廣州高房價背景下影響青年購房行為因素研究

陳苡

摘要： 1998年我國取消了住房福利政策，導致廣州的居民開始要自行購房，購房熱一時席卷廣州市。隨著房屋建筑成本的增加以及居民購房需求不斷增多，廣州市過高的房價對居民的生活帶來了一定的困擾，尤其在青年群體中產生了很大的影響，對他們的購房產生一定的阻力。本文分析了廣州市房價現狀以及房價過高的根源，剖析了青年人廣州購房的行為因素，最后提出相關建議，以其引導青年人正確購房。

Abstract： In 1998， China abolished the housing welfare policy， which led to the residents of Guangzhou began to purchase their own homes， the purchase of a hot moment swept Guangzhou. With the increase in the cost of housing construction and housing demand continues to increase， the high prices of Guangzhou city residents brought some problems， especially have great influence on the youth groups， have some resistance to their purchase. This paper analyzes the status of housing prices in Guangzhou as well as the root causes of excessive housing prices， analyzes the young people's Guangzhou purchase behavior factors， and finally puts forward relevant suggestions to guide young people to buy houses properly.

關鍵詞： 廣州房價；生活質量；青年購房行為；建議

Key words： Guangzhou housing prices；quality of life；youth purchase behavior；proposal

中圖分類號：F293.3；C913.5 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）02-0011-04

0 引言

在廣州，高昂的房價問題一直困擾著很多青年人，他們購房的夢想受到很大的阻力，有的選擇“蝸居”在十幾平米甚至只有幾平米的小房子里，有的則選擇成為房奴，通過銀行貸款方式購房。如今青年人已經逐漸成為購房的主流群體，大部分青年在購房以后正式成為“房奴”，每個月除了生活消費之外還要交一定數目的房貸，生活壓力巨大。本文以廣州市居高不下的房價和青年購房行為因素為中心，對于青年人購房提出一定的參考性建議，指導他們正確購房，合理決策。

1 廣州青年購房現狀

1.1 廣州房價現狀分析

新中國成立以來，我國實行改革開放政策，這個政策帶動了各地經濟的發展，尤其是沿海城市率先發展起來，各地的住房制度也進行了翻天覆地的大改革，廣州市的商品住宅房經歷了這次改革的洗禮，實現了很大的發展。近年來，以北京、上海、廣州、深圳為代表的幾個城市房價不斷上漲，已經遠遠超出很多消費者的消費能力，尤其是青年消費者，剛剛步入社會不久，工資收入還不是非常穩定，在較低的收入的情況下選擇購房會給他們帶來很多困擾。價格的變化情況我們可以從表1中看到。

表1是筆者從陽光家緣網和廣州市統計信息網得到的數據，由于2016年以后的人均收入和支出尚未出來，因此，只能對比2015年之前的數據。從實際調查數據中我們可以感受到廣州房價的火熱程度，2015年的價格比2006年的價格大約翻了3倍，而在廣州一些中心城區，比如珠江新城，價格上漲得更是厲害，有些甚至達到十倍之多。隨著物價的上漲，居民的消費水平也在提高，然而工資收入卻沒房價漲的那么快。

隨著房價的上漲，廣州市青年的購房意愿也有所不同，筆者查閱相關資料，針對三種不同類別的廣州市青年，了解到他們的購房意愿有所不同，這三類青年主要有廣州市長期居住居民、新廣州青年和外省青年，具體購買意愿情況如表2所示。

從表2可以看到，僅僅有40.3%青年居民持有房子，換句話說，還有60%左右的青年是沒有房子，從“半年內購買”的數據可以看到，短期間有購房意愿的青年非常低，外省青年甚至低至“1.1%”，大部分青年反映“房價太高，近期不打算購買”。也有小部分青年會在五年后購買房子。所以，總的來說，廣州青年短期內購買房的意愿不強。

