淺談無權處分行為的效力

韓 鵬 石 興

遼寧省沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110013

一、案情

上訴人趙某軍、趙某純上訴請求：一、撤銷沈陽市大東區人民法院(2016)遼0104民初7785號民事判決，依法改判或發回重審；二、判令上訴費由張某停、陳某紅、張某德承擔。事實與理由：一、張某德的行為完全構成表見代理行為，應當被認定為合法有效，一審判決認定雙方對于房屋及宅基地作出的買賣行為無效是錯誤的。二、張某停具有過錯，其行為已經構成追認，張某停主張張某德與趙某軍惡意串通，趙某軍并非善意沒有取得證據支持。三、張某停和張某德二人均具有嚴重過錯，一審法院判決沒有對趙某軍和趙某純所受到的損失進行賠償屬嚴重錯誤。

張某停、陳某紅辯稱，一、根據《合同法》第四十八條第一款規定房屋買賣行為無效。二、張某德與趙某軍屬惡意串通侵害了張某停、陳某紅的合法權益。三、一審法院判決認定張某德與趙某軍買賣行為無效，判決張某德返還給趙某軍購房款13000元，張某停在本案中并無過錯，依法不承擔對趙某軍及趙某純的賠償義務。

張某德辯稱，沒有意見。

法院查明，1993年5月11日，張某停與楊春和簽訂一份房屋買賣契約書，約定張某停購買楊春和所有的坐落于沈陽市東陵區凌云街濱陽里20號27棟磚體平房一處，并于1993年8月辦理了房屋過戶手續，于1996年6月9日取得了房屋所有權證書。1995年，張某停將該房屋交由其弟弟張某德居住使用。1999年2月8日，趙某軍與張某德經張某德的鄰居宋玉良介紹，張某德以張某停的名義與趙某軍簽訂一份賣房協議，將該房出賣給趙某軍，協議上賣主蓋有張某停名章，買主蓋有趙某軍名章，有鄰居李寶昌、宋玉良簽字。協議簽訂后，張某德將房屋及房屋所有權證書、宅基地證交付給趙某軍，趙某軍將13000元購房款交給了張某德。趙某軍購買房屋居住一段時間后，交由趙某純在該房一直居住，中間對房屋進行了翻建。2013年9月10日，沈陽市大東區人民政府決定對該房屋所在的地區進行拆遷征收。2013年11月15日張某停發現該房屋被張某德出賣報警。另查明，2002年8月，經趙某純申請，規劃和國土資源局東陵分局批準下發集體土地使用證，將沈陽市東陵區凌云街濱陽里15巷宅基地使用權變更至趙某純名下。

二、審判

XX法院二審認為，從張某德與趙某軍簽訂賣房協議過程看，雖然該賣房協議上加蓋了張某停的名章，且張某德在出賣房屋時實際占有使用涉案房屋，并向趙某軍提供了涉案房屋的房屋所有權證、宅基地使用權證，但張某停對賣房協議上加蓋的其名章的真實性不予認可，張某德也否認向趙某軍提供過張某停的名章，故張某德以張某停的名義簽訂賣房協議的行為構成無權代理?，F趙某軍、趙某純未能提供充分證據證明張某停已對賣房協議予以追認的事實，故應承擔舉證不能的法律后果。張某停在本案審理過程中一直明確表示對張某德的行為不予追認，根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條的規定，張某德以張某停的名義簽訂賣房協議的行為對張某停不發生法律效力，其出賣涉案房屋的行為應為無效。因購買房屋是人們生活中的重要支出，卻沒有審核房屋出賣人的身份，并不符合常理。且趙某軍主張其事前并不認識張某德、張某停，在此情況下購買房屋，其對出賣人的身份沒有進行核實，顯然沒有盡到基本的注意義務。雖然涉案房屋已經交付，但至今仍沒有辦理變更登記，故不應認定趙某軍的行為已構成善意取得。XX法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

三、評析

本案的爭議焦點是，無權處分人的無權處分行為的效力問題及是否構成善意取得。其實質在于無權處分行為中原權利人、無權處分人與交易相對人之間權利義務的沖突。在涉及物權交易的實踐中，作為交易相對人，其是否善意的特征在于對處分人是否擁有處分權應盡到合理的注意義務，這與民法誠實信用原則相一致，但對善意的認定要符合正常的交易習慣，否則過分要求交易相對人善意的標準，會增加整個市場交易的成本。因此根據《物權法》善意取得制度，如果交易相對人在簽訂合同時是善意的，并支付了合理的對價，且對標的進行了交付，則即使權利人拒絕追認，交易相對人也取得了該標的物權，這體現了《物權法》保護善意交易相對人的立法主張，原權利人因此受到損失的救濟，其應向無權處分人主張。根據《買賣合同司法解釋》第3條的規定無權處分行為的效力，但僅限于標的物系特定物的情況下，且無權處分行為的效力與交易相對人是否善意而區別對待，對善意第三人應當認定為有效，對惡意第三人則應當認定為效力待定。對于處分標的為非特定物的情況，該無權處分行為有效。