租賃市場開啟新征程

宋慧芳

租賃市場在2017年對地產行業的影響非常深遠，甚至堪比1998年的商品房改革。2017年政府開始從一個新的角度去思考房地產管理以及居民居住真正的問題。

黨的十九大確立全社會主要矛盾變為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。在經歷了2015-2017年又一輪房價暴漲之后，政府發現通過調控來抑制房價上漲已經變得越來越難，建立長效機制勢在必行。對于一直在租賃市場發展缺失的我國房地產行業來說，國家由此開始轉變思路，鼓勵租賃，從中央和地方層面都表現了極高的熱情。

從兩年前的2015年中央層面就開始積極推動租賃政策，但沒有特別強調或者引起市場關注，直到今年2017年7月20日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點，國家第一次從中央層面推動住房租賃試點，也正基于此，全國各區域對住房租賃市場越來越重視。

地位不可取代

2017年12月8日，中央政治局會議明確表明，“加快住房制度改革和長效機制建設”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，在住房制度改革中，租賃市場和制度的建立將是一個很重要的組成部分。所以高度重視住房租賃市場，并將其相關制度內容納入到房地產長效機制中，顯得很關鍵。

當然，舊模式下的租賃市場和制度，還無法融入到長效機制發展之中。租賃市場發展要真正融入到長效機制中，關鍵就要形成新時代的特征。

“租賃市場未來的發展，核心在于怎么樣從現階段的供應端能力的初步形成，過渡到到需求端能力的逐步釋放。”鏈家研究院院長楊現領在此前接受《中國經濟信息》記者采訪時表示。在“2017城鎮創新發展高峰論壇”上，楊現領詳細闡述了中國租賃市場的五個市場及對應的五種需求，第一類市場，高端或者高收入家庭品質的租賃市場。這個市場有幾個特征：第一，高收入群體雖然可能已經擁有住房了，但是因為就業、通勤、教育等各方面原因，也有租房的需求。第二類市場，是針對中等收入家庭的，階段性的租賃市場。他們目前可能收入條件還不能夠完全買房子，要階段性的處于租房的狀態。目前，根據北京的抽樣調查，10%-20%是處于階段性租賃市場，市場化程度很高。第三類市場，我覺得是真正需要政府去關注的，就是低收入家庭、低收入群體的保障性住房需求。對這類問題可能需要更多的用政府保障性的手段來解決。第四類租賃需求來自年輕白領，他們在未來5-10年都不可能買房，長時間需要租賃，以合租單間為主。第五類就是流動人口的租賃需求。

對于在需求端的釋放，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，一個完美的租賃市場和制度，應該由三大基石組成：信用租房、租售同權和租金證券化。其中在信用租房上，基于移動互聯網、大數據等概念，未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風險，也有助于降低交易成本。在租售同權上，要走出過去租賃市場的老路，研究承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫療、居住安全感等，“同權”做到位，租賃需求自然積極釋放。而在租金證券化領域，應該充分考慮房屋銷售市場和租賃市場的本質區別和差異，積極為企業創造更寬裕的金融環境。企業若實現了資金的較快回籠，那么其參與租賃市場的積極性就容易被調動起來。

不過，談起租金證券化，近期“REITs”是一個熱詞，而REITs作為連接資金與資產的載體，在為資金提供資產配置通道的同時也釋放了資產的流動性，從這個角度看，租賃市場的發展壯大離不開REITs的支持，REITs的加速推進具備現實意義。原房改組組長、國務院發展中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，“十九大之后，REITs會成為經濟發展的新動能，按照國際專家的說法，REITs遲早要在中國大行其道，REITs的發行將是革命性的產品。”

“三大基石具備，租賃市場的新大廈就更容易建成，且將具備穩定性和可持續性。”此類市場的建立符合兩個基本導向。第一是房住不炒的目標，租賃市場較好地抑制了各類炒房需求，有助于規范房地產交易行為。第二是提高人民美好居住需要的目標。租賃市場發展得好，自然可以增進租戶的住房福利。而這兩個目標，恰是長效發展機制所追求的目標。

開啟新征程

目前行業的租賃政策處于制度規范和模式探索的初級階段，2017年此前的政策多集中在行業頂層設計層面。2017年5月《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》明確租賃雙方的權利和義務，7月31部委《聯合懲戒合作備忘錄》將市場監管力度提升到前所未有的強度，租賃市場體系建設的第一階段穩步推進。與此同時，上海市推出多宗純租賃地塊、廣州市力推租購同權、12個熱點城市試點推廣，表明租賃市場已經開始由規范整頓過渡到模式摸索和創新階段。初步統計從2016年開始至今已經有20余省市出臺鼓勵措施，行業發展的第二階段開始多角度實踐突破。

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時，分別從人口因素、產業因素和城市因素三方面闡述了未來租賃市場發展的重點。

從人口因素看，未來“人民日益增長的美好生活需要”會成為租賃政策關注的重點。為此，不能像過去那樣只注重人均居住面積、保障承租者租賃權等簡單的概念，而是需要不斷研究居住者背后的深層次需要。所以從這個角度看，未來需要積極關注各類新需求，包括租房的居住證改革、戶籍制度改革、租房的商業銀行貸款改革、承租者的信用等級評定改革、中高端租賃產品創新等，都會成為未來租賃政策改革的新內容。

從產業因素看，未來房地產市場將形成三元住房供應體系。其中，針對收入水平相對高、購房承受能力相對強的群體，以購買商品房為解決居住的方式。而對于收入中等水平、需要墊起腳尖才能購房的群體，可以購買共有產權住房來解決居住問題。對于其他收入水平偏低，或者暫時無購房能力的群體，則可通過租賃住房解決居住問題。類似不同的住房供應體系，也決定了不同的產業發展體系。至少在這個過程中，租賃市場不是簡單的購房市場的替代品，而是一個獨立的板塊和產業。只要這個領域符合“房子是用來住的”的政策導向，未來必將獲得更多的優惠政策支持。

從城市因素看，租賃業務發展也有助于提高城市更新的效率。目前部分城市規定了類似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤活此類有歷史遺留問題的房源資產，對于加快城中村改造等都有積極的作用。而租賃房源的增加，也會相對降低城市人口管理的難度。可以預計，未來各地在土地出讓、舊城改造、軌道交通建設等方面，都會關注“住房租賃”這個概念。比如，預計部分城市在軌道交通站點上也會積極配建租賃住房，以吻合城市發展的需要。對于此類創新，預計未來都會有各類創新的政策作為支持。

“2018年上半年預計還是會從緊，如果明年上半年市場交易不好，也不排除下半年會有各類刺激性的政策出現。而租賃市場的發展無疑會成為未來幾年較為明顯的政策支持領域。”嚴躍進在談到2018年租賃市場的發展時表示。endprint