營改增后，房地產企業股權轉讓涉稅問題研究

趙世彩

摘要：股權轉讓是房地產企業交易買賣土地使用權、建筑物和在建項目的重要方式。采用直接交易的方式會產生種類繁多的稅費，而股權轉讓可以使轉讓雙方合理規避一些稅費，減輕稅負壓力，滿足房企對資金的巨大需求。營改增后，股權轉讓仍然是房企交易地產的重要手段，但其實施方案和效用產生了一些變化，本文將結合相關政策，探討營改增后股權轉讓的避稅作用和風險問題。

關鍵詞：營改增；房地產企業；股權轉讓

房地產業在我國經濟發展中起著支柱性作用，關聯著建材、運輸、裝修、教育、工業加工、零售等等上下游產業，是歷屆政府重點調控和扶持的對象。房地產業屬于資金密集型產業，其項目開發無論是投標購地、設計規劃還是后期營銷維護，都需要大量資金來保證各個環節順利進行，合理避稅是房企節約資本的重要方式。自2016年5月1日起，我國在全國全行業范圍推廣營業稅改增值稅改革，房地產業也在此階段被納入營改增的范圍內，對產業內的項目開發以及資本流動都產生了一定影響。

一、股權轉讓避稅作用探究

基于宏觀經營戰略或者某一項目開發的目的，房地產商往往會選擇通過股權轉讓的方式來取得目標公司的土地使用權、在建工程項目或者相關產品和資源。尤其是在買賣土地使用權方面，企業間常常通過股權轉讓的方式進行交易，以規避高額稅負。營改增之后，原本直接買賣土地使用權的稅負負擔大為減輕，但是與股權轉讓的稅負相比，直接交易土地的稅負負擔還是比較重。直接交易土地的出賣方除了要繳納增值稅（10%）以外，還需要企業所得稅（25%）、城市維護建設稅（7%）、土地增值稅（30%，40%，50%或60%）、印花稅（0.05%）和教育費附加（3%+2%），買入方需要交納契稅（3%）和印花稅（0.05%），種類繁多，手續復雜，還需要買賣雙方協商稅負承擔問題。而非上市公司的股權轉讓不需要繳納增值稅（上市公司股權轉讓需要繳納，但涉及現實的股價變動等問題，未必能夠節約稅費），只需要對股權轉讓方征收相應的企業（25%）或個人（20%）所得稅和印花稅（土地增值稅問題需要具體探究），對受讓方只征收印花稅，稅負負擔和報稅程序較于前者相對輕簡。

需要注意的是，通過股權轉讓方式所規避的增值稅會在后續的房地產直接買賣交易中出現，彌補前一階段所規避的稅款。增值稅是以商品生產、流通和勞務服務中產生的增值額為計稅對象來征收的流轉稅，具有遞延的性質。增值稅的計算征收是以銷項稅額減去進項稅額，通過股權轉讓方式所規避的增值稅會在下一階段的房地產直接交易中通過計算銷項稅額減去股權轉讓方的銷項稅額（即當前階段的進項稅額）的方式來遞延征收。

以下我們舉一個簡化的例子來說明此種情況：

假設非上市A公司于2018年6月花費1100萬購得一宗土地使用權，其中增值稅100萬元，購地款1000萬元（其余稅負暫時不考慮）。除此以外，A公司無其他業務。一年后，A企業管理者將股權以3300萬的價格轉讓給B公司（非上市）。B公司出于對企業經營狀況的考慮，決定出售這塊土地的使用權。假設以5500萬的價格出售，其中增值稅500萬元。那么此時B公司應繳增值稅款=銷項稅額-進項稅額=500-100=400萬元。

假如是B公司花費3300萬直接從A公司購得該土地的使用權，其中增值稅300萬元，那么A公司應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=300-100=200萬元。之后B公司再轉手以5500萬價格賣掉該土地的使用權，B公司應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=500-300=200萬元。

從此我們可以看出，A公司通過股權轉讓的方式交易土地使用權規避的增值稅，轉嫁到了B公司下一階段的土地使用權交易上去。原本需要A公司繳納的增值稅200萬元，需要B公司來承擔。而在營改增之前，由于營業稅是對企業或個人的營業額征稅，不具有增值稅的遞延性，股權交易所規避的營業稅是被徹底規避掉了，不會轉嫁至股權受讓方的下一個流轉階段。

