房地產企業營改增的稅務探討

摘 要：我國根據經濟發展的總體態勢，決定實施營業稅改增值稅，并且也出臺了相關的政策文件，這一政策的實施，對于房地產企業來說者既是一種風險，也是一種挑戰，需要認真的把握這次機遇，探討房地產企業面臨的影響，從而對于其稅務問題進行分析。

關鍵詞：房地產企業；營改增；稅務

我國社會經濟近些年發展的非常迅速，但是也逐漸暴露一些問題。我國的稅收政對于當今的稅收要求無法滿足，對于我國的稅收工作造成一定的影響。因此仔細研究了社會經濟的發展情況，我國提出了營改增的政策，將企業的稅負進行降低，促進企業得到快速的發展，將稅收政策的目的進行完善。各行各業因為營改增的推行，將稅務籌劃工作進行一定程度的調整，本文以此為基礎，對于房地產企業的稅務籌劃工作進行分析。

一、營改增的背景分析

我國經濟不斷發展，顯現了營業稅的很多弊端，例如無法抵扣、稅率比價高、存在重復征稅等情況，對于服務業發展造成嚴重的影響，因此我國必然要實現營業稅改增值稅的轉變。

在2011年，通過國務院的商議，通過了營業稅改增值稅的方案。其試點就是上海交通運輸業和一些服務業。到2012年底，營改增的時代城市不斷擴展，已經發展為10個省市。道路2013年，我國開始在全國范圍內實施營改增。截止到2014年，開始將營改增試點加入到鐵路運輸和郵政服務業當中，后來又增加了電信業。

當前我國營改增的試點行業主要包括交通運輸業、信息技術服務、文化創業產業等各個服務業，以相關的規劃要求為急促，促進營改增任務的完成，需要加強房地產行業的營改增工作的實踐。

房地產設計的方面比較廣，其關系也非常復雜。房地產具有復雜的房地產項目成本費用，設計較多的稅種，而房地產企業的營改增一直都沒有實施試點，也沒有出臺相關的方案，這就說明這項工具具有很大的難度，并且具有很大的阻力，當前很多企業都具有稅負上升的擔憂。但是不能否認的是，房地產行業具有特殊性，需要比較長的開發周期，銀行貸款使其主要的資金來源，成本和收入之間具有較長的周期間隔，如果在房地產企業實現營改增的試點工作，就要著重處理銷項稅額和進項稅額的匹配工作。

二、營改增對于房地產企業的稅務影響

（一）加重了稅負

實現應該營改增之后，房地產企業的稅務籌劃出現出現了最大的問題，就是加重了企業自身的稅務負擔，這樣對于企業自身的經濟效益來說是一種影響，主要是因為在房地產工程項目施工過程中，很難獲得增值稅的發票，很多的施工材料都是在個人或者私營類的企業，沒有辦法開發票，房地產企業無法將稅款進行抵扣，這樣一來，企業的稅收負擔就會由此增加了企業的稅收負擔。施工企業的員工通常都是農民工，他們都沒有納稅資質，我們沒有針對這個情況建立明確的抵扣標準，這樣也就使房地產愜意的稅收負擔進行增加。總之實施營改增之后，房地產企業將很多抵扣稅款的機會進行失去，這樣使企業需要承擔更多的稅收負擔。

（二）土地成本抵扣資格和標準不夠明確

實施營改增政策之后，房地產企業的稅收增減情況通常都是由于土地成本的抵扣問題決定的，針對房地產的開發成本，建筑安裝的成本和土地成本等各種相關的財務費用占據很大的比例，但是在現有的稅收政策當中，有關土地成本的抵扣問題還不夠完善。在其整體的發展過程中，實施這一稅收政策，可以減少房地產企業的稅負，可以促進土地價格更加合理和穩定。

