房屋測量中的常見性問題及應對策略分析

周禮華

摘要：在房屋建筑過程中，測量工作占有重要地位，從項目建設之初，就需要開展測量工作，包括對建筑地形、地基、墻體及房屋面積的測量等。房屋測量工作與產權人的利益關系密切，特別是在房地產行業，相關性更為明顯，房屋測量成果能夠為城市建設、保險、稅收等部門工作的開展提供相關資料。所以，就有必要解決房屋測量過程中存在的問題。本文將從房屋測量中的常見性問題著手，并針對這些問題提出有效的應對策略。

關鍵詞：房屋測量；常見問題；應對策略

1 房屋測量的重要意義分析

房屋測量是確定房屋面積的重要工作形式，具有十分重要的現實意義。第一，房屋測量結果能夠為房產產權人提供可靠依據。房屋測量獲得的結果得到房產管理部門的確定后發證便有了法律效力，為產權糾紛的處理提供了有利依據，與購房人的利益息息相關。在房屋測量過程中，不論是面積計算，還是測量精度，都有很強的科學性，也是產權產籍管理部門保護產權人合理利益的依據，也是房屋所有權及土地使用權糾紛調解的有效憑據。第二，房屋測量結果是開展城市建設與規劃管理的依據。房屋測量主要根據房地產測繪技術標準和房屋及用地資料，對房屋進行專業測量，搞清楚房屋及土地位置及面積大小等信息，為房地產產權管理提供重要數據，進而據此建立房地產檔案資料。第三，房屋測量還可以用于檢驗商品房買賣面積是否存在縮水現象。目前，因商品房價值不斷提升，受利益的驅使作用，開發商會在面積上動手腳，而通過房屋測量工作的開展，能夠為買賣雙方利益提供保障，便于正常市場秩序的維護。

2 房屋測量中的常見性問題分析

在房屋測量過程中，往往存在較多常見性問題，一旦測量的準確性出現問題，就有可能引發一系列糾紛，對房地產行業的發展產生了嚴重的阻礙作用。

2.1 測量存在誤差

在房屋測量中，誤差問題的出現比較常見，一般來說，誤差的產生是由多方面因素引起的，主要是人為因素或測量設備因素。一方面，工作人員因自身工作失誤會導致誤差的產生，當前，房地產測量行業快速發展，而專業測繪技術人員又極其缺乏，也就很容易出現測量誤差。比如說，事先未對圖紙進行深入研究、工作粗心致使測繪出現失誤，影響測量數據的準確性，造成房產面積出現偏差。不僅如此，在數據計算過程中，工作人員計算失誤或對特殊情況的處理不當，就會對房屋測量準確性造成影響。另一方面，開發商利用非法手段，造成房屋面積出現偏差，這是由于施工中，開發商在尚未獲得規劃部門同意的情況下就作出設計變更，進而引起糾紛的出現。

2.2 簽訂商品房面積計算委托書問題

在房屋測量過程中，還會遇到面積計算委托書問題，出現這種情況的原因是開發商所給的合同委托書資料不完善，有的會在簽訂委托書后再提供圖紙。同時，開發商往往只提供部分圖紙，并根據房地產銷售狀況確定公共設施的面積，使得房屋測量工作難度加大，對房屋測量工作的開展也會造成不利影響。同時，面積誤差是實測值和預測值間的誤差，施工中，如果設計方案發生變更，或者出現施工誤差，都會使測量的面積出現誤差，一旦測量誤差達到3m以上，那么這種誤差就不算測繪責任。所以，在測量前，應當要求開發商提供一些材料證明，如土地使用權文件、營業執照、施工圖紙說明等。

