防范房地產變相開發，登記中應注意哪些事項

陳亞菁

房地產開發從取得土地、開發建設到完工形成產品進行銷售、抵押、租賃等一系列行為，無不與不動產登記有著緊密關聯。根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發是指房地產開發企業在城市規劃區內國有建設用地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產開發企業開發的商品房有商業、辦公、住宅等各種用途以滿足社會不同需求。而非開發類建造不動產是當事人合法取得土地并經合法建造后用于自持自用為主要目的的行為。由此可知，開發與非開發房地產有三個明顯的區別：一是建設主體不同，開發企業須具有開發資格，而自用房屋建設沒有這個要求；二是取得土地方式不同，開發企業取得開發用地一般都要通過拍賣、招標等市場化方式，而其他主體自用房屋通常協議出讓，甚至劃撥取得；三是當前開發企業大多將建成的商品房對外銷售，很少比例用于出租經營或自用，而協議出讓取得土地的企業建造的房屋主要用于自用。當前還有一種既不是開發銷售也不是自用的政策性住房，它的受讓對象有嚴格的資格限定，有的專向用于安置被拆遷戶，有的專向用于保障中低收入家庭。因此，只有開發企業的商品房其流通性才是最強的。

本文所說的變相開發主要有三種表現形式：一是指通過劃撥或協議出讓取得的非開發類不動產以幢、套、間為房屋單元經登記后進入市場流通。主要表現在一些非開發類企業協議出讓取得科研用地、療養用地、工業用地后將房屋設計成一套套可以形成獨立單元的標的物，既可以辦公也可以居住，名為科研實為開發銷售，低價取地高價賣房。二是將政策性住房當作商品住房對外銷售。這些建設主體一般是區或鎮政府投資平臺，通過劃撥取得建設用地后，未經批準將政策性安置多余的房屋對外銷售，賺取市場利潤。三是開發企業將辦公或商業用途的房地產設計成具有住宅功能的類住宅。如酒店式公寓既可以辦公又可用于住宅，實踐中名為辦公實為住宅居多。這三種變相開發情形都會沖擊正常的房地產市場秩序，進而給城市配套、居民生活等帶來一系列問題。因為城市總體規劃對城市建設用地功能有科學布局，不同區域的商業、辦公、住宅等根據人口分布和區域特點進行合理配比，違反規劃變相開發勢必會帶來城市管理的混亂，如大量的辦公用房做住宅使用就會造成該區域學校的配套和商業配套不夠，造成居民日常生活問題。

上述擾亂市場秩序的變相開發行為看似與不動產登記無關，其實不無關系：不動產登記承擔著保護合法權利和物權公示的職能，從當事人取得土地申請土地首次登記，到建造完成申請房屋所有權首次登記，再到不動產轉移登記所具有的協稅功能。不動產登記職能的行使均是以各前置有權部門的審批文件為依據，以當事人合法約定為依據，按照我國法律法規政策辦理登記，所以登記不能無視這些依據和審批結果，不能隨意由當事人根據自身需求進行登記，而且登記結果的對錯還會影響眾多行業和部門對此信息的應用效力。

一、開發和非開發房地產按不同登記單元模式登記

對于開發房地產可以交易部門的預售或銷售樓盤表建立的單元為主進行登記。由于當前我國實行商品房預售制度，房產管理部門在商品房預售許可前就要建立可以對外預售的樓盤表，即房屋按幢（如別墅）、套（如成套住宅）、間（如辦公房或商鋪）為單元建立樓盤表，在預銷售時進行網簽并將此信息傳遞給登記系統，因此，銷售樓盤表既是登記機構進行單元登記的直接依據，也是在一一對應后便于登記系統信息與房產銷售系統的對接和相互驗證。非開發房地產按宗地管理要求的單元即通常一宗地為一單元的方式進行登記。非開發類房地產主要自建自用，未經批準不能分割轉讓，否則有變相開發之嫌。所以，對于此類不動產在首次登記時應以宗地為單元，將其上所有房屋一并登記在此宗地上，并頒發一本不動產權證，而不宜一幢房屋建一個登記簿、發一本不動產權證。