1.2 高房價的根源

1.2.1 房價高企的根源

首先廣州高房價的根源來自于土地價格的高企。土地作為廣州房地產開發商最為重要的一個載體，在開發商進行房屋建造前是由政府招標競價的，但是在這一環節中，政府的職責并沒有很好地體現出來，存在一定的缺陷和死角，沒有結合當今社會消費者的需求做出相應的改變，一味地按照傳統的方法競標土地，這樣導致兩種結果產生：第一，政府招標土地數量遠遠達不到房地產開發商的胃口，可以想象每年住房需求遠遠低于房屋開發數量的原因①；第二，政府招標的地形沒能很好地結合開發商設計房屋的性質。恰好是政府在競標中出現的錯位，讓房地產開發商占得先機，導致房價的不斷上漲。土地對于開發商而言就是生命，他們知道土地的重要性，他們知道土地就是他們賺錢的資本，因此他們會想盡一切辦法，不惜出高昂的價格競爭土地，這樣就加大了開發商的開發成本，他們自然會提高房子的銷售價格來縮短成本差距。因此土地價格高企是根源之一。endprint

1.2.2 經濟根源

廣州市是我國大陸的三個重要樞紐城市之一，在我國占據著重要的地理位置，廣州的產業大部分以高新科技和現代產業為主，而高新科技產業也支撐著傳統的技術成本低的行業，這兩部分產業之間形成了很大的差距，高新技術產業生產效率高、創造價值高，而傳統的低技術成本產業生產效率低、創造社會價值低，這樣在產業領域也產生了一定的貧富劃分。一部分有雄厚資本的企業基本上壟斷了市場，這些企業獲取了豐厚的利潤和相當高的工資，這直接導致廣州居民的收支不平衡。對于青年來說剛剛踏入社會不久，沒有任何工作經驗，想要一下子就獲得高薪是不可能的，因此拉開了他們和高收入群體的差距，在經濟上產生了根本性的差距。由于廣州居民收入的嚴重不平衡，使財富繼續在高收入群體積累，開發商的主要售房群體也就是這些高收入有積蓄的群體，然而他們購房是沒有任何壓力的，因此就拉高了部分房價。國際對青年年齡界定是14到44歲，結合中國具體國情，18歲上大學（也有很多高中畢業出來打工），大部分人35歲之后已經成家。因此，選取18歲到35歲之間青年作為樣本，其收入情況如表3所示。

從表3中的數據可以看出，大部分廣州青年要到30歲左右才開始有比較多的收入積蓄，這也意味著到這個年齡階段才有購買房子的可能性。

1.2.3 社會根源

廣州市民在購買房子的時候不夠理性，養成了一種不合理的消費理念，這是廣州房價高漲的社會根源。第一，廣州居民過分看重房子對于他們生活的意義，很多人把購買房子作為評價一個人成就高低的標準，他們認為沒有買房的人生就是失敗的，有的甚至在還沒達到購買房屋條件的情況下過早的買房，比如現在的青年已經成為購房的主流，很多都是剛剛大學畢業或者研究生畢業，工作還沒有穩定就急于給自己買房，這種現象在廣州非常普遍，也非常流行。廣州市民的房屋擁有率高達百分之八十，這個指標遠遠高于很多發達的西方國家，由于青年們不合理的消費習慣讓房地產商家看準了商機，給了房價上漲最好的良機。第二，青年之間會相互攀比，形成嚴重的享樂主義和攀比主義，他們認為在廣州買②③房是一件值得炫耀的事情，自己要住全新的房子，而且要精裝修，面積要大，這樣住著才有面子，在這種消費習慣產生和盛行的情況下，廣州房價又怎么會下降呢？由此可見，廣州居民不正確的消費觀念是導致房價上漲的社會根源。

2 影響青年購房行為的因素

2.1 外部環境因素

經濟是基礎，思想是上層建筑，消費需求的產生是外部刺激的結果，首先是文化或亞文化，而參照群體、社會階層、家庭地位、經濟、產業政策、房地產金融政策等從不同角度影響購買決策。

2.1.1 消費文化

它是在社會發展和傳播的價值觀、信仰、風俗習慣、倫理道德和行為的過程中形成的，其核心內容是意識形態和價值觀。消費文化是一種文化，它是指由社會成員對文化現象的消費行為。消費文化在住房消費上的表現為：①努力工作是中華民族的優良傳統，在我國居民的高儲蓄排行中，最多的消費用于為子女的教育儲蓄，住房消費傾向不高；②人們的投資意識薄弱，絕大多數的購買是改善住房條件，投資不到百分之十；③中國人習慣使用傳統的支付方式，人們經常用自己的積蓄來購買房子；④中國是一個充滿人情味的國家，“四合院”的住宅區類型仍然是很多人的理想人居環境。作為一種住房消費文化，我國城鎮居民無論是在住房消費模式下，融資渠道還是家庭選擇都屬于傳統的保守類型。時代在變，社會在進步，人們要調整消費觀念，更新消費意識，適應變化的需要。

