房產(chǎn)稅對(duì)建立住房長(zhǎng)效機(jī)制的作用

◎ 陳心如

房產(chǎn)稅對(duì)建立住房長(zhǎng)效機(jī)制的作用

◎ 陳心如

2016年12月9 日，中央政治局會(huì)議提出，“加快研究建立符合國(guó)情，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。2017年10月10日，國(guó)家發(fā)改委副主任、統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。那么，前段時(shí)間熱議的房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)順勢(shì)推出呢？本文結(jié)合房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配差距、健全地方稅制體系、調(diào)節(jié)地方政府收入結(jié)構(gòu)作用，以及房產(chǎn)稅的征收制度設(shè)計(jì)、執(zhí)行效果等進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，提出目前階段房產(chǎn)稅對(duì)住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立作用有限，不宜過(guò)快推出。

十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃將備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。2016年7月23日，二十國(guó)財(cái)長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)會(huì)議上，中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉提出，將義無(wú)反顧推行房地產(chǎn)稅和個(gè)稅改革。這一系列撲朔迷離的消息讓市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅的關(guān)注再次沸騰，對(duì)此民間也引發(fā)了激烈討論。那么，房產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該開(kāi)征呢？筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖是大勢(shì)所趨，但是在現(xiàn)階段，全面征收房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)還不成熟。

第一，房產(chǎn)稅的征收無(wú)法抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)

關(guān)于是否能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格是供給和需求達(dá)到平衡態(tài)時(shí)的價(jià)格，任何的稅收，只要不會(huì)改變供給和需求，那么它對(duì)最終價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期根本影響。房地產(chǎn)稅在影響房?jī)r(jià)的過(guò)程中，能在改革的初期刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)有所降低。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，其影響則是有限的。影響房?jī)r(jià)的根本因素是市場(chǎng)的供求關(guān)系。

以“征稅”的形式去來(lái)解決我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，最終的結(jié)果都會(huì)使社會(huì)總財(cái)富的減少，損失最大的永遠(yuǎn)是低收入群體。譬如稅負(fù)極高的煙草業(yè)，每年上繳的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)為國(guó)家財(cái)政做出了非常大的貢獻(xiàn)，因此房產(chǎn)稅不但沒(méi)有起到遏制其發(fā)展的作用，反而造就了一個(gè)尾大不掉的利益集團(tuán)。房地產(chǎn)稅向來(lái)有轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，房地產(chǎn)商會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，購(gòu)房者會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給二手房買(mǎi)房者，最終承擔(dān)稅負(fù)的永遠(yuǎn)是購(gòu)房者。而房地產(chǎn)稅又屬于直接稅，直接扣減人們的收入，其敏感性也比較高，如果征收得不合理，不僅不會(huì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，還有可能反過(guò)來(lái)成為房?jī)r(jià)上漲的推手。

第二，房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)尚待完善

我國(guó)目前還沒(méi)解決房產(chǎn)稅和其他稅種重復(fù)征收的問(wèn)題。我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有∶增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和個(gè)人所得稅等等。稅種繁多，交叉征稅和稅率不合理問(wèn)題十分突出。一是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，隨著土地有償使用制度的建立，企業(yè)以出讓方式獲得土地使用權(quán)已支付了巨額出讓金，還要交納租金性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅，有重復(fù)征稅之嫌。二是在交易環(huán)節(jié)，購(gòu)房不足2年的賣(mài)方要按交易全額繳納5%的增值稅，不滿5年的還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額交納個(gè)人所得稅。在住房去庫(kù)存化和為父母養(yǎng)老等改善性需求攀升的背景下，人們以舊換新、以小換大并不會(huì)產(chǎn)生“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，只會(huì)付出更多，僅憑買(mǎi)賣(mài)住房的年限來(lái)判定是否是投機(jī)和產(chǎn)生個(gè)人所得是不科學(xué)的，不利于改善需求的釋放。三是在保有環(huán)節(jié)，對(duì)住房租金收入既征增值稅，又征房產(chǎn)稅。租賃房一直是我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)短板，供給不足且不規(guī)范，無(wú)法滿足城市化中大規(guī)模流動(dòng)人口的住房需求，而僅靠政府新建的公租房是無(wú)法滿足多樣化的市場(chǎng)需求的，且政府的“大干快上”常常會(huì)加劇資源錯(cuò)配、成本高和效率低等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)的稅種制度尚未明確清晰的情況下又增加房產(chǎn)稅，這樣各種稅種的混亂征收無(wú)疑不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。另外，中國(guó)的土地制度為國(guó)有，使用者只是擁有20～70年的租賃權(quán)利，與國(guó)外的永久產(chǎn)權(quán)相比，全面征收房產(chǎn)稅在法理上也廣為詬病。

第三，房產(chǎn)稅會(huì)增加普通勞動(dòng)者的生活負(fù)擔(dān)