二、股權轉讓的土地增值稅問題

依據《財政部 國家稅務局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。由此來看，通過股權轉讓來交易房地產可以規避直接交易中的土地增值稅。然而大量的企業選擇以此種方式交易房地產引起了相關部門的重視，國家稅務總局在2000年曾對深圳市能源集團有限公司的一樁百分百股權轉讓案作出批復，認為該案涉及百分百股權轉讓，且股權主要以土地使用權、地上建筑物及附著物的形式表現，應該繳納土地增值稅。

國稅總局的批復對請示的稅務機關請示的具體事由具有法律效力，也對相關抄送機關具有法律效力，而其他稅務機關在遇到類似情形時也是可以依據此批復執行的。就全國范圍而言，對于以收購房地產為目的的股權交易是否征收房地產增值稅尚無明確的統一的法律規范來規定，各地稅務機關執行標準并不一致。而且，對于如何界定以交易房地產為目的的股權轉讓也存在爭議。是否以百分百股權轉讓為界定標準，是否需要判斷轉讓企業的資產性質，還需要權威部門具體規定。

在法律規范不明晰，標準界定模糊的情況下，可以通過分批轉讓股權的行為來規避土地增值稅。例如A公司有王某和李某兩個股東，分別持有A公司75%和25%的股份。在進行股權轉讓時，先將A公司李某的25%股份轉讓給B公司，經過一段時間之后再轉讓王某的股份，這樣可以避免一次性直接轉讓100%股份征收土地增值稅。而在現實中，持有公司50%以上的股份即可以對公司經營管理施加重要影響，未必需要進行百分百的股權轉讓。因此，土地增值稅是否需要征繳視具體的股權轉讓方案和當地稅務部門的具體業務執行標準而定，還需要財務人員積極與稅務部門溝通，了解相關政策。

然而即便如此，企業兼并股權轉讓的土地增值稅是暫免征收，屬于一種稅收優惠政策。在關于土地增值稅規定的通知中并沒有規定暫免的時限，通常我們認為應該在下一個流轉環節征收，這個時間是不確定的，但土地增值稅的繳納在整個項目經營過程中不可避免。

三、房企股權轉讓涉稅風險探究

現實中的股權轉讓案例更為復雜，其所涉及的公司股權結構、財務狀況、債權債務以及在建工程項目等等問題都會影響股權轉讓所要達成的戰略目的，也會給稅務問題留下隱患。在股權結構方面，需要明晰股權持有人是個人還是公司以及是否存在外資股東。對于個人轉讓所持有的企業股權，受讓方為扣繳義務人，需要在轉讓公司所在地的稅務部門辦理相關手續，及時繳納相應的稅款和手續費。而對于外資股東，則要告知對方繳納稅款的具體義務，并要求對方積極配合辦理相應的手續。為規避風險，應在合同商議中根據相關規定明確相關稅務問題的責任義務，避免外資股東由于不了解國內法律法規而未履行相應義務，給股權受讓方造成損失。

股權轉讓企業的財務狀況以及資產負債問題也是受讓方需要考慮的重要因素。轉讓企業的未核銷債務，過往債權債務的性質是由、金額大小以及所涉及的商業訴訟都會給受讓方的稅務問題帶來風險。對于這種問題，應該詳細核查轉讓企業的財務狀況和債務狀況。為保證調查結果公正客觀，應該聘請第三方審計機構和律師事務所對轉讓企業的財務和債務狀況進行專業評估，出具相關評估報告，給出相應的股權轉讓方案意見書。收購方案決策者關注的重點應該集中在轉讓企業資產負債比以及現金流量狀況，轉讓企業的債務是否以股權或者房地產作抵押，是否為其他法人或個人做擔保，債權回收難度以及稅務承擔問題，避免稅務方面的風險和后續可能出現法律糾紛。營改增后，股權轉讓公司相關重要的合同文件、土地出讓金票據、增值稅票據是否符合相關規定都會對收購后的稅務問題產生重要影響，因此也要嚴格審查相關票據、文件是否齊備合規。必要情況下，可以通過訂立合同與股權轉讓方協商相關風險承擔問題。

四、結語

經過四年的改革，營改增開始在全國全行業范圍內實行，同時今年也開始了國稅地稅機構合并改革，都對我國稅務事業和經濟建設有著重要的積極意義。房地產行業對國家政策有著極高的敏感度，需要積極配合政策改革和市場形勢改變自身經營模式和發展戰略。如何結合營改增加強房企股權轉讓的涉稅管理還需要管理者和財務人員加強學習，積極與當地稅務部門配合，了解相關法規政策實施細節，制定科學的收購方案和稅收籌劃方案。

參考文獻：

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