登記部門是否可以直接改變土地用途

有一宗地，土地證已發，并且陸續給部分業主發了房產證。現土地利用科批準簽訂補充協議，將原宗地用途由住宅變為商業，現業主申請登記。請教大家，是否可以整理數據后發給業主商業用途的不動產證？還是需要先變更原土地證，發商業用途的純土地不動產證？

土地應該由開發商申請辦理變更登記，后續發的不動產證按新的來。

這個開發商的變更登記就是在已經發了小房產證的土地上發個純土地的不動產證書？

正常已經部分轉讓土地使用權了，開發商就無權單方申請土地用途變更了，否則屬于侵權和違法審批。

應該寫全體業主所有， 是不是違法審批不是登記機構考慮的問題。

登記機構要考慮能不能辦，我覺得不能辦。

我覺得可以辦，有批復就是登記原因證明文件。

對，是怎么實務操作登記的問題。

問題已經不是單獨權利人了，應該有其他權利人同意的文件。

所以申請人雖然是開發商，但是權利人可以是全體房屋所有權人。

開發商不能替代其他申請人，這個不構成表見代理的，無權代表。

需要其他權利人同意有法律依據嗎？

其他業主是所有權人啊！

現在審批的事實已經形成，這個不是以權利人意志為轉移的。

事實是利用科涉嫌違法審批，如果進行登記就是程序違法。

土地用途的改變是政府職能，不是房屋所有權人能決定的。

個人認為應該在下一步對業主發不動產證書過程中，將土地用途變更資料（稅、費完善）放入其中。單獨再變更開發商的純土地證書顯然是不可取的。

開發商不能代表業主改變土地性質！

哪個法律規定政府可以主動作為修改土地用途的？

房產已經轉移，開發商不是自己想改就改的。

不要一方面說登記機構無權干涉土地利用，一方面又不依法登記。業主是利害關系人的，不應該說是權利人，怎么變都得需要同意。

改變部分呢？

轉移登記完成后，開發商單獨申請變更的權利就沒有了，要征求其他權利人的意見。

不予受理就要有個合理的理由。

理由很簡單，開發商不是單獨權利人，申請與登記簿沖突。

我認為既有依申請登記，也有依職權登記的成分在里面，開發商作為事實上的部分權利人，可以依據批復申請目前還在自己名下的這一部分。對于已轉移登記并登記在業主名下的那一部分，市政府下達了用地批復改變了用途，國土局有權依職權登記。另外，使用權和所有權是兩種不一樣的權利。

土地使用權是用益物權，不是普通出租的使用權，而且《土地管理法》《不動產登記暫行條例》都沒有賦予主動改變用途的職權。兩種使用權要分清楚。

點評

個人認為登記機構是不能受理此項業務的，具體理由如下：

第一，根據《物權法》第一百四十七條規定的房地一并處分原則，在部分房屋已經轉移給業主并辦理不動產登記的情況下，該宗地的土地使用權已經非開發企業單獨所有，而宗地內公共部分的土地使用權在辦理國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記時已經登記給全體業主。因此，開發商已經不是單獨的土地使用權權利人。

第二，《國有土地出讓和轉讓暫行條例》第十八條和第二十七條規定，土地用途的變更，應該由土地使用權權利人提出并經規劃和國土部門共同審批后，方可重新簽訂土地出讓合同。因此，僅有土地管理部門的批準是不夠的。

第三，根據《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款違反行政法規規定不得受理的規定和《不動產登記操作規范（試行）》3.2.1、4.8.2中關于不動產登記機構需審查申請人資格以及申請不得與登記簿沖突等規定都可以認定，登記機構不得受理該登記申請。endprint