租房落戶，租房賦權(quán)還須防“并發(fā)癥”

盤和林 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)EMBA浙江兼廣東教學(xué)中心主任、杭州市青年聯(lián)合會(huì)委員

租房落戶，租房賦權(quán)還須防“并發(fā)癥”

盤和林 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)EMBA浙江兼廣東教學(xué)中心主任、杭州市青年聯(lián)合會(huì)委員

租房者的利好不斷。廣州市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后，無錫也緊跟而上發(fā)布“租房可落戶”的新政，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。其中，把租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇成新趨勢(shì)。若租房不能落戶，租購(gòu)?fù)瑱?quán)便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權(quán)益，同時(shí)對(duì)租賃住房市場(chǎng)的規(guī)范和新模式的探尋有望打破傳統(tǒng)的租房模式，為租賃住房市場(chǎng)注入新的活力。

租房“賦權(quán)”是大勢(shì)所趨

為租房賦予入戶、入學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利是大勢(shì)所趨，一個(gè)租房“賦權(quán)”時(shí)代即將來臨。但也要注重防止“賦權(quán)”過程中的一些“并發(fā)癥”，如要妥善處理好出租人和承租人的利益、“賦權(quán)”所帶來的公共服務(wù)能力和公共配套設(shè)施的增加等問題，尤其是要警惕引發(fā)租金非理性上漲，避免“租不起房”的后果發(fā)生。

實(shí)際上，現(xiàn)在租房已不是討論該不該“賦權(quán)”的問題，而是一個(gè)“必答題”、“必選項(xiàng)”，這是因?yàn)椋?/p>

一是對(duì)高熱不止、價(jià)格畸形的住房銷售市場(chǎng)進(jìn)行釜底抽薪。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，只要有成熟的住房租賃市場(chǎng)，必然在一定程度上減少對(duì)購(gòu)房的剛性需求。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期得不到市民青睞，就是因?yàn)槲覈?guó)戶籍、醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利幾乎都是與住房產(chǎn)權(quán)緊密捆綁在一起的，要想享有這些市民化權(quán)利的唯一途徑就是買房。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”必然分流相當(dāng)一部分住房的購(gòu)買力。

二是在高房?jī)r(jià)背景下，推動(dòng)農(nóng)村戶籍進(jìn)城，加快我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的現(xiàn)實(shí)之需。之前，購(gòu)房入戶是城市化的唯一選擇，各地政府紛紛鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房。但這一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，對(duì)于農(nóng)民工、甚至剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，高不可攀的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重阻擋了他們進(jìn)城的腳步，但租房卻是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

為此，國(guó)務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個(gè)文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購(gòu)買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。這也是無錫、鄭州等多地推“租房落戶”的政策依據(jù)。

三是人口高度流動(dòng)的社會(huì)，租房的群體越來越大，這是我們公共服務(wù)的“短板”，是到了必須“補(bǔ)短板”的時(shí)候了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。有專家預(yù)測(cè)，未來3～5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達(dá)到2.7億人。毫不夸張地說，租房“賦權(quán)”事關(guān)億萬民眾的“獲得感”，也是避免引發(fā)子女入學(xué)難等社會(huì)問題之需。

預(yù)防“并發(fā)癥”是關(guān)鍵

不過，租房“賦權(quán)”涉及重大利益調(diào)整，我們必須注意在平權(quán)過程中的三大問題，否則有可能導(dǎo)致各種“并發(fā)癥”：

一是妥善處理好出租人與承租人的權(quán)利關(guān)系。市民化權(quán)利往往牽涉到每個(gè)普通市民最基本的權(quán)利，我國(guó)當(dāng)前的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)相對(duì)稀缺，從目前來看以住房（或租或購(gòu)）為載體恐怕依然是一個(gè)最好的選擇。假如承租人的子女入學(xué)、入戶等市民化權(quán)利是通過與出租人的權(quán)利分割來實(shí)現(xiàn)的話，必然造成兩者的沖突，或者是使得“賦權(quán)”無法真正落地，更會(huì)導(dǎo)致市民不愿意出租房子，這樣減少了住房租賃市場(chǎng)供給，這是不利于構(gòu)建健康的住房租賃市場(chǎng)的。

