淺談物業(yè)管理企業(yè)成本控制

楊樂

【摘 要】在我國近十幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展中，房地產(chǎn)作為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著重要的作用，在其帶動下，地產(chǎn)相關(guān)的各行業(yè)也得到了大力發(fā)展，其中物業(yè)管理作為后續(xù)延伸性服務(wù)產(chǎn)業(yè)也成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要組成部分。隨著物業(yè)管理對專業(yè)、服務(wù)等方面要求提升、企業(yè)之間競爭加劇，若想使物業(yè)管理企業(yè)在機遇與挑戰(zhàn)面前更有主動權(quán)，改革與創(chuàng)新是重要途徑，而成本控制則是改革的重點。本文從物業(yè)管理企業(yè)成本的構(gòu)成為出發(fā)，分析了成本控制中存在的問題，并提出了改進的措施。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)；成本管控策略

物業(yè)企業(yè)是有組織的以綜合性經(jīng)營整個管理過程為手段來完成服務(wù)使命的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。目前，中國經(jīng)濟進入了全面深化改革階段，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到市場環(huán)境的影響也發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，企業(yè)間競爭的日益激烈、客戶服務(wù)需求的日益增長，因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強對物業(yè)管理成本的控制，降低物業(yè)服務(wù)方面的成本，從擴大企業(yè)管理規(guī)模、控制人工成本、調(diào)整或控制設(shè)備設(shè)施維護等方面出發(fā)，達(dá)到降低成本的目的。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成

物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成主要有：一是各項目物業(yè)管理服務(wù)人員的薪酬，包括為其繳納的社會保險、福利費、勞保費用等；二是公共設(shè)備設(shè)施的維護運行費用；三是管理區(qū)域的保潔衛(wèi)生費用；四是管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用；五是管理區(qū)域的安全秩序維護費用；六是管理人員的辦公費用；七是各項目固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費用；八是公共物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；九是經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管控存在的問題

1.多受開發(fā)商影響，接管后維護改造成本高

目前，大型房企為了創(chuàng)造品牌效應(yīng)，紛紛成立自有物業(yè)公司，一方面這種做法重視與推動了物業(yè)行業(yè)整體規(guī)模的發(fā)展；另一方面由于物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系，對從開發(fā)商處新接管的物業(yè)項目沒有過多的話語權(quán)，而開發(fā)設(shè)計的人員也多從節(jié)省物料、易于施工、便于繪圖等角度出發(fā)，很少從便于物業(yè)管理角度考慮，造成部分問題難以協(xié)調(diào)解決，當(dāng)后期開發(fā)商撤離后，項目的整體維護改造成本、業(yè)主的維權(quán)等將會加重物業(yè)管理企業(yè)的各類成本。

2.配套設(shè)施不齊全，物業(yè)管理難度大

部分新接管物業(yè)項目，由于地產(chǎn)前期設(shè)計不到位，使得接管后的配套設(shè)施、各類水、電、消防等泵房不符合后期管理的需要，物業(yè)企業(yè)為了正常開展管理工作，可能需要增加人力或物力方面的成本。

3.物業(yè)管理企業(yè)人員配置不合理

物業(yè)管理企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，屬于勞動力密集型企業(yè)，自有人員及勞務(wù)派遣人員的成本支出占整體成本比重很大，有的公司自有人工成本及勞務(wù)派遣人員成本占公司成本的比重達(dá)到 75%左右。可見人工成本對整體成本的影響非常重要，在保證服務(wù)品質(zhì)的情況下如何合理的配置人員崗位、數(shù)量等，將會直接影響成本的高低。目前物業(yè)企業(yè)管理人員的配置沒有與管理面積所需比例相配比，造成人員成本浪費、效率低下。

4.規(guī)模較小、固定成本過高

物業(yè)管理企業(yè)受管理面積的影響，隨著投入的固定成本增加，得到的利潤逐漸減少。而企業(yè)規(guī)模較小，也影響了企業(yè)人才需求和培養(yǎng)，受制于規(guī)模架構(gòu)的制約，人才得不到更好的薪酬回報和上升空間，中層以上重要崗位的管理者可能會離職前往更大更好的企業(yè)平臺。

企業(yè)間規(guī)模的差距，已經(jīng)不單單表明競爭力之間的差距，企業(yè)會因此措施很多發(fā)展、擴張的機會，并且在團隊建設(shè)、人才培養(yǎng)等方面也會面臨挑戰(zhàn)，造成企業(yè)內(nèi)部的不穩(wěn)定。

三、物業(yè)管理企業(yè)成本管理問題的改進措施

1.提前介入開發(fā)商設(shè)計建設(shè)環(huán)節(jié)進行管理

物業(yè)管理企業(yè)需要提前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，實現(xiàn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)過程互相滲透，物業(yè)管理企業(yè)需要更積極主動的參與其中，與設(shè)計人員、開發(fā)商、監(jiān)理公司等組成團隊。雖然在不同的目標(biāo)和利益下，各成員有短期的矛盾，但從長期利益考慮，物業(yè)管理企業(yè)的提前介入，會降低未來問題發(fā)生時的一次性大筆支出，并為以后的物業(yè)管理帶來便利。并且，在提前介入環(huán)節(jié)，也能培養(yǎng)和鍛煉物業(yè)管理企業(yè)的管理能力。

在前期介入環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司還應(yīng)參與物業(yè)設(shè)備的選購，因管理項目的不同選購不同功能性的設(shè)備設(shè)施，減少選型不當(dāng)而造成的后期改造成本的增加。

