2018年，穩(wěn)中求變，變中維穩(wěn)

宋慧芳

房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策影響較大，存在著眾多的不確定性，特別是對于寫入十九大報告的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，2018，房地產(chǎn)該向何處發(fā)展？

2017年，正如大家所感受的一樣，行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)收緊的同時，房地產(chǎn)行業(yè)整體卻展現(xiàn)出了極強的韌性，包括量價和投資，其中尤其龍頭房企的銷售頻頻在逆境中銷售大幅增長。例如，2017年12月7日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告披露，截至2017年11月30日，連同其附屬公司，共實現(xiàn)合同銷售金額約5342.7億元，提前一個月完成了今年銷售破5000億元的目標，成為首個銷售規(guī)模破5000億元的房企，全年有望接近6000億元，恒大、萬科距5000億元門檻一步之遙；千億房企中，新城控股、招商蛇口首次現(xiàn)身，全年千億房企陣營或?qū)U圍至16-18家。此外，盡管調(diào)控持續(xù)加碼，但在拿地補倉上，眾房企并未表現(xiàn)出手軟，紛紛為明年業(yè)績爆發(fā)打基礎(chǔ)。那對于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)有該何去何從呢，業(yè)內(nèi)專家眾說紛紜。

量價走勢

“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)寫入十九大報告，“中國夢”的實現(xiàn)必然也會伴隨而來“居者有其屋”。但對于過去上漲了近二十年的房地產(chǎn)市場，涉及房地產(chǎn)的任何政策、言論都會牽動著大家敏感的神經(jīng)。

單從大家對房地產(chǎn)的關(guān)注度來看，房地產(chǎn)價格應(yīng)該是進入到了敏感區(qū)域。買賣過股票的股民都知道，假若股市進入到價格敏感區(qū)域，政策、未經(jīng)證偽的消息一出來，波動幅度就會加大；假若股市處于低迷狀態(tài)，任何消息的出臺都會鈍化，不管是好消息還是壞消息。不過很奇怪的是，從2007年以來，房地產(chǎn)價格就已經(jīng)進入到敏感區(qū)域，十幾年來在不斷的質(zhì)疑聲中持續(xù)地上漲，呈現(xiàn)上漲剛性。對于2018年房價的走勢，業(yè)內(nèi)專家也給出了其自己的看法。

中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上表示，2017年樓市整體銷售面積空前高漲，2018年會成為房地產(chǎn)銷量的“小年”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟信息》記者時表示，2018年，房價跌的可能性更大，房價大漲會調(diào)控，一旦大跌，維穩(wěn)的調(diào)控也不會置之不理，畢竟政策的目標是維持穩(wěn)定。

然而，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，對于2018年房地產(chǎn)市場來說，前冷后熱的特征比較明顯，換句話說，2018年上半年或會有較為明顯的降溫，而到了下半年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)會相對好起來，進而帶動銷售面積小增，但增幅業(yè)明顯小于2017年的水平。東吳證券分析師齊東也表示，2018年房地產(chǎn)市場銷售面積將略有下降，銷售金額持平。地產(chǎn)銷售的波動更多來源于政策對房地產(chǎn)的定位，目前判斷至少看到2018上半年，對商品房市場的調(diào)控仍將持續(xù)。各地限購、限貸、限價、限售的“四限”政策短期難有放松空間；而對保障房、租賃用房、棚改安置用房等領(lǐng)域，政策或許更加積極樂觀。

“房地產(chǎn)業(yè)將長期拉動中國經(jīng)濟增長。”原房改組組長、現(xiàn)中房集團董事長孟曉蘇表示，中國的房價已經(jīng)陷入每3年一個小周期的“蹦擦擦”三步舞曲中，蹦就是起來，擦就是停，兩個擦以后再蹦，因此2016年是蹦，2017年擦，2018年還是擦，2019年肯定是嘣，已經(jīng)進入這個規(guī)律。對此，孟曉蘇告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，希望政府能走出這個怪圈，不希望行政資源用于擠壓房地產(chǎn)周期把它變成“蹦擦擦”，但也要正視現(xiàn)實。現(xiàn)在老百姓信心沒有減退，都知道未來房價還會漲，只不過是漲得快還是漲得慢的問題，開發(fā)企業(yè)也不擔(dān)心，所以出現(xiàn)了三年房價一上漲。雖然大家有信心，還是想應(yīng)該通過建立長效機制，改變這種畸形的市場狀態(tài)。

