淺議房產測量在房產管理中的作用

司峰 毛國棟

摘 要： 在社會經濟快速發展的過程中，房地產市場取得了非常明顯的進步，對國民經濟產生了至關重要的影響。作為房產管理中的關鍵一環，房產測量在權屬管理中發揮著基礎性的作用，直接影響著國家房產權屬單位、開發商和房屋當事人的利益。本文對房產測量的作用、房產測量技術以及在房產中的應用進行了詳細的分析，旨在促進房地產市場的健康穩定發展。

關鍵詞： 房產測量；房產管理；作用

如今發展道路時局緊張，房產產權測量繪制人員該怎樣面對這種危機和挑戰？原本房產測量繪制人員只管房產圖，但是怎么能使其提供地理空間信息盡可能反映當前情況呢？大家都知道，房屋測繪的工作辦理起來不是很容易，不僅要和房地產行政主管部門緊密聯合，還要對抵押權、典權、責任、利益等關系進行處理。整個局面的基礎性、先行性是房產測量和管制的重要任務，并且對房產產權治理的所有環節都起著承上啟下的作用，充分在房產產權處理時能夠達到需要，對于這方面的職責要盡最大可能的完善。

一、房產測量的作用

房產測量是常規的測量技術與房產管理業務相結合的專業測量。而房產測量所獲得與永久性標志相聯系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據，擁有權屬（法律上）、財政（稅收上）和城鎮規劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：

1、管理方面的作用

為了使城市房產管理和住宅建設都能穩步納入社會主義現代化建設的軌道，城鎮房產管理部門和規劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數量和現狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區住宅的修建改造，以及新發展區的規劃建設。另外，房產測量的成果，亦是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。

2、經濟管理的作用

房產測量提供了大量準確的圖紙資料，為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化、清理公私各占有的房產數量和面積，建立產權產籍和產業管理的圖形檔案，統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。房產測量還為城鎮財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據，確保各項稅費的及時征收。

3、法律方面的作用

房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強房產管理、核定產權、頒發權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據。

二、房產測量技術

1、坐標解析測量法

通常情況下，房產面積的測算包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產權面積以及使用面積等方面； 占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經常出現房地產面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學精準的反映房屋實際測量結果的計算方式和公式十分重要，坐標解析法在這方面具有其不可替代的優勢。國家主管部門出臺了相關的房產面積計算與公用面積分攤規則，文件中對于房產的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標分析法計算房產測算的時候需要相應的規范和調整。

2、 GPS測量技術

GPS 技術是現階段發展迅速的數字定位技術，GPS 技術性能優良被廣泛應用到了房產測繪中，基于GIS 的形式進行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分攤的準確性，同時可以智能生產分層分戶的平面圖。RTK 測量技術是基于GPS 定位技術的最新測量技術，進一步加強了房產測繪的精確性。PTK 測量技術的優勢在于： 第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數據安全可靠性強，不會出現誤差積累； 第二，提高了測繪的效率，在通常地形和地勢環境下，一次設站可以完成6km 左右半徑的測量區，大幅度降低了傳統測量過程中設置的控制點的數量以及儀器設備的搬運次數； 第三，此技術操作更加簡單方便，并且提高了數據處理的能力。在實際操作中只需進行簡單設定，就可以實現策略結果坐標的同步獲得。

3、 PTR測繪技術

PTR是一種全新的測繪技術，受到測繪行業關注與青睞。PTR 技術可以實現測繪工程與結果測繪的全程自動化，并且操作簡單容易，所得的測繪結果質量較高。PTR 技術將接收機獲得的數據和既有數據導入到流動站的GPS 接收機內，然后利用流動站進行數據處理，從而得到厘米單位的測量數據，實現了測繪的高精確度。PTR 技術應用在房產測繪中可以準確界定房屋權屬情況，確保房屋產權管理的客觀性與公平性，較少房產測量數據不準確導致的房產糾紛問題。此外，GPS 將獲得的數據進行處理后錄入GPS 系統，及時進行測量地圖的繪制。

三、測量技術在房產中的應用

以GIS 測繪技術在房產測量中的應用為例。GIS 測繪技術出現在上世紀60 年代地理研究領域，GIS 技術以地理空間為分析基礎，進行地力模型的分析亞牛，提供豐富的動態地理信息。地理信息系統可以完成測繪中的數據收集、數據處理、結果繪制的一體化管理，具有全程動態特征； GIS 系統進行數據分析的時候以空間地理模式作為基礎，實現對所測繪地區的空間分析、多元化分析和動態分析，提供了豐富的高質量的信息； 地理信息系統基于計算機技術，利用計算機實現對地理空間的分析和模擬，并把模擬得到的結果用在空間數據上，以獲得準確有效的地理信息，飛速完成人類大腦無法實現的分析過程。

房產測繪具有工作量大和數據量大的特點，后期的數據處理過程以及結果分析環節比較繁瑣并容易出現錯誤。房產測量系統的出現，避免了傳統測繪中的問題，使測繪技術得到了進一步發展。房產測繪系統建設是個復雜工程，需要較高測繪水平。美國在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國開發的GIS 已經被應用到各個領域，帶來了數據測繪領域的技術革命。測量信息系統，即GIS 已經初步引入到房產測繪中去，降低了傳統測繪過程中的工作強度，大幅度的提高了測繪的效率。以GIS 技術為基礎的房地產測繪系統具有強大的測繪以及數據管理功能，在測繪中以GIS 技術進行數據處理，輸出測繪圖和其屬性，大大提高了房產測繪的工作效率。

GIS 相比較傳統的房產測繪方法有更高的運行效率，可以實現圖形數據和屬性數據的相接，可能自動繪制出房屋的分層、分戶的平面設計圖。GIS 的地理信息體統可以對屬性和空間的生產與管理、查詢進行實時監測，這樣不僅可以減輕測繪人員的工作強度，還可以帶來很客觀的經濟、社會效益。房產測繪空間的數據模型可以用GIS 進行。房產信息由房屋面積結構、地理位置等，因此測繪工作是相當困難的，該技術可以搭建這樣的數據模型，對動態特征進行測繪，對應的地理模型可以使用符號來直接表達，更加直觀，增強測量工作的便捷性和有效性。

四、結束語

總之，房產測量的結果對房地產市場的穩定發展以及購房者的利益產生著至關重要的影響，需要充分意識到房產測量的關鍵意義。當前，在房產測量的過程中，還存在著一系列不可避免的問題，必須把握房產測量技術的特點，采取有效措施，使房產測量技術得到充分利用。在實踐的過程中，使房產測量結果的準確性得到不斷提高，切實維護國家和人民的利益，為建筑行業的健康發展做出積極的貢獻。

參考文獻

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