我國商業銀行房貸風險與防范措施的研究

摘 要：本文結合我國商業銀行房貸業務的現狀、指出其發展過程出現的重大風險，如銀行的風險意識不強、征信系統的落后、期限錯配風險加大等一系列問題。提出從銀行、地產開發商、借款者三個角度來解決商業銀行面對的房貸風險問題。

關鍵詞：商業銀行；房貸風險；防范措施

從二零一六年以來，我國房地產市場持續升溫，突出表現在房地產投資、銷售和土地購置等多個指標觸底反彈或快速回升。

從整體上看，我國房地產運行走勢可用“四高一升”來表述，即“高房價、高漲幅、高低價、高庫存、投資升”同時并存的態勢。房地產市場持續升溫為緩解我國經濟下行、推動房地產去庫存做出了積極的貢獻，同時也拉動了商業銀行房地產業務的發展，給商業銀行帶來了巨大的利潤空間。任何事情有利就有弊，房貸市場的表現尤其如此，房貸業務的桿桿效應很強，如果經營不善商業銀行就會面臨著巨大的風險。因此如何應對風險就是商業銀行所需要密切關注的問題了。

一、我國商業銀行房貸業務的現狀

據統計：我國2017年第一季度末人民幣房地產貸款余額達到28.39億元，與上年相比增長26.1個百分點，在人民幣貸款余額中占據了25.62%的比例，與上年相比增加了1970億元，在各項貸款增加量中人民幣房地產貸款余額增加速度明顯上升，在同期各項貸款的增加數量中占有40.4%的比例，在與上年度的比較中，可以發現，所占比例降低了4.5個百分點。

今年第一季度末商業銀行給中國房地產開發領域的貸款余額達到6.13萬億元，同比增長速度增至17.3個百分點，其中，銀行對保障性住房開發貸款達到2.75萬億元，同比增速達到47.7%，與比上年末相比增加9.4個百分點；對地產開發貸款增加到1.41萬億元，速度同比降低21.5%，降幅與上年末相比擴大的比例為16.6個百分點。

一季度末，個人住房貸款余額增加至19.05萬億元，于上期同比增長了35.7個百分點，增度與上年末相比減少1.1個百分點。同比增速增加5.2個百分點，增長速度高于上年末1%，一年度的增加量達到1506億元。

從房地產貸款余額在當期人民幣貸款余額所占比例來看，該比值表現出平穩上升的趨勢，2017年一季度末該比值達25.62個百分點，與上年末相比提高了0.59個百分點，與15年年底相比增加了3.26個百分點。

房地產貸款不良比例分析：一六年我國商業銀行涉房貸款資產質量方面出現嚴重分化，尤其在開發貸發面的資產質量分化更加顯著：在四大行中，除了中國銀行以外，其他三家國有銀行的開發貸不良貸款率都高于2%，最高的不良貸款率甚至達到2.53%。

從整體來看，住房按揭貸款資產質量要遠遠高于開發貸，從側面說明了商業銀大幅度降低開發貸，大規模增加住房按揭貸款的原因。

另外要注意，我國部分商業銀行開發貸的抵質押率與一六年相比呈下降趨勢，這預示著其對應的風險面臨著上揚的趨勢，而且很大可能在目前還未被銀行所監測到。因此商業銀行在房貸業務所面臨的風險很可能遠遠高于預期。

二、我國商業銀行房貸業務存在的風險

（一）從商業銀行自身角度來看，存在以下風險

1.商業銀行風險意識薄弱

在房地產市場，只要房地產的市場價值不變或存在緩慢上升情況，商業銀行的住房貸款業務都不會出現虧損，而且很大可能出現盈利。因此在現有房地產價格出現持續上漲的狀況下，商業銀行可能會為了賺取更大的利潤，而盲目擴大放大房貸業務的規模，從而對于應對房貸風險的一面表現得過于放松，低估風險，造成風險意識不強。

2.征信系統建設不充分

我國商業銀行征信系統相對西方國家來說水平仍然比較低，銀行征信系統所收集的借款人的信息仍然保持在初始水平，不能及時緊跟申請人的經濟信息的變動進行相應調整。同時信用評級系統不完善，對房貸申請人進行信用評級過于粗略簡單，不能全面掌握借款人的資料。銀行間信息不對稱也加大銀行進行房貸業務的信用風險，導致銀行無法正確區分合格與不合格的借款人，不合格的借款人很可能通過虛假的書面證明文件獲得銀行貸款，從而增加商業銀行次級貸款的比例。

3.期限錯配風險

從長遠的角度來看，房地產貸款的業務期限通常較長，一般在10年以上。但是商業銀行吸收存款的期限較房貸業務的期限短，一般在3到5年之間。存貸期限的錯誤配置，會導致商業銀行的流動性風險增加。

