長租公寓何去何從

中央政府積極推動租賃住房發展

發展長租公寓是解決目前大中型城市住房難題的一大策略。2015年到2017年，國家住房和城鄉建設部等部門多次發布關于發展住房租賃市場的相關政策，鼓勵各方參與住房租賃市場。盈石集團研究中心認為，當前中央住房租賃政策主要從三方面著力，包括增加租賃住房供應、提供財稅政策支持、完善租賃住房市場。針對長租公寓的行業窘境，前兩個方面成為中央政策的著力點，分別從增加供應和降低運營財務成本的角度出發，提升地方政府、開發商和中介的參與意愿。

租賃住房或將影響長租公寓市場格局

在住房和城鄉建設部頒布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》一年半之后， 2016年下半年，地方政府才紛紛頒布相關政策。截至2017年11月初，全國已有約28個省、自治區、直轄市發布了住房租賃具體政策。

2017年7月，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部等9個部門在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，提出開展試點工作。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門等人口凈流入較大、房價較高的12個城市開展住房租賃試點，各個試點城市也陸續發布了住房租賃政策。盈石集團研究中心認為，各地住宅市場表現不一，通過開展試點來觀察政策執行的效果，未來中央可能會據此調整部分政策，從而影響長租公寓的市場格局。

此外，土地出讓成為政策落地的另一突破方向。據不完全統計，目前已有北京、東莞、佛山、上海、天津、廣州、深圳、成都8個城市，在土地出讓合同中明確規定自持商品住房面積比例。同時，北京、杭州、成都還頒布相關政策，嚴格規定企業自持商品住房的持有年限、產權不可分割性等。

就長租公寓本身來說，前期獲取房源以及裝修會需要大量資金，再加上國內畸形的租售比，現階段想要通過長租公寓迅速獲利顯然是不現實的。那么，為什么依然有一些資本，包括開發商、中介、酒店等，對長租公寓市場保持熱情？

為什么長租公寓不賺錢？

在當前畸形的租售比下，市場各方對長租公寓保持熱情，是因為長租公寓具備較大的想象空間。

想象空間到底在哪兒？

國內長租公寓市場投資回報率低，主要是因為租金差的盈利模式很難彌補高昂的經營成本。盈石集團研究中心認為，從國外的行業經驗來看，國內長租公寓市場將經歷行業洗牌，有經營實力的企業將發揮規模和品質優勢，贏得最終勝利。

降低成本是當務之急

目前國內長租公寓行業的運營方，分成輕資產和重資產種類型。作為主流的輕資產型，以中介、非房地產資本、酒店品牌為代表，重資產型則是傳統住宅開發商。以輕資產型為例，其運營模式是以“二房東”模式賺取租金差價。然而，這種模式的底租成本約占總成本60%，再加上20%左右的裝修和運營成本，目前回報率在1%—2%，甚至更低。而新興的重資產型雖然以較低的出讓金獲得只租不售的住宅用地，但是以當前租金的增長速度，這種模式的回報周期被拉長至10年甚至更長，開發商的資金壓力不言而喻。

盈石集團研究中心認為，國內長租公寓若要提升利潤空間，首先要進一步降低房源成本和財務成本。房源成本的降低很大程度上依賴中央及地方政府的房地產管理政策。譬如，未來商改住、工改住的政策如果能大范圍推廣，對長租公寓來說將是長期利好。各地商改住、工改住規管政策逐步統一，企業將可以獲得低廉的房源進行規模化拓展，統一改造、統一管理。

而財務成本的下降主要從兩方面體現，一是政策直接賦予出租方和中介稅收減免的優惠。二是資金獲取成本的降低：中央政府提出鼓勵金融機構向住房租賃企業提供資金支持，將減少企業獲取貸款的成本。此外，未來國內資產支持證券化發展，或將最終實現REITs形式的退出渠道，將大幅緩解企業的資金壓力。

長租公寓將朝著細分市場發展

目前國內長租公寓行業處于發展初級階段，面向普通大眾的中低端長租公寓是市場主流，表現為經營模式單一、競爭激烈。

盈石集團研究中心認為，從國外長租公寓的發展路徑來看，產品細分是長租公寓未來發展的方向。未來，高端公寓、養老公寓等溢價能力較強的產品將越來越多。如凱德旗下的雅詩閣公寓，通過為客戶提供更多高附加值服務來提升租金，從而提高了整體投資回報率。同時，隨著市場規范的逐步建立與完善，長租公寓將逐步進入規模化、產業化發展階段，進而降低行業成本，提升行業利潤率。