回顧2008年以來，行政政策經(jīng)歷了兩輪完整的政策周期，同時由于2012年上半年貨幣周期的擾動，使得2008年至今地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了三輪完整的小周期。并且，從基本面量、價兩個維度來看，成交量對政策變化更為敏感，而價格受到庫存?zhèn)鲗?dǎo)機制的影響，對政策的反應(yīng)相對滯后。地產(chǎn)基本面量價關(guān)系由此經(jīng)歷了量價齊跌、量增價穩(wěn)、量價齊漲以及量跌價漲等四個周期階段的循環(huán)輪動。

2017年以來，重點城市房價漲幅收窄甚至是一線房價的“環(huán)比不上漲”更多是行政限價的結(jié)果體現(xiàn)，并未反映市場的供需關(guān)系。實際上，從廣發(fā)證券對去化周期數(shù)據(jù)研究分析來看，重點城市去化周期依舊處于歷史低位，南京、杭州等城市甚至不足5個月，供需矛盾突出，這些城市房價上漲的內(nèi)生動力較足。

強者恒強

調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴大市場分額。《中國經(jīng)信息》記者通過查看各上市房企發(fā)布的公告和國家統(tǒng)計局公布的2017年1-11月份的銷售面積和銷售金額進行計算發(fā)現(xiàn)，前11月行業(yè)十強銷售額市占率達24.9%，較2016年末提升6.2個百分點。

嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，對于龍頭房企銷售數(shù)據(jù)來說，應(yīng)該說2018年會繼續(xù)沖高，不太可能出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，反映在統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)上，預(yù)計還是會維持在2%的增幅。而且受價格上漲等影響，銷售金額預(yù)計會繼續(xù)上升。但是相比過去兩年的業(yè)績，預(yù)計2018年銷售成長也會有一些壓力，比如說房貸政策收緊等。這都是相關(guān)房企需要警惕的風(fēng)險。總體上說，當(dāng)前龍頭房企銷售面積數(shù)據(jù)應(yīng)該說占比會上升，這也是強者恒強特征的體現(xiàn)。從實際情況看，一些龍頭房企預(yù)計銷售規(guī)模的占比依然會加大。

一行三會聯(lián)合行動的房企融資渠道限制嚴厲。據(jù)興業(yè)研究分析師陳姝婷分析，其核心為抑制房企過度加杠桿，尤其是拿地階段的融資行為。自2016年下半年以來，房企各個融資渠道受到一行三會的全面限制，目前相對通暢的融資渠道僅余以中期票據(jù)為主的銀行間市場債券融資、銀行開發(fā)貸及資金信托計劃，但后兩者也受到了銀監(jiān)會對于資金用途的嚴格監(jiān)管，而公司債、私募資管計劃和住宅物業(yè)ABS產(chǎn)品均受到嚴格限制，房企融資渠道明顯縮窄。盡管一行三會對房企融資監(jiān)管的細則有所差異，但核心目的均為抑制房企過度加杠桿，尤其是拿地階段的融資，防止加杠桿、拿地王存在的金融風(fēng)險。endprint

然而，在2017年11月份融資總額出現(xiàn)明顯“反彈”跡象，據(jù)同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企融資情況來看，完成融資金額共計1246.18億元，環(huán)比2017年10月的531.43億元增加了134.50%，成為本年度目前為止融資額最高月。

“當(dāng)前對于融資來說，應(yīng)該還是比較渴求的。很多房企實際上在2017年拿了很多土地，而且也擔(dān)心2018年銷售回款速度放緩，所以都會有類似的積極融資的做法，這都會帶來此類房企在年底積極融資的做法。另外從實際情況看，部分房企依然可以在海外市場發(fā)債，說明政策雖緊，但不是完全沒有融資的機會。”