二是要切實(shí)避免借租房“賦權(quán)”上漲租金，特別是引發(fā)租金非理性上漲（暴漲）。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)高并非僅僅是住房的實(shí)際價(jià)格，其實(shí)還包括了入學(xué)、就醫(yī)等諸多與市民生活息息相關(guān)的權(quán)利的福利價(jià)格折現(xiàn)。那么，由此我們可以推測(cè)出一個(gè)結(jié)論：當(dāng)前租金普遍較低，就是因?yàn)椤百x權(quán)”不夠；假如“賦權(quán)”逐漸到位，必然因?yàn)楦郊觾r(jià)值上升而引發(fā)租金飛漲。特別是一些學(xué)區(qū)房，非理性的價(jià)格很可能從購(gòu)房轉(zhuǎn)移到租房環(huán)節(jié)上來。因此，“賦權(quán)”過程中我們必須警惕租金非理性上漲，尤其避免從“買不起房”到“租不起房”的結(jié)果發(fā)生。

三是要與“賦權(quán)”同步增加公共服務(wù)能力及公共配套設(shè)施的供給能力。所謂“賦權(quán)”本質(zhì)上都是增加民眾的福利，但對(duì)政府而言，就意味著教育、醫(yī)療、治安等一系列公共服務(wù)及相關(guān)配套設(shè)施的增量，這需要政府科學(xué)謀劃，跟上“賦權(quán)”的步伐。否則就可能影響到整個(gè)城市所有人的福利，嚴(yán)重的話還可能導(dǎo)致城市功能紊亂。

傳統(tǒng)租房模式有望被打破

此前，租賃市場(chǎng)存在短期租賃行為，信用管理方面一直存在空白，很少有房東或租客因?yàn)樾庞眠`約而受到懲罰，也很少有各類獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠政策“偏袒”信用優(yōu)質(zhì)客戶。新政策的出臺(tái)落實(shí)有望打破傳統(tǒng)租房模式中的信用管理問題。

信用管理能夠有效解決一部分信息不對(duì)稱問題，因?yàn)樾庞帽旧硇枰庞弥黧w的信息公開、透明、合法，這個(gè)與租房市場(chǎng)信息是一致的。信用本身還包括了復(fù)雜的秩序治理過程，因此，信用管理能解決相當(dāng)部分租房市場(chǎng)的亂象。但同時(shí)，信息不對(duì)稱問題并不能全部由信用管理來解決，租房市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，不可能由某一單一手段來解決全部問題，必須是“組合拳”。

在新的租房政策下，“免押金”成為一大亮點(diǎn)，但要注意免押金一定要以信用為前提，以后“信用”將成為人們的“第二張身份證”，因此，違約成本很大。某種程度來說，信用是一個(gè)人的虛擬資產(chǎn)，也就是說，假如租客以信用為抵押，一旦違約，成本可能比交押金的違約成本更高，因此會(huì)促成更高的守約結(jié)果，房東的利益將比押金更能得到保障。租戶和房東雙方的不當(dāng)信用行為將直接納入個(gè)人信用檔案中，租房市場(chǎng)的管理水平得到充分的保障。但是，租賃信息發(fā)布平臺(tái)只是提供交易的便利性，不能改變交易的基本規(guī)則，租賃雙方發(fā)生糾紛，通過支付寶等平臺(tái)很難形成法律方面的權(quán)責(zé)劃分，目前還是以雙方承租時(shí)的合同約定為準(zhǔn)。“信用+租賃”的模式提供了租賃市場(chǎng)的更精準(zhǔn)定價(jià)機(jī)制，高信用的租客和房東將獲取信用價(jià)值所帶來的租賃市場(chǎng)改革利好。