（二）從房地產開發商方面來說

1.源于房地產開發商的投資風險增大

當前，房地產價格呈現出過快上漲的趨勢，未來回落可能性很大，這將不利于房地產的穩定投資，從而導致房地產相關貸款的風險的加劇。其主要表現在兩個方面：一是房地產開發商可能會由于土地和房地產價格的下跌而必須增加其在銀行的抵押品，商業銀行從而面臨著高流動性風險。二是房地產開發商如果前期對于房地產市場的預期過于積極，大量購買土地開發，如果房產價格下降，房地產開發商就面臨未來收入的減少從而不足以支付高成本的風險，最后導致無力償還銀行貸款。

2.源自房地產企業的信用風險

商業銀行的房貸業務的風險與房地產公司的信用程度是密切相關的。房地產企業存在信用問題給商業銀行造成的風險主要表現在以下兩個方；一是房地產可能采取欺騙性的手段，甚至是嚴重違法法律的手段來獲取銀行貸款，這會對銀行房貸業務的正常開展造成巨大的破壞。二是由貸款資金用途的轉移對商業銀行的房貸業務造成的風險。我國商業銀行目前對于貸款資金的使用的監管還不嚴密，所以很多房地產開發商就利用這一漏洞，將房貸資金進行轉移挪作他用。這一風險是目前我國商業銀行面臨的最主要的風險。

（三）從個人住房貸款者角度來分析

1.個人信用帶來的銀行房貸風險

目前，我國房價持續顯著上漲，個人住房貸款者會預期房價會進一步上漲，但是我國房地產價格上漲的速度超過其基本面，將來價格下跌的情況出現的概率極高。如果未來房地產價格下跌，部分在高價高點買房的客戶會傾向于選擇選擇違約。商業銀行房貸業務將很有可能面臨著虧損。

2.個人收入的不確定性。個人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，比如失業、疾病、致殘等，這些都會增加個人的違約風險。我國正處于勞動力就業的高峰期，同時國內存在著勞動力的相對過剩，同時人們就業觀念的巨大變化，企業經營制度的改革也會導致失業，也在影響著人們收入的穩定性，導致個人的償還能力降低。

三、應對措施

（一）商業銀行要加強信用風險的管控

1.防范金融風險，提高風險意識。摒棄房地產信貸是低風險的觀念。但是同時又不能管理過嚴；在對好的房地產開發項目提供資金支持，對還款能力有保障的個人給予住房按揭貸款，保障其住房要求的同時，避免房地產泡沫的累積。

2.加強對貸款發放的監管。

在對房地產開發商進行貸款發放時，要嚴格關注房地產開發商的工程進度，按期進行發放，按工程完成情況進行發放。提高個人首付貸的規模，使消費者的住房需求更為合理，防止過度膨脹的投機需求，促進房地產市場的穩定。

（二）拓寬融資渠道，推動風險轉移機制的建立

保險融資與銀行貸款緊密相關，個人的人身財產安全，開發商履約還款的能力影響著銀行房貸風險的防范水平。這些問題可通過保險的參與而得到有效解決，滿足保險與銀行等各方面利益。

（三）加強貸款風險的管理

1.加強我國的個人征信系統建設。在商業銀行內部建立貸款申請人信息庫，實施信息共享，促進信息資源的流動，實現信息共享。首先是建立個人信息檔案，將個人的基本信息納入檔案之內，如銀行賬戶、違約記錄、還款記錄、收入、工作等，以便銀行在信用評估時進行查詢。其次要建立信息共享平臺，我國房貸市場目前存在著信息不對稱的情況，導致商業銀行對于借款人的資信情況不能充分了解，設立信息共享平臺就能降低商業銀行的信用風險。

2.對開發商的資質、信用水平等進行嚴格審查。開發商在辦理按揭貸款手續時，必須提供全面、合法、有效的書面材料，證明其業務的合法，避免銀行在進行貸款后，陷入不必要的糾紛，損害銀行形象和利益。

我國商業銀行面臨的房貸風險是嚴峻且復雜，但可以通過加強監管、降低信用風險、拓寬融資渠道，轉移風險，加強貸款風險管理等手段來管控，這些手段是合乎理論且切實可行的，具有深遠的意義。

參考文獻：

[1]門志路.我國商業銀行房地產信貸風險研究[D]碩士學位論文，安徽大學，2012.

[2]施璐.淺析我國商業銀行的房貸風險和防范，商場現代化，2009，（05）.

作者簡介：

賈秀芳 ，安徽財經大學。