對于2018年的融資情況，嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，到了2018年融資成本會上升，但是考慮到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和鼓勵企業(yè)投資，預(yù)計融資方面依然會保持適度寬松的狀態(tài)。這也有助于房企積極進行新一輪的投資。

政策調(diào)控

“2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會放松，但繼續(xù)收緊幅度有限，核心仍以‘穩(wěn)為主，防止市場大起大落。”在興業(yè)證券的陳姝婷看來。不過，在融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌看來，2018年會比2017年好一點，政策不會變，會在現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點，價格也會稍微松一點。特別是進入2018年10月份后房價也許會漲一點。

歷史上，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次政策調(diào)控，并且政策調(diào)控的目的往往著眼于平抑房價短期過快上漲，而本輪政策的調(diào)控思路出現(xiàn)了一定變化，試圖通過供需兩端的強調(diào)控維持房價的中期穩(wěn)定，進而為長效機制的加速推進置換更多的時間與空間。

《中國經(jīng)濟信息》記者通過查閱資料整理發(fā)現(xiàn)，2017年政策思路的轉(zhuǎn)變使得本輪行政調(diào)控在落實層面上與前兩輪相比也呈現(xiàn)出3個明顯的特征：第一，熱點城市政策出臺呈現(xiàn)“高頻次”，部分城市在1年時間內(nèi)已經(jīng)更新升級了4輪調(diào)控政策，主要包括限購范圍的擴大以及非戶籍人口繳納社保條件的升級；第二，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，2017年下半年以來，調(diào)控政策進一步下沉至非核心城市。截止目前，已經(jīng)有72個城市執(zhí)行限購限貸，其中共有45個三四線加入調(diào)控行列，而2011-2013年限購限貸城市數(shù)量為47個（其中三四線城市僅為9個）。第三，政策措施呈現(xiàn)多維度，全覆蓋。除限購限貸限價外，本輪調(diào)控首次提出限售，普遍限售年限為2-3年，部分強二、三線城市限售5年以上，實際上，限售已經(jīng)成為2017年下半年以來調(diào)控城市的主要著力點。“不同于傳統(tǒng)限購限貸對交易門檻的提升，限售措施通過強行削弱不動產(chǎn)交易后的流動性拉長持有期限，進一步篩選非投資性需求，進而抑制短期炒作，同時通過鎖定交易規(guī)模避免拋壓過大引起資產(chǎn)價格的大幅波動。”嚴躍進表示。

信貸政策

信貸層面上，《中國經(jīng)濟信息》記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，政策收緊主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，行業(yè)的資金監(jiān)管進一步趨緊。2017年上半年，銀監(jiān)會表示嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，抑制熱點城市房地產(chǎn)泡沫。而從2017年9月開始，住建部、央行及銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，資金監(jiān)管范圍擴大至消費貸流向的排查，進一步限制了資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。在地方層面，北京，江蘇，深圳、福州相繼落實政策，要求嚴查個人消費信貸資金流向，嚴防消費貸款另為他用。政府針對購房資金的排查持續(xù)深入，進一步封堵了資金流向房地產(chǎn)的入口，表明了政府居民去杠桿的決心。

在政策清理場外配資的同時，銀行在按揭貸執(zhí)行層面上也持續(xù)趨嚴，既包括投放總量的收縮，放款周期將拉長，甚至部分銀行逐步停止發(fā)放按揭貸款。融360數(shù)據(jù)顯示，截止2017年11月，全國受監(jiān)測的533家銀行中有56家銀行停貸，占比10.51%，較上月增加2.63%。

而另一方面按揭貸利率也呈現(xiàn)持續(xù)上調(diào)，融360統(tǒng)計的35城市首套房貸利率自年初以來持續(xù)上漲，繼2017年7月份突破基準利率（4.90%）之后，11月首套房利率升至5.36%，創(chuàng)2015年7月以來歷史新高。