對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅持積極態(tài)度的人認(rèn)為：房產(chǎn)稅大都針對(duì)擁有第二套房屋的居民，所以在一定程度上可以打擊炒房者，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。在我看來(lái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅不可以緩解老百姓購(gòu)房壓力，還會(huì)進(jìn)一步加重百姓負(fù)擔(dān)。結(jié)合中國(guó)人傳統(tǒng)的家庭觀念，房子在中國(guó)算是剛需產(chǎn)品，普通人至少會(huì)傾其所有購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。對(duì)于第一套房，房產(chǎn)稅是沒(méi)負(fù)面影響的。再看第二套房，我將購(gòu)買(mǎi)第二套房屋的人劃分為剛需者和投資者。對(duì)第二套房仍是剛性需求的人不在少數(shù)，看看我們周?chē)改篙厞^斗一生攢下的家業(yè)是不是仍會(huì)為了兒女成家生活購(gòu)買(mǎi)第二套房，男方有房有車(chē)成為新一代丈母娘判斷女婿的標(biāo)準(zhǔn)。這些家庭即使沒(méi)有條件也會(huì)創(chuàng)造條件貸款買(mǎi)第二套房子，對(duì)于這一類(lèi)老百姓，房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)加重生活壓力和還款壓力。而投資者里面，有一部分仍是中產(chǎn)階級(jí)及以下的普通老百姓。他們想要改善生活條件，將有限的資產(chǎn)效用最大化。但是股票、基金等理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)理財(cái)能力要求高，相比之下，買(mǎi)房投資顯得更為安全和穩(wěn)妥。所以即使開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)抑制一部分人炒房，但是購(gòu)買(mǎi)第二套及以上房產(chǎn)的人仍會(huì)不在少數(shù)，而房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)加重他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

第四，房產(chǎn)稅并不能終結(jié)地方政府的土地財(cái)政

現(xiàn)如今我國(guó)地方政府過(guò)度依賴“賣(mài)地”來(lái)增加財(cái)政收入，再加上現(xiàn)在“營(yíng)改增”后，一部分本應(yīng)屬于地稅的主體稅種缺失，也從一定程度上加重了地方政府的“財(cái)政危機(jī)”。房產(chǎn)依土地而建，而土地又是固定不能移動(dòng)的，因此以房地產(chǎn)稅作為地方政府穩(wěn)定的稅收收入來(lái)源似乎也就成為了解決土地財(cái)政問(wèn)題的“治本之道”。據(jù)我所知，賣(mài)地財(cái)政最為火熱的地方，并非是財(cái)政收入最為緊缺的地方，多半都是一二線大城市。就我國(guó)目前在上海、重慶這兩個(gè)一線城市房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的結(jié)果來(lái)看，試點(diǎn)期間兩地收到的房產(chǎn)稅數(shù)額占財(cái)政收入比重并不高，相比較賣(mài)地收入是九牛一毛。雖然分稅制下財(cái)政分配的權(quán)責(zé)失衡的確是土地財(cái)政的原因之一，但土地財(cái)政之所以如此瘋狂，卻不全在于分稅制。其主要原因在于，土地財(cái)政的背后是不受約束的體制性權(quán)力沖動(dòng)，而我國(guó)各級(jí)政府瘋狂賣(mài)地，相關(guān)決策者唯GDP論不切實(shí)際，大興土木搞建設(shè)，竭澤而漁式的發(fā)行地方債，導(dǎo)致部分城市債臺(tái)高筑。如果不能遏制地方政府財(cái)政擴(kuò)張的欲望，就難以消除地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)。

第五，相對(duì)于征收房產(chǎn)稅，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展“租售并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)”更適合我國(guó)國(guó)情。

在國(guó)際上，住房制度適合我們借鑒的主要有三個(gè)地方：香港、新加坡和德國(guó)。香港的公共住房制度建設(shè)完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請(qǐng)租賃公屋、購(gòu)買(mǎi)居屋和購(gòu)買(mǎi)夾心層住房，充分考慮了各個(gè)階層的訴求。新加坡則采用公共性住宅為主的模式，李光耀秉持“人無(wú)恒產(chǎn)則無(wú)恒心”的儒家思想，為提高居民的國(guó)家認(rèn)同感，制定了組屋制度，截至2016年底，組屋占新加坡住房的80%；比組屋居住條件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，是為收入超過(guò)組屋上限，但是還不是富裕階層的 “夾心層”建設(shè)的保障性住房；除了組屋和執(zhí)行共管公寓，新加坡還對(duì)極低收入者采用低租金和水電補(bǔ)貼的方式進(jìn)行扶持。德國(guó)則采用租賃性住房為主的模式。德國(guó)的土地是私有的，所以自有住房主要來(lái)自三個(gè)方面：居民自建、和住房合作社合作建房、房地產(chǎn)商提供。政府采取的措施是鼓勵(lì)自建房和向購(gòu)房自住的人提供補(bǔ)貼。德國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲制定嚴(yán)格的法律制度，如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴，如果超過(guò)50%，被定性為“獲取暴利”，則開(kāi)發(fā)商可能會(huì)被罰以高額罰款和三年有期徒刑。在居民端，為了防止居民炒房政府的管制也非常嚴(yán)格，住房交易需支付3%的過(guò)戶費(fèi)、5%的評(píng)估費(fèi)和25%的資本利得稅，和累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅，持有超過(guò)10年則不需要支付資本利得稅，若未滿7年轉(zhuǎn)讓綜合稅率可能高達(dá)50%。德國(guó)住房的保有環(huán)節(jié)稅收（房產(chǎn)稅）較高，按照統(tǒng)一征稅值的3.5%再乘以當(dāng)?shù)氐亩惵视?jì)算。

德國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢主要在于人口增幅較少，供給充足，沒(méi)有戶籍制度，遷徙自由，居民多愿意租房而買(mǎi)房意愿不足。通過(guò)三個(gè)地方的住房制度分析，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和建立多層次的公有住房體系（包括公有產(chǎn)權(quán)住房），是適合中國(guó)目前國(guó)情的長(zhǎng)效機(jī)制。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)燕山學(xué)院）