2.1.2 社會階層

社會階層是指社會中相對永久性的、同質的一部分，或個人家庭有類似的價值觀和生活方式，在同一類消費群體具有相似的消費特征。究竟是什么標準來區分，取決于研究人員的需求。這里主要是由社會經濟因素，如職業、收入、教育、財產等，按總量的大小劃分成不同的種類。分層的方法，從另一個角度可以作為一個房地產開發商在市場細分的標準，因為屬于同一社會階層的買家可以認為是均勻的，其購買行為有很多相似之處。

2.1.3 參照群體

參照群體一般指的是個體選擇標準和行為準則，并通過信息、價值表現、規范來影響消費者的消費、消費觀念、消費動機、購買行為④，消費者總是在尋找與自己年齡相當的社會地位，或者地位相同，或其他具有一定條件的參照群體作為評價標準，評價自己與世界的關系。研究發現，象征性的產品主要從信息溝通，即從參考組收集信息，而不是客觀的或大公的傳播信息源。房地產是一種產品，它可以極大地反映個人的社會地位和生活狀況，因此，許多人會考慮住房特點，在購買過程中更傾向于傾聽親戚和朋友的建議。

2.1.4 家庭

無論是青年消費者還是其他年齡層次的購房客戶，他們在購房的時候都是把家庭考慮在購房因素范圍內的，家庭因素是消費者購房的主要因素，所以青年購房的時候不僅會把家庭作為評估的重要性，更是貫穿在整個房屋的購買決策之中。首先，家庭經濟狀況是影響個人購買的主要因素，特別是對于低收入群體來說，在購房的時候考慮最多的還是從價格方面展開的；其次，家庭規模，包括幾口人和幾代人，是一個重要的考慮因素，2016年國家放開二胎后，購買改善型住房的人越來越多；此外，家庭的權力結構決定了成員在家庭中發揮了關鍵作用，影響購買決策。住房消費是一個大問題，所以在購買決策調查中有72.3%的人通過家庭成員的相互協商作出決定。

2.2 個人因素

2.2.1 經濟實力因素

年輕消費者的經濟實力因素，是指家庭可支配收入，還有購買的動機、付款方式等因素。

①家庭可支配收入。家庭可支配收入是家庭購買房子的關鍵因素，因為這表明居民收入水平的提高，居民收入水平提高，生活和活動空間都將擴大，且經濟性有改善。

②購買動機。在不同的時間購房，消費者對住房的需求是不同的，一般可以分為滿足剛性需求和改善性需求的購買動機。根據馬斯洛的需求，人們在滿足基本需求后將產生更高的需求，從剛性需求轉向改善性需求。endprint

③付款方式。付款方式可以表明消費者購買的經濟實力，選擇支付總住房款的消費者一般屬于經濟實力相對強勁的房地產集團，而作為青年購房者，一般都是以支付部分首期，剩余部分向銀行貸款作為付款方式。

2.2.2 個人特征因素

消費者在購買決策過程中會受到消費者個體特征因素的影響，一般包括性別、年齡、教育、婚姻、職業等。

在消費者個體特征因素常用的指標變量是現在生活、性別、年齡、教育、婚姻、職業、家庭結構等。

2.2.3 心理因素

消費者購買心理是指消費者在購買、使用和消費住房的心理狀態，并形成一定時期的社會消費行為，這種社會消費行為又直接影響和制約著個人心理的變化、定位和發展趨勢。

傳統的面對過去，抗拒變化，容易形成固定消費習慣，用舊的方式來處理新的問題的消費者，在現代社會很難適應，會逐漸減少。內部導向的消費者根據自己認識世界，根據自己的價值、自己的看法去判斷和選擇，獨立而自信。面向消費者更有可能聽取別人的意見和態度，對他人的選擇和行為的選擇進行參考決定，也很關心他人的評價。

青年消費者處于一種很特殊的時期，他們的購買行為多種多樣，個體的差異很大，大多數都體現著年輕人的個性，所以房地產開發商會針對他們的這個特性，制定不同的營銷方法。青年消費者大多以自我為中心，更加相信自己的判斷和理解，這一類消費青年追求自由崇拜自我，不愿意去接受別人專業的指導，在購房的過程中這類人的心理因素占據很大作用。