嚴躍進表示，首套房貸利率已經(jīng)處于高位，但受到外圍市場的影響，2018年央行加息的預(yù)期進一步上升，房貸利率上調(diào)的可能性依然存在，但上浮空間已經(jīng)不大，可能會在加息后基準利率的1.2倍。如果明年的宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，首套房貸利率上升的可能性會加大。如果經(jīng)濟表現(xiàn)較弱，抑制房地產(chǎn)市場的政策會相對減少，房貸利率上漲勢頭會減弱。

土地政策

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月300城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增加23%，11月份高頻土地成交數(shù)據(jù)顯示單月同比增速回落至15%，全年若按照20%的成交面積同比增速進行計算，全國范圍住宅用地成交面積約為14.5億平米，與全年住宅銷售面積基本相當(dāng)。土地成交未售口徑的長期庫存規(guī)模與年初相比基本相同，維持在56.4億平米。

2017年土地供應(yīng)節(jié)奏加快。從政策上來看，中央層面，2017年3月李克強政府工作報告中提出，對房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，隨后4月住建部出臺文件，要求因城施策，地方供地與當(dāng)?shù)貛齑鎾煦^，對于去化周期36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅顯著增加供地，還加快供地節(jié)奏，整體來看，政策導(dǎo)向是因城施策加大土地供給。

從地方層面來看，四大一線城市均表態(tài)加快土地供給，其中，北京2017年3月表示計劃全年商品住宅供應(yīng)260公頃，為2016年的2.5倍；上海明確加大住宅土地供應(yīng)，保障中小套型供應(yīng)比例，增加租賃用地；廣州明確2017年計劃供應(yīng)5.8平方公里住宅用地，同樣，深圳計劃供應(yīng)居住用地218公頃，其中商品住房用地168公頃，為上年供應(yīng)量的1.8倍，值得注意的是，深圳計劃招拍掛供地僅為7公頃，剩余161公頃商品住房用地通過城市更新和征地返還方式供應(yīng)。此外，南京、湖北等二線城市同樣表態(tài)執(zhí)行供地與庫存掛鉤政策，調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏，同時盤活存量用地。

此外，地方政府加強對土地出讓金資金來源的審核，例如2017年2月上海土拍市場因資金來源問題現(xiàn)場取消兩房企競拍資格，而部分城市對土地首付款的比例（一般不低于50%）及余款支付時間提出具體要求，以加強防范銀行理財資金借到非標進入土地市場。在后端的預(yù)售方面，近60個地方政府對備案價格以及上漲幅度提出限制，對平抑房價上漲過快起到積極作用。

值得一提的是，2017年下半年部分城市地塊對房企資質(zhì)進行了限制，例如深圳A002-0060宗地要求競買申請人必須為深圳注冊的世界500強企業(yè)，而前海兩宗地塊對于主體資格規(guī)定更為嚴格，其中一宗地要求競買人為公司制國家級產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，另一宗地要求競買人為銀監(jiān)會批準的民營銀行，土地出讓接近定向轉(zhuǎn)讓。此外，在2017年11月，蘇州2017-WG-39號地塊要求配建商業(yè)綜合體，并且要求拿地房企為連續(xù)3年世界500強企業(yè)。地方政府提高拿地門檻，會促使龍頭房企集中度的進一步提升，同時中小房企拿地相對更加困難。

在廣發(fā)證券分析師樂加棟看來，一線城市“十三五”期間宅地供應(yīng)規(guī)模相比于“十二五”將會有所提升。盡管重點城市短期供地有加快跡象，但受制于土地資源“硬約束”的限制，中長期來看，重點一二線城市的住宅用地供給將依舊緊張。

歷經(jīng)多輪帶有濃重行政色彩的調(diào)控周期之后，長效機制的建設(shè)顯得尤為必要，既能配合短期調(diào)控發(fā)揮良好的矯正作用，又能從行業(yè)基礎(chǔ)制度的角度改善行業(yè)長期規(guī)模發(fā)展所導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性問題，最終建立成熟的、穩(wěn)定的、完善的市場化機制，擺脫對行政措施的過度依賴。endprint