二、按土地出讓合同約定或要求進行登記

其實從最初取得土地時的出讓方式就可辨別登記的房地產屬開發類還是非開發類。商品房開發的土地出讓方式以拍賣居多，而且取得土地方應當具有開發資質，但應當注意的是，商品房開發中有時出讓合同也會約定開發商需要一定的自持比例，對于自持部分則不宜如銷售單元那樣分割成一套套單元，而應當將所有自持部分登記在一個登記簿、一本不動產權證上。

三、按照規劃審批的設計圖紙上劃分的單元進行登記

規劃審批的設計圖紙上劃定的內部格局也是登記時設定單元的依據。特別是對于商業、辦公用房，在登記時應以規劃認定的設計圖紙為依據，核對現場使用鋼釘等劃定的界址是否與設計圖紙相符，如果規劃審定的辦公用房單元界址與實地不符，則仍應按設計圖紙的單元為準進行登記。對于綜合體特別是商業用房的產權式商鋪如何劃分單元，各地都有不同規定，有的地方如上海需要在不同的單元間以有形的圍護結構相區分，有的地方如無錫等地僅需根據規劃認定的設計圖紙在現場用劃線或鋼釘劃定界址，不需墻體等有形隔離，盡管沒有有形隔體區分單元，但不動產登記單元必須符合三個法定條件才可登記：有固定界限、可以獨立使用、有唯一代碼。

四、不宜分宗且不宜形成共用宗的不動產辦理首次登記和抵押登記時應以整體房屋及宗地為標的

土地能否分宗一般在出讓時應予確定，如某個自建自用的工業廠區就不宜分宗，為了滿足該工業生產需要也不宜由多個業主共同使用該宗地；又如用于療養院的宗地也不宜分宗或形成共用宗，因為一旦形成共用宗就很可能會破壞療養院應有的功能。因此對于此類宗地及其房屋，無論是辦理房屋所有權首次登記還是抵押登記，都應以房地整體進行登記發放一個權證或證明為妥。在抵押登記時可能所要擔保的價值遠小于房地整體價值，如果說只要其中一幢房屋就足夠擔保債權，但考慮到如果實現抵押權拍賣抵押物的可行性，這類不動產仍需要整體處理，否則就會出現因無法分宗或破壞整體功能而導致抵押權實現不能的后果。

五、不動產轉讓時應把握土地審批手續已經到位

根據《土地管理法》，除該法規定的四種情形可以以劃撥方式取得國有建設用地外，都應當以出讓等有償使用方式取得。使用劃撥性質的土地，當劃撥土地隨同房屋轉讓時，應當根據《城市房地產管理法》規定，報有批準權的人民政府審批，當受讓單位仍然是以上性質或土地用途不變時可繼續享用劃撥土地，否則應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，從劃撥轉為出讓，繳納土地使用權出讓金。此外，由于享受產業政策優惠的協議出讓相對于拍賣、招標方式，其出讓金要低得多，因此對于協議出讓的土地需要分宗或分幢轉讓的，則應當由國土會同規劃部門審批后才可申請單元分割的變更登記，防止當事人擅自分割后化整為零轉讓而擾亂房地產市場秩序。

六、在登記簿和權證上適當記載起到提醒和限制功能

由于登記簿和權證的記載要素有相應的規定，記載空間也比較有限，不可能將合同約定全部明示于登記簿，但根據國家和地方政策對于轉讓、抵押等處分行為有制約的內容應當予以記載，以起到更好的提示作用。如對于類住宅現象，今年上海市委市政府公布了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，規定中明確對于已入住的房屋，其相關信息記入房屋交易登記信息系統，未按規定整改存在違法建設的，在登記時予以注記，限制交易。此外，筆者認為對于協議出讓的土地也應加以注記，以便在分割登記時提醒當事人提供有權部門的審批文件，又如開發商自持商品房，在一定時間和條件下不能自由銷售等，因此也應在登記簿上予以注記。endprint