商業銀行房地產開發貸款風險及對策研究

王曉晶

摘 要：房地產開發貸款是指商業銀行對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款[1]。房地產開發貸款金額大、利率高，是各家商業銀行經營競爭的主要行業之一，同時也面臨較多金融風險。本文將詳細剖析商業銀行在房地產開發貸款實際操作中存在的具體風險，并為相應風險的防范及緩釋提出對策及建議。

關鍵詞：重復融資；抵押；空檔期；資金監控戶；風險緩釋

一、商業銀行房地產開發貸款研究背景及現狀

房地產行業與商業銀行之間屬于相互依賴相互支持的關系[2]。一方面，房地產企業需要大量的資金支持用于開發房地產項目的建設；另一方面，商業銀行的利潤大部分來源于房地產貸款的高額利息。因此，很多商業銀行經營者為了擴大銀行利潤，紛紛將銀行的業務發展重點放在房地產開發貸款業務。由于雙方的共同利益關系導致商業銀行的房地產開發貸款面臨較大的金融風險。

目前我國各家商業銀行對房地產開發貸款的授信政策具體要求有所不同，但大體內容是相同的。本文整合了各大主流商業銀行的政策要求，具體如下：

（一）關于房地產開發企業開發資質及財務狀況等的要求

要求房地產開發企業或其控股股東具有一級及以上房地產開發資質；財務結構合理，扣除預售款等因素影響后整體負債率應不高于65%；未有大額其他應收、應付等關聯方占款。

（二）關于項目抵押擔保方面的要求

房地產開發貸款原則上以項目對應土地及在建工程抵押。

（三）關于項目合規性方面的要求

確保項目獲得立項、環評批復、四證（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程許可證施工許可證）齊全后方可按照工程進度放款。

二、商業銀行房地產開發貸款面臨的風險剖析

（一）同一項目重復融資風險

銀監會明確要求不同的商業銀行不得針對企業的同一個項目進行重復融資。重復融資導致企業貸款資金無法做到專款專用，同時也加大商業銀行的信貸資金安全。但是在實際操作過程中，商業銀行并沒有官方的渠道得知企業項目是否已在他行貸款。同時，并非所有商業銀行都要求企業使用貸款項目土地作為抵押物，最終導致商業銀行只能通過企業口述了解項目的貸款的實際情況。加之商業銀行業績導向的經營理念，故商業銀行的項目重復融資情況出現的頻率較高。

（二）非項目土地及在建工程抵押風險

前文提及商業銀行要求房地產開發貸款原則上以項目對應土地及在建工程抵押，但有些房地產企業會涉及一些特殊情況，如同一個土地證上建設多個項目。由于一個土地證只能抵押一次，故此類房地產企業無法為每個項目提供對應的土地抵押。此時商業銀行只能接受非項目土地及在建工程抵押，如其他房產抵押等。該種情況下可能會引發同一項目重復融資的風險，也降低了商業銀行對項目本身的控制力度，增加了商業銀行的貸款壞賬風險。

（三）項目封頂土地抵押涂銷后更換在建工程抵押的空檔期風險

房地產貸款項目封頂，房地產開發商需要辦理預售許可證的前提是項目土地必須是非在押狀態。此時開發商會要求商業銀行先行配合涂銷土地抵押，待辦理完畢預售許可證（一般需要30～60個工作日）后再進行在建工程抵押。對于商業銀行而言，其30～60個工作日的無抵押空檔期相當于信用貸款，風險極大。

三、商業銀行房地產開發貸款風險防范及緩釋建議

（一）開發貸款企業開立唯一銷售資金監控戶

目前很多商業銀行面對強勢的開發商，一般要求企業貸款項目要開立銷售資金監控戶，而不是唯一銷售資金監控戶。但開立唯一資金監控戶可以很好地防范項目重復融資的風險，確保貸款項目的銷售資金全部回籠貸款行，加強了商業銀行對貸款企業資金的把控力度，確保了商業銀行貸款資金的安全。同時，為了確保貸款項目的完全封閉運作，貸款行應該與貸款企業約定項目銷售現場只能開立貸款行的POS機具進行收款，個人購房按揭貸款必須在貸款行進行等。

（二）降低非項目土地及在建工程抵押的抵押率

謹慎評估抵押物價值，提高抵押物要求，對于國土資源等部門認定閑置3年以上的房產不予接受，降低房產抵押的風險。一般商業銀行要求房地產抵押率為不超過70%，對于房地產開發貸款而言，房產抵押的風險高于項目土地及在建工程抵押的風險，故建議房產抵押的抵押率不超過50%以緩釋抵押風險。

（三）追加土地作為第二抵押的條款

對于特殊房地產企業無法提供項目土地抵押的情況下，應積極要求企業在提供其他房產抵押的基礎上，追加項目土地做第二抵押權的處理。雖然第二抵押權需要第一抵押權人先行行權后再行權，但也加強了貸款行的貸款資金安全程度，同時再加上之前的房產抵押的擔保條件后，貸款行的貸款資金得到了進一步的保障。

（四）抵押空檔期要求提供100%保證金或相同條件的其他擔保

目前商業銀行的普遍做法是抵押空檔期要求企業提供集團擔保即可。但該做法風險較大，如果貸款企業在抵押空檔期出現違約，銀行行權周期長且較困難。建議商業銀行要求貸款企業提供100%保證金或相同條件的其他擔保，如要求企業提供相應的股票質押、理財產品質押等擔保性較強的擔保，確保商業銀行貸款資金的安全。

結束語：

防范房地產開發貸款風險，必須擯棄長期以來拼市場搶份額的習慣做法，樹立風險調整收益的經營理念和內部考核機制，努力構建商業銀行風險和資本約束信貸經營模式[2]。我國商業銀行基層的以業績為中心的經營理念導致房地產開發貸款在實際操作中遇到很多具體風險。而房地產貸款風險一旦爆發，危害的不僅僅是具體的銀行經營者，或者是一個銀行的網點，會嚴重影響到整個銀行信貸資產的運營情況，甚至擴大到整個金融體系的危機。而對銀行金融業產生巨大打擊的同時，也會嚴重危害國家的宏觀經濟。因此，銀行需要從每一個細節入手，科學合理地管理房地產開發貸款風險，建立嚴格的風險防范規章制度，加強制度的執行力度，確保銀行信貸資金的安全。

參考文獻：

[1] 江其務，周好文.銀行信貸管理學[M].中國金融出版社，2001，（02）.

[2] 耿 源.淺談我國商業銀行房地產開發貸款風險及防范[J].房地產導刊，2014，（08）.