房地產市場現(xiàn)狀與政府調控政策分析

摘 要：據(jù)統(tǒng)計，2016 年上半年全國房地產市場銷售額累計同比增速達到了39%。在銷售量火爆增長的帶動下，房價又開啟了新一輪大漲，尤以一線城市為甚，深圳房價同比上漲達到了60%左右，上海北京情況類似。2016 年以來，一線城市的房價同比提高了 23.92%以上，二線城市的房價同比上漲 5.81%，三線城市房價同比上漲 2.24%。統(tǒng)計結果還顯示，去年國慶期間，共有北京、天津、武漢等9個一二線城市出臺了房地產調控政策，多城重新開始限購限貸。

關鍵詞：房地產；市場；政府

引言

面對新一輪房地產市場火熱發(fā)展，本文旨在從房價普漲的多方面原因（供需關系、政策利好、短線炒房等）及限購政策的潛在影響出發(fā)，進行對一線城市房地產行業(yè)現(xiàn)狀分析和未來發(fā)展趨勢預測。

一、 房價普漲原因

中國城市房價主要取決于三方面要素：一是持續(xù)的人口凈流入。判斷一個城市的房價未來的趨勢最重要的就是人口凈流入，持續(xù)的人口凈流入未來將帶來購房新需求。二是產業(yè)的布局。近期普漲的一線城市具有金融、IT的產業(yè)領域的持續(xù)布局，而這些行業(yè)具有較高的收入水平，政府也會把重要的資源配置在這些城市，包括政治、經濟、文化、教育、醫(yī)療等領域。一線城市往往意味著更多的創(chuàng)業(yè)機會，而創(chuàng)業(yè)的造富相比高工資水平，更加支持高房價。最后是持續(xù)的貨幣供給。廣義貨幣每年持續(xù)增長11%至13%，這意味著在資本管制的情況下，資本更傾向于流入到稀缺性較高的一線城市。目前來看，未來五年內，這三個主要影響因素發(fā)展的趨勢不會改變。

二、限購政策

（一）限購政策潛在影響

大面積重啟限購限貸是中央政府“抑制資產泡沫”的全面落實，政策緊縮符合預期。本輪調控政策轉向，大致經歷了四個階段：

1.去年3月底上海深圳等四城市同一天出臺調控政策；

2.去年六月中央政治局會議表態(tài)“抑制資產泡沫”；

3.9月份核心二線城市陸續(xù)重啟限購；

4.十一期間近20城市出臺調控政策。然而，政策緊縮力度超出市場預期，對市場情緒沖擊較大。

與2011年的房地產調控政策對比，政策分化的趨勢更為顯著：對外地戶籍人口有社保的年限要求更長；增加土地供給；增強輿論引導等。

然而，政策效果尚未顯現(xiàn)，從十月份的數(shù)據(jù)來看：（1）一線城市成交量分化較大，北京、上海同比下降約40%，廣州深圳大幅上漲；（2）9月份陸續(xù)出臺調控政策的二線城市普遍出現(xiàn)同比大幅度下降，如南京、廈門，其他城市成交依然火爆。并且，在核心城市，成交量短期會出現(xiàn)大幅度下降，但房價不會出現(xiàn)快速大幅回落，因為政策目的為一直泡沫而非刺破泡沫，地方政府后續(xù)執(zhí)行細則可能存在相機調整的空間；去庫存仍然是三四線城市面臨的重要任務。核心城市新房成交價格將會有序回落：一方面對需求的抑制和成交量的回落必然會帶來價格調整的壓力；同時供給方面，部分城市對預售證和網簽控制進一步強化。

（二）政府在房地產市場中的角色

購買者、房地產商和政府（主要是地方政府）是房地產市場發(fā)展的主要推動者。地方政府推動樓市發(fā)展的動因主要是：

第一，通過開發(fā)樓市可以提升當?shù)鼗A設施建設水平及投資環(huán)境，吸引外部投資發(fā)展經濟，拉動國民生產總值快速增長且財政、稅收收入穩(wěn)健增長。同時，發(fā)展房地產還能夠提升基本工資水平，改善人民生活水平和居住條件。這是政府最主要的動機。

同時，政府是樓市發(fā)展的主要驅動力，能夠對地方房地產開發(fā)的過程產生舉足輕重的影響，主要體現(xiàn)在下面幾個方面：第一，房地產開發(fā)的最基本條件是足夠的土地供給。而在我國現(xiàn)階段的土地國有供給制度下，地方政府可以通過發(fā)揮在城市用地規(guī)劃和供給量配置的控制權，進行對城鄉(xiāng)土地用途和區(qū)域的詳細規(guī)劃，對房地產市場進行引導和刺激。

第二，政策支持是房地產市場快速發(fā)展的重要利好條件。通過出臺相關的優(yōu)惠政策、法規(guī)，如減輕稅負、特殊項目一事一議、降低首付比率等，地方政府可以吸引大型房地產商進入本市樓市進行投資和土地開發(fā)。這個方式在過去曾經多次刺激了我國房地產產業(yè)的急速增長。

參考文獻：

[1]鄒冬初，房地產市場調控中的政府作用和市場機制[J].時代金融，2011.

[2]中泰證券——房地產行業(yè)研究周報，2016.

[3]民生證券——歷次房地產限購政策梳理，2016.

[4]張鴻俊.論在房地產調控中發(fā)揮地方政府的作用[J].市場論壇，2007.

作者簡介：

李星瑤（1996—），女，漢族，云南大理，本科，四川大學，會計學方向。