，相對全面的預算體系較為重要，在管控過程中，必須較好的監控企業的年度業績目標和財務的核算目標，對于重大接點問題，相對存在偏差，可以采取一定的措施。

年度預算較為重要，其中月度的預算是對于年度預算和年度經濟目標的分解，其經濟目標的中點在于資金的管理和費用控制能，同樣我們可以從以下的三個方面來加強預算的執行。

（一）單位在年度的預算落實之后，需要將年度的預算結果設定成為單位的年度預算指標，其中主要的數值類型為凈利潤，期間費用，成本控制等，可以將月度預算的主要內容設定成為企業的關鍵工作計劃，并直接決定月度的考核，各個單位的負責人如果想要完成自身的工作計劃，并獲得更多的獎金，必須嚴格的執行年度預算和月度預算的規章制度。

（二）在企業設定工作權限和企業審批權限的過程中，可以將預算的權力放給各個單位，必須提高預算外支出的審批水平，并適當地增加審批流程，同樣，預算外的審批同樣較為重要，不能將目光僅限于對突發性事件的解決，并非所有公司財務事件都可以通過預算外的程序來解決。

（三）在月末，可以適當地制定月度預算分析報告，其中分析方式可以使用柱狀圖的方式，對每個單位的預算偏差進行詳細的公布，同時可以根據月度的預算實施情況，提出相應的財務補救控制措施，由相關的部門監督實施。

三、加強項目業績管理

對于房地產企業來說，企業的業績取決于項目的成本控制，必須對企業的整體業績加以關注，企業在一個項目開工之前，需要經過市場和建設單位的標準設定，具體有以下的方式：

（一）設定企業利潤率

對于企業的發展來說，利潤率是項目的核心目標，企業可以參考行業的平均利潤水平和企業的獲利能力水平，并結合項目的具體標準制定合適的凈利潤率。

（二）設定企業的收益率

對于企業的內部收益率，充分體現了企業的投資回報水平，可以根據社會的平均在本成本率和股東的具體要求回報率確定企業的融資成本，其中目標收益率不能低于以上數值。

（三）設定目標價格，成本和費用

對于凈利潤率指標的分解來說，主要是項目的銷售部門，成本管理部門，財務部門共同作用最終確定的，只有全面有效地理解以上的指標，才能提高項目的目標利潤率。

四、實現企業的統收統支管理

很多資本密集型行業和房地產起企業等一般通過資金的統收來進行管理，在確保資金安全的基礎上，可以充分提高資金的使用效率，并能夠加速資金的流轉。其主要的做法如下：

（一）設置企業的收入與支出賬號

對于企業的收入與支出來說，必須經過企業集團的統一管理，并每月根據具體的預算安排撥款進行支出，全面實現企業資金的統收通知，其中，支出賬號可以自行進行支配，收入賬號可以由公司的財務集團進行統一的管理，并每月根據預算的具體安排從收入賬戶撥款到支出賬戶中，全集團實現資金的統收統支，全面管理。

（二）規范企業單位之間的資金調劑規則

首先，企業中各個項目的開發階段不同，各個單位的資金常會出現盈缺不均的現象，對于企業的財務中心，可以根據具體的需要辦理單位的資金借用信息表，但是資金的借用必須是有償借用，對于資金借用利息，可以充分參考銀行的貸款利率進行計算同時需要適當的增加資金成本并減少當前年度的凈利潤。企業之間通過資金調劑的方式可以盡可能少的占用集團的總資金，并提高單位資金管理的有效性。endprint

對于萬達企業的核算制度來說，對固定資產實行年限平均計算法確定有關的折扣，各個部門的日常維修費用等直接計入當期的費用中，同時資產費用必須簽發驗收單，并詳細辦理相關的手續，

五、合理搭配融資方式

一般來說，房地產企業常會使用自身的融資方式進行銀行資金的開發和管理等，具體的融資要求有以下幾點：

（一）銀行開發貸款

首先，銀行系統對于貸款的資金成本開發相對較為低廉，很多房地產企業有限使用貸款的融資方式，但是政府在進行政策調控的過程中，開發商從銀行中獲得的開發貸款相應減少，只有信譽高的開發商才能夠獲得銀行的貸款。

（二）項目股權融資

該種方式的根本是項目的股權合作，首先，項目的雙方需要根據具體的投資比例承擔風險的收益，在具體的商務談判過程中，需要對出錢，出地方進行全面的權衡，并以此確定公司的股權結構，通過建立風險共擔的股權融資方式，可以較好地降低公司的資產負債率。

（三）其他融資方式

地產公司可以根據具體的業績規劃確定當年的資金缺口，并對上述的融資方式進行合理的搭配，最終切實提高收益率。

六、財務對標分析

必須清楚自身企業的優勢和不足，需要眼光外看，可以開展財務對標分析，在具體的對標過程中，首先需要選擇房地產行業的平均值，確定企業的具體財務指標和需要達到的水平，另外，需要選擇與企業公司規模相近，同時指標較為優秀的企業，將相關的指標作為企業的長遠發展目標。

在進行對標指標選擇方面，房貸產企業必須對企業的凈利潤率加以關注，充分研究企業的資產負債率和存貨的周轉率等指標，一般來說，非上市企業的債務融資數量相對較多，很多凈利潤相對偏低，資產的負債率一般偏高，但是由于杠桿經營的原因，對于凈資產的收益一般較高，但是資產的負債率相對較低，存貨的周轉率較高的企業相對來說企業的盈利能力較強。

較好的財務管控措施使處于風口浪尖的地產企業，通過內外資源的實際情況，可以更好地加強企業的財務管控，使企業更加穩健的發展。

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作者簡介：

任忠義（1982- ），男，漢族，山東淄博人，學士，會計師，審計師，稅務師，主要從事房地產公司財務研究。endprint