房地產高庫存量下的價格上漲探析

據統(tǒng)計近年來房地產一直是供給量遠遠大于需求量，而在這樣的狀態(tài)下，房地產價格卻逐年上升，這明顯違背了經濟學當中的供求原理，

2015年中央經濟工作會議指出，化解當前中國房地產市場過高的庫存成了2016年經濟工作的五大任務之一。去樓市高庫存已經上升為一項政治性任務，國家也連續(xù)出臺了一系列的調控措施，2016年2月19日有關部門發(fā)布的營業(yè)稅及契稅的雙降措施、2016年2月21日起公積金存款利率上調至一年期定期的1.5的百分點和2016年3月1號起，普遍下調人民幣存款準備金率0.5個百分點等都被認為是促進房地產市場繁榮的手段，而不管高庫存與否，價格走勢仍然是消費者是否購房消費主要影響因素，高庫存量下價格的走向是本文討論的主要問題。

一、房地產的經濟意義

眾所周知，房地產經濟是我國經濟發(fā)展的重要組成部分，它的健康發(fā)展對促進國民經濟的發(fā)展作用不容忽視，突出作用如下兩點：

（一）刺激其他相關行業(yè)發(fā)展

房地產在發(fā)展的過程中從房屋的建造到房屋的成功售出中間所涉及到的行業(yè)主要有建材行業(yè)、勞動力市場、金融市場、裝飾市場等，房地產行業(yè)的繁榮發(fā)展必然也會刺激所涉及行業(yè)的繁榮發(fā)展，也可以稱之為刺激了人們的需求，從而帶動整個國民經濟的發(fā)展，房地產近年來一直是地方財政的主要收入來源之一，它的發(fā)展也對地方財政收入起到了一定的保障作用。

（二）提高集聚效應，加快社會化發(fā)展進程

房地產的發(fā)展促進城市基礎設施的規(guī)模的擴大，隨著相關設施的完善，無疑使眾多的購房者聚集在一起，包括技術的集聚、人才的集聚、相關服務生產的集聚等，這樣也將會吸引更多的投資者投資相關產業(yè)，促進了社會分工，加快了社會化發(fā)展進程。

二、房地產庫存量分析

2015年10月10號，習近平主席提到“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，從萬科的租金抵房價其實就開始挑起了庫存的問題，而目前庫存問題是一個可以說是國家的高度，也是我們政府目前最關心的議題之一，那么大家肯定會認為房地產的冬天來了，認為房價會因為高庫存的問題而會促使房價的暴跌。

近年來，隨著對房地產市場的調控，房地產市場繁榮程度有所下降，由表1數據分析來看，房地產平均銷售價格從2005年至2015年房價總體呈現高速增長除了2008年由于金融危機影響房價暫緩增長外，2013年到2014年房地產價格也有所下降，這也說明了近年來政府對房價的調控可見效果，但整體上經濟依然是穩(wěn)步向前，只是增速下降。隨著城鎮(zhèn)人口的增加，商品房銷售面積呈現高速增長，但依然遠遠小于房地產房屋建筑面積，房屋建筑建筑面積是商品房銷售面積的六倍至九倍之多，而且倍數也依次增多，因此務必回產生大量的高庫存，在如此高的庫存量下房價卻持續(xù)上漲，顯然對此現象我們用簡單的供求關系是解釋不了的。

三、房地產價格上漲分析

經過以上分析可以看出用經濟學的供求原理已經不能解釋高庫存量下房價走向問題，因此在房地產市場上，供求關系僅僅是房地產價格影響因素的其中之一，因此它不能作為解釋房價走向的獨有因素。

（一）居民收入及宏觀經濟環(huán)境因素

通過以上數據可以建立計量經濟學模型，分析和驗證房地產價格的其他影響因素及程度以便量化分析，取2005年至2015年表1和表2的相關數據為樣本，建立模型如下：

，代表城鎮(zhèn)人均居民收入，代表國內生產總值。y代表房地產價格。假設：：、和全為零，：、和不全為零。把數據導入eviews3.1得出散點圖呈現明顯的線性相關性，輸出方程如下：

t值： （3.378452） （1.486975） （0.892406）；在顯著性為0.5水平下，（7）=0.711，因此拒絕x1和x2前參數為零的假設，因此意味著城鎮(zhèn)居民人均收入和國內生產總值對房地產價格有顯著影響，在eviews輸出的相關系數矩陣中，可發(fā)現因變量y與兩個自變量都呈現出正相關關系，但是發(fā)現兩個自變量的相關系數高達0.992409，因此兩變量可能存在共線性，但通過t檢驗我們就不再進行多重共線性檢驗。R2=0.979001，修正后的R2=0.973752；由此可以看出模型的擬合優(yōu)度非常高，說明房地產價格與城鎮(zhèn)人均收入及國內生產總值解釋變量之間總體線性是顯著的。F值為186.4886，給定顯著水平a=0.05，經查分布表F（2，7）=4.74，表明模型的線性關系成立，因此回歸方程明顯也是顯著的。

因此，通過輸出方程分析，城鎮(zhèn)居民收入每增加1%，房地產價格平均上升11.7%，正如所期望的那樣，在其他因素不變的情況下，城鎮(zhèn)居民收入增加，會刺激居民消費，促使房地產價格上升。國內生產總值每增加1%，房地產價格平均上升0.02%，顯然宏觀經濟和房地產價格也息息相關。

（二）商品房開發(fā)成本上升

商品房開發(fā)土地成本上升，近年來土地收入是地方政府收入的主要來源，由于土地的稀缺性和競爭的激烈，使得土地征用費越來越高，而作為理性的地產商而言，把不斷上漲的土地征用成本會轉嫁給消費者等，因此無疑會促使房價上升。

（三）房地產銷售手段多樣化

去庫存化已然成為了一項政治任務，萬科營銷就嘗試租金抵房款模式，此舉吸引了一批想買房又暫時買不起房子的年輕人，萬科其主要目的還是為了鎖定目標客戶，消化部分庫存。房地產開發(fā)商針對消費者的購房心態(tài)通過各種營銷手段營造了一種房價上漲的氣氛給購房者造成緊張感，使其房價預期上升，一定程度上造需求虛擬量增高，最終造成房價上漲。

（四）經濟持續(xù)增長

從宏觀背景看，目前經濟發(fā)展和以前相比發(fā)展有所緩慢，但總體經濟值已然在增長，僅是增速放緩，盡管目前經濟發(fā)展處在轉型期，但快速增長的總趨勢是很難逆轉的，大環(huán)境的繁榮發(fā)展預期必然會影響和感染房地產市場。

因此，房地產高庫存在供給大于需求的狀態(tài)下房地產價格依然上漲，原因是房地產需求已經是常態(tài)化的需求，在供求關系、宏觀經濟因素、居民收入、消費者預期及銷售者手段等綜合作用下最終造成房地產價格逐年上漲。（作者單位為貴州師范大學國際旅游文化學院）