房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

李偉

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未成熟，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問(wèn)題是目前社會(huì)和政府最為關(guān)注的話(huà)題。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行識(shí)別和分析，并對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的提出政策建議，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定的運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；影響因素；價(jià)格波動(dòng)

1引言

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，首先要保障關(guān)系民生的住房問(wèn)題，能否妥善解決住房問(wèn)題，將直接或間接的影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。客觀的講，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了一個(gè)引起全民廣泛關(guān)注的重要的社會(huì)問(wèn)題，既有剛性需求，又有改善需求，還有資產(chǎn)保值增值需求。多種需求交織，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行研究分析成為了應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。

2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

2.1開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，存在有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等客觀特點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，按完成的時(shí)間次序可以分為三大部分：土地取得和開(kāi)發(fā)成本；建筑物建造成本；其他費(fèi)用，主要包括管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、宣傳成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等等。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售過(guò)程中，一般都會(huì)產(chǎn)生較大的各種費(fèi)用支出。

2.2經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了個(gè)人可支配收入的增加，從而相應(yīng)地增加了消費(fèi)需求。由于每個(gè)人的收入水平都是不同的，在同樣的住房?jī)r(jià)格下，每個(gè)人的承受程度不同，必然導(dǎo)致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的邊際消費(fèi)傾向低，收入的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求的影響不明顯，但這些人會(huì)以投機(jī)的目的進(jìn)行土地拍賣(mài)，從事房地產(chǎn)的投資，這會(huì)使房?jī)r(jià)飛漲。而中低收入人群的邊際消費(fèi)傾向較大，收入的增加必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，他們希望居住在比現(xiàn)階段條件更好的房屋，自然就會(huì)偏好房地產(chǎn)成本更高的住宅房，這必然會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。

2.3區(qū)位因素

人們的生活和生產(chǎn)活動(dòng)，都對(duì)房地產(chǎn)的位置有某些具體要求，比如交通便利、生活便利、就學(xué)就醫(yī)便利等因素，以及是否有保值增值的空間、未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃等等。從理論上講，區(qū)位也是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺，房地產(chǎn)增值很大程度上是區(qū)位的增值，也是區(qū)位重要性的客觀體現(xiàn)。

2.4需求因素

房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩種直接因素，而其它因素都只是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給與需求來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，可以把供給和需求當(dāng)做事物變化發(fā)展的內(nèi)因，外因則是其余的因素，外因只有通過(guò)內(nèi)因才能起作用。房地產(chǎn)有建設(shè)和銷(xiāo)售周期，從土地的取得到投資建設(shè)再到回籠資金一般要長(zhǎng)于其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，這意味著供給可能滯后于需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

2.5人口因素

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量之間有著緊密的關(guān)系。通常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量之間呈正相關(guān)關(guān)系。隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市中的人口越來(lái)越多，這些外來(lái)人口或流動(dòng)人口都有購(gòu)房或租房的需求，因而房地產(chǎn)的需求必然增加，與之相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格也隨之增長(zhǎng)。反過(guò)來(lái)，如果人口減少，對(duì)商品房的需求也必然減少，房地產(chǎn)價(jià)格則隨之下降。

2.6土地成本

土地成本作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有著強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性，即土地價(jià)格的變動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化水平的提高，這一提高又對(duì)土地需求產(chǎn)生了積極影響，增加了人們對(duì)土地的需求。因土地的供給彈性相當(dāng)小，這會(huì)使有限的土地資源日趨稀缺，導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

2.7社會(huì)因素

隨著人們生活條件的改善，對(duì)住房的要求也日益提高。除了對(duì)房屋實(shí)體的質(zhì)量要求，還考慮到住房的周?chē)h(huán)境，住房附近有地鐵站、公交站等方便的交通設(shè)施，或者離學(xué)校、大型超市近，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲，而且小區(qū)全方位的設(shè)有保安設(shè)施，當(dāng)然也會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是滲透性的，不如經(jīng)濟(jì)因素直接。具體而言，這些因素的變化會(huì)影響房地產(chǎn)商的投資信心和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，進(jìn)而改變到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，最終對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。在日常生活中不難看到這樣的現(xiàn)象，某地區(qū)新建了一座大型醫(yī)院、學(xué)校、開(kāi)放式公園或者是地鐵，那這個(gè)地塊周?chē)姆績(jī)r(jià)也會(huì)悄然上漲。歸根結(jié)底，這是人們對(duì)周?chē)績(jī)r(jià)預(yù)期心理產(chǎn)生的效果。一般而言，人們對(duì)大型設(shè)施周?chē)姆康禺a(chǎn)很容易產(chǎn)生一種良好心理預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。

3調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格建議

3.1增加土地供應(yīng)面積

增加土地供應(yīng)面積是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一局勢(shì)的最直接的措施。首先必須改革政府包攬所有權(quán)力的現(xiàn)狀，提高土地供應(yīng)制度的市場(chǎng)化程度。要確保土地供應(yīng)必須以普通商品住房為主，保障商品房土地供應(yīng)面積的增加。由于我國(guó)中低收入者占社會(huì)的絕大部分，無(wú)法承受過(guò)高房地產(chǎn)價(jià)格。政府必須鼓勵(lì)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房的建設(shè)力度，適當(dāng)減少高檔公寓、別墅等建筑成本高的房地產(chǎn)，降低中低收入消費(fèi)群的購(gòu)房承受壓力，給他們提供更為實(shí)際的幫助。

3.2充分發(fā)揮銀行信貸對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用

政府應(yīng)該引導(dǎo)銀行建立較為完善的信貸政策體系，通過(guò)銀行信貸，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。尤其當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)，可以提高房地產(chǎn)信貸條件，防止更多的信貸資金被房地產(chǎn)投資商濫用。

3.3加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口越來(lái)越集中在大城市，這會(huì)越來(lái)越加重城市的壓力，導(dǎo)致城市飽和現(xiàn)象的日益嚴(yán)重。政府必須采取國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)城市邊緣的開(kāi)發(fā)，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周?chē)ㄔO(shè)公共設(shè)施、大型超市、地鐵公交站等，滿(mǎn)足居民的生活需求，吸引更多的住房購(gòu)買(mǎi)者。通過(guò)緩解城市的壓力，改善城市嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題、交通堵塞問(wèn)題最重要的是能夠抑制城市購(gòu)房的需求，從而穩(wěn)定城市房?jī)r(jià)的上漲。

4結(jié)語(yǔ)

總之，要保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，政府應(yīng)采取宏觀政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自然協(xié)調(diào)下，適當(dāng)干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)作。比如增加住宅商品房面積的供應(yīng)，適當(dāng)?shù)靥岣咦》抠J款利率，調(diào)整貨幣供給量以及增加居民收入等。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，有力地抵制違法行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展起到促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

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