3 青年應該如何理性購房

3.1 明確購房目標

對于很多青年來講，作出購房決定是一件很振奮人心的事情，可是不要被興奮沖昏了頭腦，畢竟買房不是買衣服，想要為自己挑選一套符合要求的房屋還是有一定的難度的。買房對青年或者對于所有居民來說都不是一件小事，有的人或許要用掉自己一生的積蓄。如何正確的購房，第一步必須明確自己購房的目的，青年購房之前要無數遍的問自己“為什么要買房”、“怎樣買房”、“買什么樣的房”、“在什么位置買房”、“房子的價位是多少可以接受”，這些問題看似很平常，但都是青年購房最直接的動機和考慮因素，是自己購房的動力和根源，通過反復給自己提問，可以讓自己保持一顆清醒的頭腦，少了很多盲目的沖動，讓青年在有充分心理準備的情況下購房，建立一定的購房目標，就會避免很多不必要的麻煩。

3.2 學習相關購房常識

對于青年來說，購房常識多多少少要懂一些，不然買房會陷入很多的盲點。一般來說購房金額數目較大，所以對于這么大一筆錢一定要充分的利用，因此需要對購房的常識有一定程度的了解。在國外一些發達地區，有很成熟很專業的購房指導機構，這些機構提供很詳細的購房咨詢和指導建議，在他們那里已經形成了一套很實用的購房體系，針對不同的購房群體提供相應的購房模式，因此居民可以很輕松就買到自己想要的房子，當然是用最合理的價格。但是在我國目前還沒有形成這種較為專業的指導機構，購房還需要靠個人對相關知識進行一定的了解，和其他產業相比還是一個相對年輕的產業，正處于蓬勃發展的時期，老百姓購房熱也是最近幾年才火熱起來的，相關專業人士的培養還需要時間，因此青年在購房前可以通過上網查閱相關資料，對購房常識進行深入的研究，這樣可以避免走彎路。

3.3 科學合理決策，理性購房

青年的購房行為是一個綜合性的決策行為，要充分考慮購房相關的各方面因素，比如房屋位置、價格因素、房屋外部環境等等。在充分了解這些相關因素的情況下，做出最合理的判斷，用科學的方法和正確的途徑購房，保持理性的購房態度，可以為我們實現經濟效益的最優化，用最合理的價位購買到自己最心儀的房子。

3.4 把面積較小的房或二手房作為首要選擇

青年剛剛步入社會不久，人脈不廣，資金積累薄弱，如果選擇購買大面積住房或新房的話資金問題會產生很大的阻力。青年不妨把目標對準二手房市場，選擇一些面積較小的二手房，這種房的起點較低，付款相對輕松，而且房子后期的裝修費用不高，可以為青年節省很大一筆錢，因此可以考慮把面積較小的二手房作為首要選擇。

4 結語

如今青年房奴越來越多，為了買房他們肩負著很大的生活壓力。本文通過對青年消費者購房行為因素的研究，詳細地分析了青年購房的影響因素，在廣州高房價的背景下，為青年購房提供相關建議，有利于青年理性、科學的購房。

注釋：

①余勍：《廣州房價波動與居民消費關系研究》，載于《科技信息》，2011年第20期，113頁。

②陳江濤：《論情境因素對消費者購房決策的影響》，載于《消費經濟》，2005年21卷I期，86-89頁。

③徐臘平，吳剛：《我國房地產價格對居民消費的影響》，載于《建筑經濟》，2009年第12期，40-43頁。

④童芳，周庭銳：《消費者多樣化購買行為影響因素的研究》，載于《商場現代化》，2006年第34期，243-244頁。

參考文獻：

[1]閡學勤.空間拜物：城市青年住房消費的儀式化傾向[J].中國青年研究，2011（1）：36-41.

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[3]涂龍峰，蔣凌霞.蟻族、蝸居：新生代青年的群體困境[J].中國青年研究，2010（3）：62-65，70.

[4]“蟻族”淪為社會新底層經濟窘迫情緒低落[N].羊城晚報，2011-01-22.

[5]王心蕊.生育沖擊、人口結構與商品房市場[D].浙江大學，2016.endprint