試論城市社區治理的物業管理與自治管理

雷潔

摘要：城市社區物業管理和自治管理是當前社區建設發展的一個主要問題，針對當前社區服務管理出現的問題，本文在分析了兩者管理的現狀和特點的基礎上，按照現代社區服務管理發展的要求，提出了對社區服務管理發展模式的幾點要求。

關鍵詞：物業管理：自治管理；發展創新

作為最基層的群眾性自治組織——社區，如何圍繞著“自我管理、自我服務、自我教育、自我監督”這一目標開展工作，加強對社區物業管理和自治管理認識和完善，就成為當前社區建設發展的首要任務。

一、物業管理與自治管理的含義

物業管理與自治管理是兩個既有區別又有聯系的概念。物業管理是指由專門的物業管理公司，對所管轄社區內的房屋、附設設備、設施保持正常的維護與使用，同時對建筑物周圍區域的環境保護、清潔衛生、安全保衛、社區綠化、道路養護、車輛停放等設施進行統一的管理，并向業主和使用人提供全方位的服務。

二、物業管理與自治管理兩者之間的特點

物業管理與自治管理是兩個不同的管理模式，從管理的方式來看兩者之間存在著密切的關系和特點。

一是管理的主體地位不同。物業管理的主體地位是業主或使用人，以及接受業主委托的專業化物業管理服務企業。自治管理的主體是社區業主在社區自治范圍內由社區業主成員共同參與的社區管理組織。管理主體雙方共同行使業主自治管理與專業化物業管理相結合的管理。二是管理的性質特點不同。物業管理是以各類房屋、建筑物及配套設施設備、小區公共場地的使用、維修、保養為核心的專業管理服務，具有勞務交換性質、即具有明顯的市場性；而自治管理主要是以社區業主自治管理為主，即以聘請相關責任人按照業主與業委會的要求，對所屬社區的衛生、治安、治理和精神文明建設等實施統一的組織領導、服務協調管理，其核心是自我管理、自我服務、自我監督，共同維護社區業主的利益和要求。三是管理運行方式不同。物業管理主要是以專業化、系統化與經營服務效益化相結合的運行方式；而自治管理則主要是以業主自我組織服務的運行方式開展工作，在管理工作中由業主共同組織管理實施。四是管理作用效應不同。物業管理注重管理的效率、效益、效應和作用，而自治管理則更加強調業主在管理中的主導地位和自治精神及業主管理積極性的發揮。

物業管理與自治管理不僅存在著區別，而且在以人為本、全面發展的共同目標下，有著明確的目標特點：一是在管理目標上都是以人為中心，緊緊圍繞著社區服務管理開展工作，為社區居民提供良好的居住、生活、工作、學習環境。物業管理側重于管理體系的完善及其社區環境的改善，為人們提供良好的居住環境；自治管理則側重于組織協調業主利益關系及人際關系，為人們居住提供穩定有序的環境。二是在指導思想上都是以三個文明建設為內容，以加強社區管理為重點，以物業管理區域和社區為載體，按照一定的規范，通過管理和服務，推動社區的發展與進步。三是在管理方式上有所不同。物業管理主要是從外部入手，為社區居民創造安全、舒適、優美、方便的居住生活環境；自治管理則通過社區業主自治等途徑，從提高社區居民共同參與治理的積極性、文化素質和精神文明等方面著手，大力培養良好的社區環境和居民的參入意識，并為自治管理的正常開展打下良好的基礎。

三、對當前社區服務管理模式的思考

根據《中華人民共和國物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理服務企業或者其他管理人員管理”。這實際上是明確了社區管理的三種模式，即業主自治管理模式、物業管理公司模式、專業公司管理模式這三種管理方式。從當前社區服務管理發展的現狀來看，物業管理模式和自治管理模式是當前社區服務管理發展的主要趨勢，其中，物業管理模式發展的規模和速度較為明顯，其管作用和效應也更為突出。

首先，從物業管理的性質、特點和要求來看，物業管理具有社會化、專業化、經營化和系統化的管理特點，這種管理特點比較適合于那些大型社區、新建社區和規模式社區的建設發展，這些社區不光在建設規模、居住環境、房屋結構、附屬設備、技術服務保障方面有較高的要求，而且在組織機構、人員素質、服務管理等方面也有著相應標準要求。其次，相對于自治管理而言，物業管理在管理活動中就具有明顯的優勢，而規范的組織管理體系、專業的技術服務力量、相應的制度措施（在《物業管理條例》中，對物業管理就有明確的規定），更是為物業管理提供了強大的物質保障。

基于上述兩種管理模式的分析，從城市社區建設管理發展的要求來看，構建和諧社區就必須走一條符合社區自己發展的道路，也就是在社區服務管理中把自治管理和物業管理、自治管理與市場行為有效地結合起來，積極探索社區物業管理與社區自治管理之間的規律和特點，走出一條理論和實際相結合的發展道路。從當前社區服務管理發展的現狀來看，社區服務管理就必須在管理模式、服務理念、工作方式等方面有所發展創新。

一是要在管理模式上科學地規劃組織實施，要根據社區的實際情況，積極探索適合社區服務管理的最佳自我管理方式，如由街道辦事處牽頭成立由社區居委會、小區業主委員會、物業服務公司參入的各種服務管理模式，也可借鑒單位自治管理的經驗，甚至突破物業管理和自治管理這一模式，走“自治協調管理、公共服務管理”發展之路。其實當前一些單位自治管理的模式有很多經驗辦法值得推廣，如由單位組織派遣專門的管理人員，負責小區環境衛生、保衛工作，其職責是及時發現并反映小區服務管理方面出現的問題，維持小區正常狀況，對一些小問題和服務要求可由管理人員直接去解決，并適當收取費用，至于大的問題由單位部門直接解決。

二是要在服務理念上堅持以人為本，倡導積極主動的自我服務管理意識。服務理念不僅是領導者的責任意識，更是管理者的直接行動和反映。在社區服務管理中，不論是直接領導者還是管理者都要緊緊圍繞著服務群眾、方便群眾這一服務精神，使社區居民在社區這個環境內處處都能感受到黨的關懷和社區人性化的服務管理和關懷。一方面作為社區上級主管部門要加強對物業管理和自治管理的管理及引導，另一方面要加強對社區服務管理政策性的支持及保障，保證社區基本建設、維護、修理等重大資金的投入，保證社區管理活動正常有序地開展進行。

三是要在工作內容、方式方法上實行系統明確的分工管理。要把社區服務管理工作明確分工落實到位，該由物業公司負責管理的事項，就必須明確承擔起來，該由社區業主協調自理解決的問題，就應積極配合協調解決。其實，社區的環境治理、安全治理等在一定程度上應該是政府公共性服務的范疇，在條件成熟的時候就應該得到逐步解決。在工作方式上社區服務管理要不斷地發展創新，雖然社區服務管理工作在長期的實踐活動中取得了一定的成績，但在具體實際工作中仍然存在著許多問題和困難，有些管理工作還是停留在表面和形式上，離真正意義上的社區服務管理還有一定的差距，還有很長的路要走。因而，從社區建設管理可持續性發展的要求來看，社區服務管理改革在今后的發展過程中，就必須堅決走改革發展創新之路，堅持以科學發展觀的思想為指導，以自我管理、自我服務、自我教育、自我監督為目標，以實事求是的精神為要求，進一步完善基層民主制度，積極探索適合各自社區服務管理的最佳途徑和辦法，真正實現社區服務管理改革的全面發展和提高。