論不動產善意取得制度

王琪

【摘 要】物權法規定的不動產善意取得制度，對于保障交易安全、維護權利人的物權，以及完善我國的不動產登記制度都具有重大意義。本文從不動產善意取得的構成要件出發，分析該制度的運用。

【關鍵詞】善意取得；構成要件；不動產

善意取得制度是近代以來世界各國重要的一項法律制度，在民法體系中有著舉足輕重的地位。善意取得這一制度的問世，對保障交易安全和穩定經濟秩序有著重要作用。我國《物權法》第106條規定的不動產善意取得應符合三個要件：1、買受人購買該不動產時是善意的；2、買受人是以市場正常浮動價格購買的；3、依照相關法律法規進行了登記。然在實踐審判中，卻遠比上述規定的嚴格。我國法律規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，故在審理民事案件時并不必然會死搬、硬套現有的所謂組成要件。畢竟法律是調整社會關系的行為規范，它的出現是服務與社會的穩定、健康的發展。

善意取得作為一項重要的民事法律制度，目的在于保護物權變動的公信力，鼓勵交易，維護正常的交易秩序。那么什么樣的行為才能構成善意取得？筆者認為善意取得應當滿足以下幾點：1、第三人取得動產或不動產的行為是有一定的交易目的的；2、該交易目的相對于買賣雙方是公平的；3、該公平的行為是不存在損害國家、集體及他人的情況；例如甲系被限制出入境人員，其為出國，解除了限制出入境的限制行為，低價拋售房產，乙以低于一般市場價格的購買了該房產。僅上述條件，該行為應當被認定為善意取得。

如前文所述，善意取得的立法目的使其在司法實踐中變得是相當嚴格的，但也是相當容易妥協的，主要體現在：

一、第三人實際占有房屋，雖交付了合理價款，但未履行相關登記手續。

對于第三人實際占有房屋且交付了合理價款并進行了相關登記的，筆者在此不再贅述。根據現今房產市場的交易情況，一般出現第三人實際占有房屋且已交付合理價款的行為，一般法院能認定其為善意取得，其是否進行登記的行為則稍作審查，一般可補辦的則判令協助辦理。如確實損害了他人利益的，也一般判令由出賣人承擔責任。故在這種情況下，善意取得制度就比較容易被認定。

二、第三人未實際占有房屋，但交付了合理價款并已履行了相關登記手續。

出現這種情況的事實，善意取得制度就會進入嚴格程序，其不僅嚴格審查市場價格及登記手續是否有瑕疵，還會審查第三人購買時是否有盡到相關的注意義務，是否是完美善意。故一般出現第三人未實際占有房屋的情況下，善意取得制度就很難被認定。

為此，筆者就《物權法》的規定的不動產善意取得的構成要件具體分析如下：

一、出賣人對出賣不動產系無權處分：根據善意取得的概念，善意取得是基于無權處分而建立的，并且廣泛適用于無權處分行為。善意取得依賴于無權處分這一基本事實，是法律調整原權利人和第三人利益沖突的行為規范。筆者認為造成這種權利沖突主要是因為：1、現今法律法規對房產登記還未完全完善；2、第三人基于某種信任，認為出賣人存在處分權。

二、轉讓的不動產符合相關法律規定的：善意取得制度的目的在于保護物權變動的公信力故出賣的不動產應為已經登記并為法律允許流通的財產。

三、買受人購買不動產時為善意：善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產時，沒有處分該項財產的權限。也就是說，受讓人誤信財產的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財產的權限。即使讓與人是惡意的，也不影響善意取得法律效力的產生。

四、買受人必須是以合理的價格購買不動產：善意取得制度目的在于保護交易安全，因而只有在買受人與無處分權人之間有買賣行為時，才適用善意取得的。因為善意取得為物權權利取得方式之一，理應只有涉及到所有權移轉或他物權設定、移轉的交易行為才是此處所指的交易行為。具體來說，有不動產買賣、互易，不動產抵押權的設定等。如果當事人因先占、繼承等而取得財產，不能適用善意取得制度。對善意相信土地登記簿正確的保護只針對通過法律行為進行的處分，依照法律或者根據具體行政行為產生的權利變更不包括在內。雖然，不動產善意取得的成立，需要交易為前提，但是，如果這個交易行為存在無行為能力，認識錯誤，受欺詐，脅迫等情況時，這個善意取得的法律效力將不會被法律所承認。

五、必須已辦理不動產變更登記：我國《城市房地產管理法》第60條規定，房地產轉讓時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。《物權法》第106條也規定：“轉讓不動產依照法律規定應當登記的已經登記。”是對這善意取得登記要求的肯定。也是不動產善意取得與動產善意取得的本質區別，因為不動產善意取得的依據是登記公信力原則，動產善意取得的依據是占有公信力原則，所以不動產善意取得構成要件應包括辦理不動產物權登記。

綜上可知，不動產善意取得制度雖說有完整的構成要件，但現今市場變化的多元化，使不動產善意取得制度更趨向與其立法目的。因為法律的調整是指向人們的行為，是對人們行為所設立的標準，即調整一定的社會關系的，故善意取得制度也是調整社會關系的一種。故在善意取得制度下應當兼顧社會善良價值，盡可能做出完善的設計。鑒于此，法律在保障善意第三人利益的同時，必然不可忽視對原權利人相關利益的保護。本文深入分析了現今在司法實踐中不動產善意取得制度的運用，及善意取得制度的構成要件的理論分析。

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