內部收益率指標初探

摘 要：房地產開發公司在編寫項目可行性研究報告的時候，在理解全部投資內部收益率和自有資本內部收益率這兩個指標上有一些偏差。為了讓大家更好地理解這兩個指標，本文敘述了內部收益率的內蘊、全部投資內部收益率和自有資本內部收益率的計算根基、數額關系等內容，但愿能夠引導項目財務指標測算工作順利地開展。

關鍵詞：房地產項目；內部收益率；指標

房地產投資項目可行性研究報告的重點是項目財務指標評價，而判斷項目財務是否可行和是否能帶來利益的關鍵財務指標是內部收益率。在中央調控房地產力度加大、政策趨嚴、“房子只住不炒”的背景下，更要特別關注房地產項目財務評價指標。我們公司在評估擬投資房地產項目投資的過程中，把自有資本內部收益率視為硬性指標，而借鑒性指標則為扣除所得稅前的投資內部收益率，因此我們可以看到，在評估房地產項目財務指標時，內部收益率指標發揮著關鍵作用。但筆者發現，在評價公司房地產項目投資的財務指標過程中出現了一些問題。

一、內部收益率的內蘊

房地產投資項目在核算期內各期間現金流量的總計之和為零時的折現率便是房地產投資項目的內部收益率在經濟層面的涵義。

就普通的房地產投資項目而言，也就是在項目開發的前期投進很多資金，到項目可以銷售時，銷售回款是連續的平穩的，在項目核算期里面凈現金流量的符號只發生一次變化，此項目有著唯一的內部收益率。就不尋常的房地產項目而言，如果它的開發是分期進行的，而且在開發的時候要增加一些資金投入，就造成了核算期里面凈現金流量的符號變化是比較多次的，根據公式計算出來的折現率可能有很多個是正實數，這時在評判項目經濟指標是否可行的話還需要要結合凈現值指標。從評判標準來看的話，當行業基準收益率小于折現率的時候，就說明項目的盈利能力已經達到了最低要求，投資項目是可以進行的，可以開展深入的探究。另外投資者的風險偏好和投資機會獲得的難易程度也是影響一個項目是否可行的因素。

二、全部投資內部收益率和資本金內部收益率的計算根基

（一）全部投資內部收益率的計算根基

在評估房地產項目財務指標的時候，全部投資內部收益率的計算根基是項目全部投資的現金流量表。

全部投資現金流量表是不區分投資資金來自何處的，它的計算根基是全部的投資，全部投資所得稅前或稅后的內部收益率、凈現值和投資回收期等評估指標都是依據此根基計算的。考核項目全部投資的盈利能力、在對比各個方案的時候為其提供共同基礎是它的目的所在。

（二）自有資本內部收益率的計算根基

在評估房地產項目財務指標的時候，自有資本內部收益率的計算根據是項目自有資本的現金流量表。

項目投資者自身的資金便是自有資本。項目自有資本現金流量表以投資者的整體作為出發點，計算根基為投資者的出資額。自有資本內部收益率指標便是根據該計算根基和現金流計算出來的。

（三）全部投資現金流量表和自有資本現金流量表的測算差異

全部投資現金流量表假設投資者自身擁有的資金為投資項目需要的全部資金，因為對于整個項目投資來說，融資方可以理解為投資股東之一，貸款利息則是其要求的項目投資回報，可以看作是整個項目利潤的一部分。所以利息是不包含在全部投資里面的，與此同時也不用顧及全部投資的本金和利息的償還；但是在自有資本的現金流量表里面，從自有資本的角度理解，此時投資方只有一個，貸款利息則是其獲取回報所付出的成本之一，因此應當計入現金流出項。因此現金流量表就多出了“借款利息支付”和“借款本金償還”這兩項。

在自有資本現金流量表中，財務費用是按其發生的歸屬進行分類的。在全部投資現金流量表里面，盡管財務費用不包含在全部投資中，但是財務費用的影響還是遺留在表中的一些項目中。所以在編寫全部投資現金流量表的時候，從理論層面而言，適當地調節一下一些受到利息影響的數據是最好不過的了，從而能夠體現出全部投資的真實經濟效益，雖然這會增加計算的工作量。

三、全部投資內部收益率和自有資本內部收益率在數量層面的關系

在評估房地產投資項目的財務指標時，全部投資內部收益率和自有資本內部收益率在數量上有一定的關聯。

投資者擁有的自有資本內部收益率和貸款利率的加權平均值便是全部投資內部收益率，自有資本比重和貸款比重分別是它們的權數。就一個既定的項目而言，項目的凈現金流量是全部投資內部收益率的確定依據，和資本的結構沒有什么關系，該收益率可以看做一個固定的數值，但是自有資本內部收益率是徹底取決于貸款比重和貸款利率。貸款比重越大，貸款利率越低，則自有資本內部收益率會越高，這就是項目投資中的財務杠桿效應。

四、內部收益率的重要結論

（一）在對比獨立項目方案的時候，房地產項目在探究投資機會時段研商的第一個指標便是項目全部投資內部收益率，當項目全部投資內部收益率高于對外融資利率時，房地產項目投資才具備可行性；分析房地產項目融資決策的重要指標和在投資可行性探究時段剖析項目盈利能力的第一個指標均為自有資本內部收益率，當自有資本內部收益率高于銀行存款利率和通貨膨脹率時，評判項目投資自有資本內部收益率是否與預期一致，從而決定是否投資于該項目。

（二）項目全部投資內部收益率和自有資本內部收益率的比較大小和銀行利率有一定的關系。當銀行利率小于項目全部投資內部收益率的時候，項目全部投資內部收益率小于自有資本內部收益率，當銀行利率大于項目全部投資內部收益率的時候，項目全部投資內部收益率大于自有資本內部收益率。

參考文獻：

[1] 王軍，楊光.房地產項目融資風險評價分析[J].遼寧石油化工大學學報，2016，36（06）：74-78.

作者簡介：

郭志明，仁恒置業（成都）有限公司。