長效機制加速落地

宋慧芳

“長效機制”這個詞頻頻出現在2017的各種重大決策的文件中，2018，長效機制將有何新進展呢？

自從2015年中央政治局會議提出“房地產發展長效機制”之后，以滿足居民住房需求，解決住房供需矛盾為出發點的各種政策層出不窮。國家為了加快培育和發展住房租賃市場，已在12個人口凈流入大中城市開展住房租賃的試點工作；為加快推進住房保障和供應體系建設，已支持北京和上海開展共有產權住房試驗等。而在所有的長效政策舉措中，之前呼聲頗高的房產稅并未在十九大中提及，只是寧夏更新了并無實質性創新的房產稅實施方案，引起了一場虛驚。對于如何構建長效機制加速落地，2018年，或將成為關鍵性一年。

長效機制的“長效”

2016年年底，中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，并強調“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”；2017年4月和7月的中央政治局會議上，對長效機制的相關表述分別為“加快形成”和“加快建立”；十九大報告則在闡述“加強社會保障體系建設”時，強調“房住不炒”定位，并明確長效機制的內涵為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；對于2017年年底的中央經濟工作會議的具有前瞻意義的中央政治局會議上，提出“加快住房制度改革和長效機制建設”。多次對長效機制的表述，意味著未來房地產調控思路將緊緊圍繞著“房住不炒”的政策基調，長效機制相關政策已走向加快落地階段。在海通證券分析師涂力磊開來，長效機制的主要目標是實現“高端有限制、中端有市場，低端有保障”的多主體供給，多渠道保障的房地產體系。

“長效機制實際上是一系列政策組合，其中最重要的是住房制度的頂層設計。”廣發證券分析師樂加棟表示，通過分層次的供給結構，引導需求端在租、購兩端轉化，最終形成政府保障中低端需求、市場滿足高端需求的住房制度是政策推進的方向。

瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光給出了自己對于房地產長效機制“長效”的辦法，長效機制可以從需求、供給以及制度完善等方面來理解。從供給角度，增加土地供應，以及城市土地的高效利用，嘗試共有產權房、鼓勵租房等都是值得肯定的。而從需求方面，對于投機需求仍然可以限制，但對于剛性需求和改善型需求還是需要鼓勵。當前為防止房地產泡沫，房地產貸款收縮得比較緊，首付比上升較高，這也是是短期內遏制房地產杠桿過高的手段。但從長期來看，也存在適度放松的空間。畢竟，如果結合契稅考慮，首套貸款認定嚴格，即“既認房又認貸”的政策是非?？量痰?，不利于支持剛需與改善型購房的需求。而從制度來看，完善土地制度、戶籍制度、公共分配以及財稅制度，是長效機制不可逾越的重要內容。特別是房產稅政策，應該盡快研究、加快推出，作為取代土地收入和地方財政收入的重要來源。房產稅的意義不在于對于房價的影響，其更多的是對于理順中央與地方財權與事權這一傳統矛盾所具有的重要作用。

長效機制相關的政策預計將包括共有產權房、住房租賃、土地供給調控和房地產稅等，從目前中央各部門對長效機制的表述來看，以共有產權房、住房租賃為代表的多層次住房制度建設有望成為最快落地的長效機制。

而對于房地產稅雖然在十九大報告中并未提及，但是財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中撰文的《加快建立現代財政制度》文章中，描繪了十九大后的財稅改革藍圖，肖捷首次給出了房地產稅的“立法先行、充分授權、分步推進”原則，推進房地產稅立法，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度（本次房地產稅改革的稅源將既包括原房產稅針對的工商業房屋，也將包括個人住房）。意味著房地產稅制度改革在中期有可能突破，但進程大概率是穩步推進，并給予各地根據自身情況制定差異化政策的自主權。

如何構建

雖然未來如何構建長效機制本次政治局會議并未給出明確指導原則，但是根據過往政府表態和當前行業發展階段，涂力磊表示，構建多層次供應體現，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。政府將堅持市場與保障并重，市場經濟和行政指導并用，最終逐步淡出調控為主的發展方向進行。

涂力磊認為，就整體而言，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場。更多應該用市場行為來調控，而不是一刀切的行政限制。對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調控形勢。尤其是要改變過去將低端市場全部推向市場的錯誤做法。不僅如此，未來對于高端市場在限制其土地供給量的同時應該大力發展租賃房市場?？梢圆扇≡黾颖Ｓ协h節成本或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補貼租賃房市場。與此同時，加大普通住房和保障房市場土地供應，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。最后對于本身已經無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。

建立長效機制的根本目的是保障住房市場長期平穩運行和發展，而過去數十年中國樓市所以發展不夠平穩，在中金公司分析師張宇看來，其核心問題在于三方面：公共住房覆蓋率過低；住房持有環節沒有成本；城鄉二元土地制度和土地財政問題。因此，長效機制的建立同樣需要從這三方面著手，并按適當順序逐步落實。張宇認為，首先要解決三點中最為迫切，也是最容易落實的公共住房建設；其次。在公共住房存量充足、住房供應層級體系已基本完備后，隨著商品房市場的限制性政策逐步放開甚至消除，開始向住房持有環節征稅；最后推行土地制度改革。

2018進展

對于2018年，長效機制將有何進展，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，應該說2018年會把類似租賃政策等內容納入到長效機制的框架內，但完全建立這個長效機制，預計要到2020年。

“應該說房企和城市的補庫存戰略正積極開展?！眹儡S進認為，大體上說，供應方面預計都會有所增加，因為實際上2016-2017年的去庫存政策還是很不錯的，所以總體上說會有類似的積極供地和補庫存的導向。所以供應方面預計會增加，而且結構方面會有調整，尤其是類似租賃公寓等內容。對于商品房等供應來說，嚴躍進表示，結構方面會有調整。第一、對于不同城市商品房的“90/70”政策會有所調整，部分小城市此類指標不會再硬性規定，而大城市預計還是會有所規定。第二、對于保障房來說，預計公租房的建設力度會減少，進而會加大類似貨幣化補貼尤其是房票發放等政策內容。第三、在共有產權方面，預計會積極推進，尤其是在供地上會明確此類用地供應增加計劃。endprint