岳陽市君山區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況分析

[摘 要] 近年來，湖南省岳陽市君山區(qū)高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作，注重土地資源效益的發(fā)揮，為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展起到了積極的作用。但是，在土地流轉(zhuǎn)過程中存在一些問題，本文就存在的基礎(chǔ)不牢、程序不規(guī)范、社會化程度低等問題總結(jié)幾點工作建議，以期為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理提供參考。

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；問題；建議

[中圖分類號] F321.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1674-7909（2017）34-25-2

1 基本情況

君山區(qū)為湖南省岳陽市市轄區(qū)，是1996年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的一個新區(qū)，因境內(nèi)君山島而得名。岳陽市君山區(qū)有農(nóng)業(yè)人口18.5萬，承包戶39 550戶，總承包面積2.5萬hm2，其中水田1.32萬hm2，旱地0.51萬hm2，林地0.36萬hm2，水面為0.31萬hm2；集體土地0.76萬hm2，國有土地1.74萬hm2。近年來，岳陽市君山區(qū)高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作，注重土地資源效益的發(fā)揮，呈現(xiàn)出土地意識逐步增強、土地流轉(zhuǎn)速度加快、流轉(zhuǎn)效益明顯提升的良好局面，為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展起到了積極的作用。一是土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了結(jié)構(gòu)調(diào)整。土地適度規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)了農(nóng)村特色種養(yǎng)業(yè)的發(fā)展，近5年，全區(qū)西瓜、葡萄、蔬菜的種植面積增長了45%以上，合作社、家庭農(nóng)場、休閑農(nóng)莊、種養(yǎng)大戶等經(jīng)營主體逐步增加，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐不斷加快。二是土地流轉(zhuǎn)提升了農(nóng)業(yè)效益。土地的適度集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)化發(fā)展，提高了農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)，推動了農(nóng)產(chǎn)品的品牌建設(shè)，加強了農(nóng)戶和市場之間的聯(lián)系，有力提升了市場化水平。三是土地流轉(zhuǎn)增加了農(nóng)戶的收入。土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)戶不僅667 m2可獲600～800元的土地租金，還可接受合作社、家庭農(nóng)場、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)的用工，月收入一般在1 500元以上。

2 土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

2.1 土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢

岳陽市君山區(qū)是體制新區(qū)，土地從性質(zhì)上講有國有農(nóng)用地和農(nóng)村集體土地兩類，而原兩大農(nóng)場又將國有農(nóng)村土地分為“人口田”和“經(jīng)營田”，這樣使得土地權(quán)屬情況比較復(fù)雜，一直以來沒有給予明晰的界定。從調(diào)查情況來看，一是部分群眾對土地權(quán)屬模糊不清；二是土地轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問題在農(nóng)村比較突出，影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定。

2.2 土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

協(xié)議流轉(zhuǎn)占流轉(zhuǎn)農(nóng)戶總數(shù)的65%左右，但絕大多數(shù)是口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)，簽訂書面協(xié)議流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶不足10%。例如，許市鎮(zhèn)退耕還林的流轉(zhuǎn)面積共有246.33 hm2，但簽訂協(xié)議流轉(zhuǎn)的面積只占總面積的10%，部分鎮(zhèn)、村干部仍以“會”代替協(xié)議。另外，在簽訂書面合同的過程中，有的流轉(zhuǎn)合同業(yè)主繞開農(nóng)戶與村、社直接簽訂，有的沒有明確違約補償辦法，有的沒有對業(yè)主限定土地用途，這些都是將來可能產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)糾紛的隱患。大部分流轉(zhuǎn)合同沒有履行報批、備案或辦理土地使用權(quán)證書變更登記程序。

2.3 土地流轉(zhuǎn)社會化程度低

目前，岳陽市君山區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場。一是流轉(zhuǎn)信息渠道不暢。往往出現(xiàn)農(nóng)戶有土地轉(zhuǎn)出意向卻找不到適合的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者。二是中介組織缺失，如咨詢、信托流轉(zhuǎn)、市場交易等方面。三是土地流轉(zhuǎn)價格固化。大部分是“一錘子”買賣，不利于農(nóng)戶共享改革成果。湖南省委、省政府辦公廳《關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》規(guī)定：以出租方式流轉(zhuǎn)土地主要采取實物計價、貨幣兌現(xiàn)方式支付租金，租期在3年以上的，要根據(jù)物價浮動水平確定租金逐年浮動比例。因此，遵循土地流轉(zhuǎn)市場規(guī)律，增加農(nóng)民收入是必要的。

3 做好土地流轉(zhuǎn)工作的建議

岳陽市君山區(qū)相對其他縣區(qū)來講有比較豐富的土地資源，如何發(fā)揮好土地資源效益，是提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要抓手，也是促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的重要工作。因此，重視土地流轉(zhuǎn)尤顯重要。

3.1 加強政策宣傳

要采取多種方式積極宣傳《土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，形成共識，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，加快土地流轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮土地效益。

3.2 創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式

在堅持土地所有權(quán)性質(zhì)不變和保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，引入農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)和市場交易制度。建立引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序移動并實現(xiàn)資產(chǎn)化的有效平臺，按照“政府引導(dǎo)市場，市場公開交易，交易規(guī)范運作，運作統(tǒng)一監(jiān)管”的工作思路，通過必要的法律程序，將土地承包經(jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法、有償進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，搞活農(nóng)村經(jīng)營，達(dá)到農(nóng)民、流轉(zhuǎn)主體、政府“三贏”的目的。認(rèn)真執(zhí)行湖南省委、省政府辦公廳《關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》的規(guī)定，對經(jīng)營面積666.67 hm2以上的規(guī)模經(jīng)營主體，符合立項條件的優(yōu)先安排農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目；對連片流轉(zhuǎn)、形成規(guī)模經(jīng)營的地方，要優(yōu)先立項、優(yōu)先投入、優(yōu)先建設(shè)，不斷改善和優(yōu)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施條件。

3.3 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)管理

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)服務(wù)機構(gòu)，完善土地流轉(zhuǎn)登記、審查、備案和檔案管理制度，明確相關(guān)部門對簽約的土地信托流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行登記（或公證），確保流轉(zhuǎn)合同規(guī)范，保護(hù)市場主體利益。建立健全土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險防范機制，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，對達(dá)不到要求的，禁止其在農(nóng)村承租土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。擴大農(nóng)業(yè)保險覆蓋范圍，建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保障基金制度，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

3.4 加強國有農(nóng)用地經(jīng)營管理

農(nóng)場體制改革后，沒有明確國有農(nóng)用地管理有關(guān)政策，現(xiàn)行的管理辦法主要是參照集體土地進(jìn)行管理，可以說管理比較混亂。建議農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司加大工作力度，借鑒其他國有農(nóng)場改制后的國有農(nóng)用地管理辦法，積極做好國有農(nóng)用地的管理工作，搞活經(jīng)營，提升土地效益。

3.5 加大公共服務(wù)力度

加大公共服務(wù)力度，加強政策引導(dǎo)、信息服務(wù)、協(xié)調(diào)溝通、糾紛調(diào)解工作，建立風(fēng)險防范機制，積極推進(jìn)農(nóng)技、農(nóng)機、農(nóng)資、農(nóng)村金融和農(nóng)村市場等服務(wù)體系建設(shè)，努力提高土地流轉(zhuǎn)服務(wù)水平。同時，要重視和完善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，注重農(nóng)民素質(zhì)提高和就業(yè)能力的培訓(xùn)，合理轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力，為加快土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。