從行政法角度淺談我國共有產權房

楊嘉琳 逯 達

1.延邊大學，吉林 延吉 133002；2.大連海事大學，遼寧 大連 116026

一、我國共有產權房現狀

“經濟適用房的共有產權”最早由南京市建委政研室的陸玉龍提出。2007年江蘇淮安、上海、北京等城市逐步推廣共有產權房試點。解決群眾住房的重要性在2018年的政府工作報告中再次被提出。

二、我國共有產權房存在的困境

國家實施推廣“共有產權”住房的主要目的是可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，解決“夾心層”家庭的購房困難問題。在實施過程中，則有很多矛盾、問題，操作難題很大。

第一，缺乏一套完整的住房保障法律體系。

整體立法的滯后，使得保障性住房的保障、分配、收益、責任沒有一個權威的依據和標準。僅僅局限于政策、地方行政法規和規章制度、規范性文件的層面，并無關于住房保障的相關立法，即使《住房保障法》被列入11屆全國人大常委會的五年立法規劃，制定城鎮住房保障條例也被列為《國務院2016年立法工作計劃》目標之一，但均未實現。

第二，共有產權房的享受群體身份有待確認。

但凡住房屬于共有產權房范疇，其就被政府注入了優惠政策。享受者的身份確認就變得尤為重要。表面看，地方均建立中低收入人群資料庫也有其自有的中低收入標準，但這些資料建立起來所依附的公平性、準確性均不明確。

第三，存在腐敗風險，政府監督成本大。

各地政府從共有產權房的供給到分配環節均有過多介入。政府介入的環節越多，行政人員行使行政權就越需要監督，一旦行政機關人員自身覺悟、自制下降或者監督不力就易引發以權謀私、權錢交易等腐敗現象，不僅危害共有產權房機制的公平公正運行，還會敗壞政府權威。雖然目前未有涉及共有產權分配環節的丑聞爆出，但其復出的監管成本是昂貴的，審核、復核、征信、公示環節的非必要社會資源消耗很大。

三、對我國共有產權房的建議

(一)建設住房保障立法

加快《住房保障法》相關的立法建設進程，以法律形式規范共有產權房的基本問題。如明確共有產權房的參與主體范圍、權利、義務，創建一套合理的查處機制，規制共有產權房的申請、審核、監督程序，規范行政機關的行為權限，加大立法、執行手段，明確各方主體的法律責任。

在補充涉及共有產權房的權利的相關法律。如在《民法》中對共有產權房的產權所有、使用、流轉、收益、質押等方面的權利、義務歸屬進行明確的規定。在《刑法》中對共有產權房的分配等過程中產生的貪污賄賂等犯罪進行強調。

(二)建立健全共有產權房管理制度

設立專門的共有產權房的管理機構，對共有產權房的分配全流程進行專業管理。確保共有產權房的政府持有者是一個獨立的機關，以便司法機關在處理糾紛時能確立有效訴訟當事人，保證糾紛解決效率。

建立健全的共有產權房資產管理制度。對共有產權房的資金、收益等進行專項管理，避免投機獲益的現象發生。

鼓勵建立專業的第三方評估平臺。將評估、審核購房人資格的任務委托與第三方專業評估平臺，在提高評估的科學性、規范性的同時，也使得共有產權房的申購程序更加透明、公正。

(三)建立共有產權房分配監督體系

強化執行管理隊伍的建設，嚴格監管共有產權房的實施過程。嚴格加強執行管理隊伍的法治意識，自覺守法，嚴格執法，從根源上凈化行政機關的土地，杜絕共有產權房的執行管理人員借自身權力以權謀私、權錢交易等違背共有產權房制度初衷的違法違規行為。

加強行政機關的內部監督，建立嚴格的審查追責機制，對在共有產權房的分配中存在的腐敗分子進行嚴肅處理。

加大外部監督。包括公、檢、法、監對共有產權房涉及的行政機關及其工作人員進行監督；社會媒體、自媒體對分配過程中的輿論監督；相關當事人的為維護自己權益而實行的監督等方式。

拓寬監督、投訴渠道。充分利用互聯網+對行政機關監督方式的影響，對共有產權房的通知、決定、文件要主動公開。在政府官網專設投訴、舉報平臺，對投訴平臺中的投訴、舉報進行分類、限期處理，并予以公示。

“共有產權”制度是經濟適用房改革過程中的重大創新，作為法治國家，法律先行尤為必要，雖然對于全國推廣，或者說進入立法程序而言，仍然存在一定難度，但其制度創新精神值得借鑒，值得我們在法律層面為其完善做探索，使其發揮最大效益。