關于房地產開發項目成本控制的思考

摘 要：大多數企業在過去僅注重規模擴張與快速周轉，在項目成本管理上往往不夠精細，而近年來基于我國房地產市場的蓬勃發展及國家宏觀調控，成本控制的優劣直接制約著企業能否在愈發激烈的競爭環境中突圍，成本控制問題擺在了每個企業面前。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；全過程管理

引言

隨著我國房地產行業利潤正在不斷回歸社會正常水平，房地產市場行業內競爭愈發激烈，房地產開發項目成本控制成為了每個企業精心提升內功并占領市場制高點的關鍵。

一、項目成本控制的意義

房地產開發項目獲取的利潤是銷售收入與成本費用的差額，而一個項目的開發建設從土地獲取直至交付使用，一般都需2-5年，所以當企業不能完全通過市場手段以銷售收入來實現經濟效益的時候，資金用量大、使用周期長的特點就使得精細化成本控制成為了企業實現經濟效益的最有效選擇。

二、項目成本控制的思路

房地產開發項目成本控制貫穿于項目開發建設的全過程，必須對項目全過程管理進行精細研究，在項目全過程健全成本管理組織、建立成本控制目標、強控成本費用支出。

（一）健全成本控制小組。公司層面予以充足重視，主要負責人牽頭定期以項目為單元實施全面分析、評估、控制。

（二）建立成本控制目標。企業應針對不同的開發產品序列建立相應的成本控制規劃體系并將目標分解，具體控制指標應適時動態調整。

（三）抓好事前成本控制。應充分重視事前控制，比如注重設計管理、及早招標準備、規范樣板規范等。

（四）規范事中成本控制。應規范過程成本控制，嚴格控制工程、營銷、管理及財務費用開支等。

三、項目成本控制的具體辦法及經驗

（一）土地成本管理

土地成本，主要指土地獲得階段形成的各項費用支出，包括土地價格、拆遷補償費及相關契稅等，是總成本中的重中之重。

不同的土地拓展渠道其關注點也各有側重：針對舊改地塊，應積極爭取稅收返還、優惠以及類似棚改類資金支持政策等；針對轉讓地塊，應做好充分調研，重點關注債務糾紛情況以及付款期限帶來的資金成本；針對公開招投標或拍賣地塊，應講究投標報價策略，加強區域市場研究及項目可研，加強競爭對手分析研究。涉及土地拆遷情況，應及早調查確定依據，防止搶建搶種，引入第三方評估機制，根據不同區域不同屬性設定補償方案及動拆節奏，切忌拖延。

（二）前期費用管理

前期費用，主要指籌建費、報建費、勘察測繪費、設計費以及三通一平費用等。其中設計費用雖然占比輕微且有國家規定取費標準，但設計管理絕對是對工程成本事前控制的關鍵一環。

一方面，相關職能部門應積極參與建筑、結構設計選型及材料、設備選擇的評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議；另一方面，應嚴格控制設計質量，盡早確定有關技術經濟指標參數；最后，設計部自身應在保證設計質量的前提下做到限額設計，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對整體造價影響大的部分，注重設計成果性價比分析。

（三）工程成本管理

工程成本，主要由施工階段建安、基礎設施建設及公共配套設施建設費用等構成。工程成本涉及專業眾多且與項目品質、進度等相互制約，是成本控制中的重點與難點。

1.優化設計施工方案。施工方案的優化是降低工程成本的主要途徑。宜組織各參與方提早研究、完善設計圖紙與材料樣板，通過專家審查機制、內部比選機制、新工藝及材料調研機制、替代方案優化機制等實現。

2.細化成本控制目標。結合過往經驗數據、市場定位、銷售預測等因素調整、修正以確定合理的成本規劃目標。一旦確定，應及時對成本測算值分項進一步拆分，完成具有指導作用的目標成本執行指標。

3.嚴格招采合約管理。應秉承全過程周期綜合成本考慮，堅持貨比三家、合理價中標的原則，根據各項目標成本編制標底。宜建立集采招標庫，同時也要保證入圍單位能進能出，在降低成本的同時實現充分的市場競爭。合約簽訂務必要明確各項條款，不能將含糊不清的問題帶入后期去扯皮，而在施工過程中尤其要強化合約條款的提前交底約談，且在執行中應動態分析、把握主動。

4.完善施工過程管理。應完善設計變更、工程洽商及現場簽證的流程，完善成本評審制度，明確相關責任人員簽字權限，建議將現場經濟類文件的簽署與相關責任方的合約獎懲條款結合使用。在公司層面引入定期成本分析預警機制，必要時可引入財務系統配合。

（四）營銷費用控制

營銷成本，主要指在項目銷售過程中形成的費用，包括代理費、廣告推廣費及售樓處費用等。一方面要在宏觀上設定項目的廣告及市場推廣費用控制標準，另一方面要完善營銷成本管理的招標體系、降低媒體發布的折扣點數、結合不同項目特點及銷售市場靈活采取推廣措施。

（五）管理成本控制

管理成本，主要為人力資源成本及行政成本，是組織和管理項目開發經營活動而必然發生的費用。應強化全員降低成本、增加效益的觀念，需人力資源及后勤保障部門做好提高效率與減少開支之間的平衡。

（六）財務成本管理

財務成本，是為項目開發籌集所需資金而發生的費用，包括利息支出、匯兌損失以及相關手續費用等。不同類型的企業融資來源不盡相同，應盡量發揮集團資金統籌的優勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

四、結束語

綜上所述，房地產開發項目成本控制必須在項目開發建設的全過程組織、管理、經濟及技術等各項措施上予以高度重視，然而因不同的企業制度、文化以及項目特點，企業必須根據自身特點并結合實際適當側重運用。

參考文獻：

[1] 王強.對房地產項目成本控制管理的思考.時代金融，2015，（07）.

[2] 冼翠屏.淺談房地產企業成本控制.知識經濟. 2012，（09）.

作者簡介：

王少琨（1984-），男，學歷：河北建筑工程學院工程管理學士，研究方向：房地產開發。