房產登記案件不應忽視抵押權善意取得的保護探討

陳 浩

浙江嘉誠中天律師事務所，浙江 嘉興 314033

在房產登記行政合法性審查過程中，通常會涉及對第三人善意取得問題，房產登記案件往往處于民事、刑事以及行政三重交叉局面。對于該種類型的案件，抵押權善意取得如何界定，成為一個司法難題。或保護房屋原權利人的所有權，或保護房產抵押權人的抵押權。通過調查發現，針對該種類型的案件，法院做出的裁判結果可謂大相徑庭，其中為數不少的裁判忽視了房屋抵押權人的權益，對司法公信以及權威產生不利影響。

一、法院裁判結果沖突問題分析

針對房產登記案件，目前司法實務中主要有以下三種類型的裁判，具體分析如下：

(一)房屋轉移登記行為撤銷

根據審查結果，認為房屋轉移登記行為判定的事實依據不清，所以撤銷其行為。根據我國行政訴訟法規定，法院在審判過程中應當堅持合法審查原則。如果案件當事人只是就房屋的權屬登記問題提起訴訟，人民法院就應當以被訴行為的合法性做出審查。具體而言，就是登記機關是否根據申請對相關事項是否進行了依法審查，而且申請人所提交了登記材料是否依據所需，同時還包括申請登記的相關事項是否違反法律限制或者禁止性規定；申請材料中的內容是否一致，是否真實可靠等。然而，登記辦理過程中，組織機構的依據實施應屬不清，人民法院依法判決撤銷該登記行為。

(二)房屋轉移登記行為違法確認

對房屋登記行為之所以確認為違法，主要是以往善意取得抵押權應當給予優先保護。根據最高人民法院頒布的關于審理房屋登記案件若干問題的規定，雖然被訴登記行為確屬違法，但是如果判決撤銷則會造成更大的公共利益損失；房屋已被善意取得，判決被訴行為違法，登記行為不得撤銷。由此可知，如果房屋已經被善意的第三人取得，即便轉移登記行為確實違法，也不能撤銷。根據文義解釋，這里所講的第三人善意取得權，應當包括擔保物權中的抵押權，善意取得應當視為撤銷變更登記的一個阻卻因素。

(三)原告請求依法駁回

登記機關已經盡到了依法審查的職責，根據房屋登記辦法，登記機關僅對申請人所提交的材料以及證件完備性等進行依法審查，并對材料和證件的真實性盡到了理性注意義務。如果申請人對簽名以及蓋章或其他材料進行了偽造，則登記機構人員經審查尚無法鑒別者，應當向專業鑒定機構和專門人員求助。雖然出現了登記結果錯誤問題，但是應當視為登記機關已經盡到審查職責，否則會對登記機關過于苛刻。人民法院經過依法審查以后，認為登記機關已經盡到了審查義務和職責，則應當及時判決駁回原權利人的請求，而不是判決該行為確認違法。

二、加強房屋抵押權善意取得保護的有效策略

基于以上分析可知，針對不同的情況，人民法院對房產登記案件作出的判決結果存在著較大的差異，其中有忽略抵押權善意取得保護之嫌。善意取得機制制定的初衷在于社會整體利益以及團體思想，目的在于保護交易安全。然而，房屋歸屬并非只是所有權人的利益，本質上來講屬于社會公共利益，保護價值不言而喻。當上述權利生沖突時，切忌簡單判斷優、劣，而且嚴格按照分配正義性進行調節。就房產登記信賴保護而言，除應當對抵押權人善意性以及支付對價等相關因素進行綜合考慮外，還應當考量房屋原實體權利人可歸責性。比如，對房屋的看管義務，人民法院選擇利益優先保護時，應將可歸責與不可歸責因素進行合理分配，確保價值衡平后對其進行做出裁斷。司法實務中，可采用以下具體保護措施。

(一)房產登記抵押權啟動類案件保護措施

實踐中，如果房屋已經做完抵押物而被折價或者依法被人民法院拍賣，原所有人發現房屋已被采用詐騙方式轉移登記，然因涉及受讓人已善意取得所有權而只能向登記機關或者抵押人尋求救濟，法院不支持其撤銷房產登記主張。如果作為抵押物的房屋已被人民法院查封或者扣押，原產所有權人發現房屋轉移登記到其他人名下是錯誤，此時提起行政訴訟以及請求撤銷房產登記時，人民法院應當對房產抵押權人的善意取得做出判斷。如果認定構成要件成立，則應當按照抵押權在設定時有因抵押物登記之物權公示原則而引申的從“無權利人處取得”原則相支撐，此時抵押權效力并非當然無效，而是應當對善意取得的房屋抵押權依法予以保護。抵押權實現階段，期待權也就成了現實權利，此時對所有權追及可以起到阻斷作用，同時必然會涉及房產抵押物受讓人的善意取得。基于這一視角，應當優先保護善意獲取的抵押權，對前置登記確認違法，或者直接駁回訴請。

(二)抵押權未啟動時的房產登記案件保護措施

房屋被抵押以后善意第三人并非當然善意取得該房屋的所有權，僅抵押人根據約定無力償還抵押債務時方可啟動實現程序。實踐中若抵押人有能力償還債務，不需要折價抵押或者拍賣、變賣房屋，只有抵押權期待權受損。較之于這一期待權，法理以及立法層面上應當更加傾向于原房產所有人權益的保護，目的在于被損害交易關系的恢復與保護。基于此，筆者認為在主債權沒有到達清償期限時，由于抵押權的啟動不確定，因此裁定訴訟中止。主債權期限屆滿，案件詐騙人若能償還貸款或者借款，則抵押權消滅，權利人的利益得到了有效的保護，可撤銷前置登記行為；如果抵押人無力償還債務，則啟動抵押權程序，此時按照上文所說的方法進行處理。

(三)權利人過錯案件應對措施

首先，原房產所有權人過錯。基于善意取得人信賴保護歸責原則，原所有權人與抵押權人均為受害者，然損害后果由誰承擔主要取決于誰對損害后果更具支配力。較之于信賴抵押登記權利人，房產原所有權人能夠更好地阻止或者支配被冒充登記的危險，這決定了原所有權人被推定過錯，抵押權人無過錯則應當被優先保護。其次，抵押權人過錯。房屋原所有權人被推定具有過錯并非抵押權人無過錯，后者的過錯可作為其有無善意的判定標準。如果抵押權人有過錯，則不能認定為該抵押權是善意取得的，原所有權人應當優先獲得保護。這里所講的過錯，即抵押權人對房產所有權是否對登記或者抵押人錯誤等違法盡到了職責義務，并對其進行區分對待。若抵押權人為自然人，則注意義務要求不高，僅社會理性認知即可；若抵押權人為專業機構，則注意義務就會較高，比如進行實地查看以及近鄰詢問等，并且要按行規和法律規范，對房產登記有無違法情形審慎審查；如果應當發現卻沒有發現，則應當屬于過錯，此時房產抵押權不能善意取得。最后，還應當考量違法程度，一般情況抵押權人的審查和注意義務較低；若為偽造合同等嚴重違法行為，抵押權人的審查義務以及注意義務就相對較高。若沒有盡到注意義務，則抵押權人不能善意獲得抵押權，可徑行將前置房產登記行為撤銷。

三、結束語

總而言之，房產登記案件中的善意取得制度的完善與執行，涉及到很多人與事，實踐中應當加強重視，做好抵押權善意取得保護工作，從多方面解決房產登記案件中的善意取得問題。