2.加強接管驗收管理，避免接收不齊全設(shè)備設(shè)施

設(shè)備的驗收工作是確定管理設(shè)備是否能通過安裝期或檢修期而投入正式使用的重要過程。在對設(shè)備進行初驗時，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時發(fā)函與相關(guān)單位商定解決意見并確定復(fù)驗的時間。對經(jīng)過復(fù)驗依舊不能通過驗收的應(yīng)限定解決期限。保留好驗收前后的各類資料及協(xié)議文件等。

3.加強對人工成本的控制

（1） 按項目規(guī)模合理定崗定編。這里說到的定崗定編，不是指盲目的按照公司規(guī)模進行設(shè)置，而是先根據(jù)企業(yè)實際情況分解責(zé)任，包括部門職責(zé)和崗位職責(zé)，明確每一個環(huán)節(jié)的具體職責(zé)，再根據(jù)具體職責(zé)確定崗位數(shù)量和人員數(shù)量。設(shè)定定崗的流程可以分為三步：①即崗位使命與職責(zé)分工分析（崗位定性分析）；②崗位工作結(jié)構(gòu)與工作量分析（崗位定量分析）；③崗位任職資格與任職者分析（崗位人員分析）。

（2）加強硬件設(shè)備的投入及智能化管理推廣，減少工作量或勞動時間。加大智能化管理的推廣，可以將大量物業(yè)管理數(shù)據(jù)、業(yè)主信息資料等快捷的保存、整理、整合并進行分析。不光可以降低管理內(nèi)耗：簡化復(fù)雜的標(biāo)準(zhǔn)、冗長的流程、過多的檢查、無效的管理等。還可以借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的管理模式，共創(chuàng)一種協(xié)作共贏的長效機制，從全局改變業(yè)主的生活方式、物業(yè)員工的工作機制和管理者的經(jīng)營意識，促進傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（3）合理的制定薪酬方案。部分小型物業(yè)管理企業(yè)還未能做到同崗?fù)辏茏龅酵瑣復(fù)甑钠髽I(yè)也因崗位細(xì)分不夠合理，造成人工成本浪費、人才流失。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做到合理定薪，基層員工定期重新定薪定級，避免定薪后工資水平居高不下。

建立績效考核制度，應(yīng)將預(yù)算考核與預(yù)算獎懲機制一并納入績效考核中，可以按照日常管理、具體執(zhí)行的職責(zé)和分工、相關(guān)的考核結(jié)果等與相關(guān)人員的薪資待遇、職位晉升掛鉤，這樣有利于調(diào)動員工的參與積極性，控制人員成本的合理去向，實現(xiàn)組織機構(gòu)優(yōu)化，增加企業(yè)核心競爭力。

4.擴大規(guī)模，降本增效

（1）外拓業(yè)務(wù)，增加多種經(jīng)營。要從傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)管理模式中走出來，發(fā)揮物業(yè)管理區(qū)域化特點：管理面積區(qū)域化連作一線，完善為業(yè)主提供的保值與增值服務(wù)，使配套的設(shè)備設(shè)施齊全，架構(gòu)、軟件等建設(shè)思路明晰，做好橫向與縱向的深度服務(wù)，如：開展家政服務(wù)；開辦電梯、園區(qū)等廣告業(yè)務(wù)；為業(yè)主開辦代售各類交通票務(wù)、訂餐、配合物流入戶安裝等業(yè)務(wù)。

（2）抓住時機，擴大項目數(shù)量。物業(yè)企業(yè)不僅可以通過增加接管新項目來達(dá)到擴大物業(yè)項目數(shù)量的目的，還可以通過對其他物業(yè)管理公司的兼并重組來實現(xiàn)。

企業(yè)的壯大應(yīng)當(dāng)以優(yōu)質(zhì)為前提基礎(chǔ)，避免發(fā)生重數(shù)量輕質(zhì)量的發(fā)展模式。此外，企業(yè)雖可以通過對其他物業(yè)管理公司的兼并重組來擴大規(guī)模，但這類并購需要一定的切合度，完全不同結(jié)構(gòu)的兩家企業(yè)聯(lián)手，其結(jié)果不但不會形成加成效應(yīng)，相反可能還會導(dǎo)致排斥反應(yīng)，需要大量的人力物力進行調(diào)整、平衡，會形成企業(yè)內(nèi)部更大的消耗。所以，物業(yè)管理企業(yè)之間的聯(lián)合，應(yīng)當(dāng)以互相認(rèn)同的企業(yè)文化為背景，以優(yōu)勢互補為原則。

因此，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營從企業(yè)追求效益最大化的經(jīng)營行為來看，是必須要充分考慮其投入產(chǎn)出比率的。伴隨著投入的增多，管理規(guī)模的擴大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)成增長態(tài)勢。這便是企業(yè)所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟效益。也由此看出，在規(guī)模化管理的背景下，降低成本、合理充分的利用企業(yè)現(xiàn)有資源，可以為企業(yè)帶來更多的經(jīng)營利益。

四、結(jié)束語

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的代表之一，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展時代。面對來自內(nèi)外部的壓力，企業(yè)應(yīng)通過自身優(yōu)化管理做大、做強，通過成本控制增強企業(yè)的盈利能力，以實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。有部分企業(yè)對自身的成本狀況了解不清，如果在企業(yè)的經(jīng)營管理中合理的引用成本控制理念及方式，將會節(jié)省很多的人力物力，進而為企業(yè)增加更多的利潤空間。當(dāng)然，成本管控也應(yīng)該遵循符合企業(yè)自身特點的規(guī)律，以便事半功倍，讓企業(yè)能夠擺脫生存困境，在整體行業(yè)及市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳春紅.物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略研究[J].中國國際財經(jīng)，2017，（21）：265-266.

[2]吳韻思.新時期物業(yè)管理企業(yè)強化成本控制的策略分析[J].流通經(jīng)濟，2016，（49）：116.