（三）影響到企業的現金流

開發現代化的房地產當中，增值稅根據預收賬款預交，銷售的方式也多采用預售模式，獲得的收入需要交付稅款，使建筑成本和財務成本產生聯系，隨著工期變化財務成本不斷，房地產企業通常情況下會以預收賬款為基礎，事先墊付增值稅銷項稅額資金，占用很多的資金，當結束之后，可以各項原始成本為基礎，從而計算增值稅進項數額，將銷項稅額進行抵扣。

三、 房地產企業營改增的稅務措施

（一）加強增值稅的發票管理

實現營改增之后，房地產開發企業需要將增值稅的發票的管理和使用進行加強，派遣專門人員進行保管。將內部管理的水平進行提高，需要對于稅務知識的學習和培訓進行加強，在采購材料的過程中，對于票據的管理需要不斷加強，和建筑企業建立良好的溝通，從而可以及時獲得相關的增值稅發票和抵扣票據。當前在房地產領域當中，其中的競爭是非常激烈的，建筑企業將承包價格進行提高，那么營改增承擔的稅負很難向房地產企業進行轉嫁，這就需要在工程質量的角度出發，將稅務風險進行轉嫁。那么房地產開發商選擇的施工企業就要具備正規資質，并且還要符合有關增值稅納稅人的資格，不僅開對于工程質量給予保證，還會為抵扣自身增值稅提供有力的條件。

（二）規范財務管理和會計核算

房地產企業將稅務籌劃進行實施，對于財務會計核算工作需要給予更多的關注。對于相關業務流程進行進一步梳理，明確風險控制點，針對土地和施工建設環節，梳理可抵扣進項稅額和銷項稅額。對于企業的財務管理和籌資管理進行規范，以營改增為基礎，實現科學的管理籌劃，將控制點進行明確，將企業的稅務進行降低。還可以針對部分的業務，適時采取服務外包，將稅務籌劃順利的開展下去，可以轉移稅費。房地產企業實現營改增之后，會計科目的設置和財務處理程序就會變得更加復雜，要針對相關的會計人員，提前進行培訓，將財務核算進行優化，使內部業務系統和財務核算系統實現有效的升級。還要提前準備申報程序，按照具體的時間進行納稅申報，對于各項會計材料的提報需要依照相關的法律。稅務籌劃應該具備可行性，結合房地產企業的實際情況，對于其籌劃方案的條件需要給予滿足。房地產企業自身的環境和稅收政策法律總在不斷完善和創新，那么財務稅收人員需要對于相關的變化及時關注，充分利用各種稅收政策，使稅收方案可以具備很強的靈活性。

（三）施工為企業合同簽訂方面的籌劃工作

房地產企業在實際建設的過程中，需要和施工單位簽訂合同，通常就是包工包料和甲供材料。還沒有實現營改增之前，這兩種模式并沒有影響到企業稅收，實現營改增之后，簽訂合同的方式開始發生了變化，稅收負擔也是不同的。實現營改增之后，不僅房地產企業是納稅人，建筑施工企業也是納稅人，他們的增值稅的稅率都是11%，如果利用包工包料的模式，那么房地產企業的進項抵扣稅率為11%。如果房地產企業選擇自購材料，那么進項抵扣稅率就是17%，和建筑單位取得的增值稅專用發票進行比較，要高出6%，可以將稅收負擔進行降低。總之，房地產企業和建筑單位簽訂合同，就是為了實現合理的稅收籌劃，可以將企業的稅收負擔進行降低。

四、結束語

我國經濟不斷發展，稅收政策也由此發生了一定的變化，實現營改增之后，房地產企業的競爭變得更加激烈，不利于房地產企業的長遠發展，利用營改增之后，需要有效的協調社會負擔和政府收入之間存在的矛盾，科學合理的規劃稅務籌劃工作，促進房地產企業更加長遠穩定的發展，使稅務成本不斷得到降低，贏得社會效益和經濟效益。

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作者簡介：

秦德慧，新疆阿克蘇華偉建筑安裝工程有限責任公司。