2.3 核查資料不仔細

在房屋面積計算過程中，需要有房屋的邊長數據，但是這些數據都是從設計圖紙或變更說明上采集而來的，所以，在查看資料的過程中，需要格外注意如下幾點：第一，設計圖紙需要經過會審，還要加蓋審核單位的圖章。倘若圖紙未經過會審，就會出現如下情況，圖紙前后不一致，比如說，平面圖立面圖剖面圖三面、剖面與外檐 、施工圖與結構圖。經過會審的圖紙基本都順利通過規劃，因而，建房過程中就不會對會審圖紙進行更改了，這樣一來，就不會出現設計圖被開發商變更的情況，給測繪單位和施工單位的圖紙存在差異。第二，部分房屋邊長數據能夠直接從數據圖中讀取，也有的需要進行換算，因此，測繪單位需要看得懂設計圖，熟悉設計圖中符號的意義，如何換算獲得房屋邊長數據，實際工作過程中，也要把握好如下幾點：一是設計圖中設計尺寸主要包括內孔尺寸以及柱軸心尺寸，都需要進行換算處理，因此，在測繪過程中，必須明確設計圖標注的部位尺寸；二是在對邊長數據進行換算的過程中，還應對施工結束的問題加以考慮。如果房屋邊未標注尺寸，應要求設計人員及時進行補充。三是弄清設計圖中相鄰樓層之間的結構關系。

3 房屋測量常見問題的應對策略

3.1 打造一支精明強干的測量隊伍

在房屋測量工作過程中，由于測量工作人員負責具體測量操作，他們的業務素質水平會影響測量結果的準確性。所以，應當注重測量人員測量水平的提升，打造一支精明強干的測量隊伍，使房屋測量工作更加順利地進行下去。

第一，定期組織測量人員參加培訓，提升其業務水平，提高對業務內容的熟練度，這樣既能提升測量工作效率，還能確保測繪結果的準確性，這對測繪工作的開展是極其有利的。第二，要重視職業道德教育，增強測量人員的責任意識，充分認識到開展測量工作的重要意義與價值，搞清楚測量工作和購房者、開發商的利益，保持嚴謹務實的工作態度，堅決不違法亂紀，決不因個人利益而私自篡改測量結果。為加強對測量人員的管理，還應建立嚴格的制度，建立健全內部管理制度，構建相應的激勵機制，把測量精確度和薪資待遇相互掛鉤，明確各自的責任，確保測量工作的精確度，避免因測量誤差導致的糾紛。

3.2 構建完善的測量審核制度

房屋測量就是利用計算機技術，根據商品房的實測值數據，繪制與計算后確定初步圖紙，緊接著技術人員將初步圖紙與數據進行審核比對，并加強討論，確認無誤就可以打印出標準效果圖。在后期工作過程中，還要將效果圖和實圖進行對比看是否存在差異，使實測成果圖更加準確。在詳細檢查與驗收后就可以進行歸檔處理，并將房屋測量結果交付給委托人。通常，為了進一步確保房屋測量質量，需要建立二級檢查與一級驗收制度，也就是在自查與互查的基礎上，交由繪制單位的質量檢測機構進行再次檢查。具體來說，先由測量工作組人員檢查測量過程及結果，看各項指標是否與規定作業流程一致，避免出現不按規定執行的問題，經確認無誤后，還要由專門人員做二級檢查，只有經檢查確定測量結果的準確性的基礎上才能簽字蓋章，從內部與外部兩個角度避免出現測量誤差。

3.3 加強對非典型測量曲線圖形的測量

在房屋測量工作中，有時候還會遇到非典型幾何圖形，很難采用常規的測量方法，此時需要從實際測量情況出發，針對這些非典型圖形采取科學有效的方法。非典型幾何圖形的測量也是房屋測量工作的重難點，會影響房屋面積大小，倘若采用了不合理的測量方法，會使誤差變大，甚至超過國家規定要求，導致開發商利益受損。因施工失誤、定點放樣，也有追求美感設計的曲線，導致非典型幾何圖形的出現，那么就要結合預測成果圖，選取恰當的測量點開展測量工作。

4 結束語

綜上，在經濟社會快速發展的當下，房地產行業保持快速發展，建筑物數量日漸增多，質量也在提升。對房屋測量也提出了更高的要求。但是，房屋測量人員數量不斷增加，但專業素質水平也不夠高，亟需加強教育和培訓。在進行房地產開發時，往往存在諸多問題，如，測量存在誤差、簽訂商品房面積計算委托書問題、核查資料不仔細等問題，對于這些問題，需要采取有效的應對策略，提升房屋測量水平，保證房屋測量結果的準確性。

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