淺析城市商業圈可持續發展

周皓芃　凌抒妍

一、南京新街口興衰原因分析

（一）南京新街口興起原因

（1）發達的交通網絡。新街口周圍具有8～10個的公交站臺，其公交多達23種。同時地鐵使交通樞紐更加高效，新街口地鐵站的出口總數多達25個。已經開通的地鐵1號線和2號線于新街口交匯，而根據南京市的地鐵線路規劃方案，到2030年南京會開通17條地鐵線路。這意味著四面八方的人流都更容易被帶到新街口。

（2）影響范圍大，消費者具有的傳統觀消費觀念。新街口商業街區的銷售額有30%是南京都市圈的馬鞍山、滁州、蕪湖、鎮江、常州等城市的消費者實現，在“都市圈”市場中形成了較強的聚集輻射功能。新街口作為“中華第一商圈”，在設施、商品、價格和服務方面具有全國領先優勢，依然是大多數消費者首選的消費場所。街區的日均客流量達到40至50萬人次，節假日最高客流量超過100萬人次。人流密集，信息交換頻繁吸引眾多商家為了滿足客戶需求選址于新街口進行發展。

（二）南京新街口萎縮原因

（1）百貨商場同質化競爭。為迎合消費者的購物需求，新街口百貨商場在新街口商業區占有極大比重，集中于新街口人流密集的步行街和王府大街與漢中路的交通干道。百貨商場的業態失衡導致商場不能有效根據自己的顧客定位進行競爭，同質化經營活動使所有百貨商場盲目定位于中檔和高檔商品，

商品無法滿足小眾群體的需求缺乏產品創新。各百貨商場布局統一以服飾和日用品為主，缺乏餐飲服務業的多元化發展，大多數商家缺乏轉型意識營銷活動單一，無法吸引更多潛在顧客消費。

（2）租金昂貴選址成本高。新街口商圈的集中型商鋪主要分布在時尚萊迪購物中心、長發銀座、萬達廣場一層以及華新商廈等。租金水平普遍很高，處于南京市商鋪租金頂峰。其中時尚萊迪租金最高達到22.0～26.0元/平方米每天。高昂的租金使產品的成本增加，為了獲得利潤，店主不斷提高產品價格，使產品的競爭優勢降低。相比于價格低廉、購物便捷的網絡電商，實體店的優勢被遏制，顧客消費成本高，導致流失大量顧客。

（3）“次商業圈”興起，分散客流。隨著距離新街口不遠的夫子廟，水游城、水平方，城南中華門附近的虹悅城，仙林中心的奧特萊斯，河西有萬達、中央商場的崛起。如今，商圈的“中心化”變成商圈“多中心化”，出現了很多“次商圈”，對新街口產生分流作用，同時也削弱了新街口的中心地位。鄰里、社區、同城的三級消費系統的逐漸完善使消費者不局限于新街口商業圈購物，新商業圈的快速發展所產生的更加優越的服務水平，低廉的價格和新穎的產品改變顧客對于新街口是必須消費場所的傳統思維。

二、新街口商業圈可持續發展的建議

（一）擴展空間，地上、地下有機結合

新街口將在現有基礎上進一步擴展空間，向東直達大行宮，向西至莫愁路。商業圈的擴大使新街口優秀的硬件設施得以遍布更多街區，以吸引消費者前去購物。新街口地鐵的開通使地下商業迅速發展起來，地鐵站的餐飲和服務業市場潛力巨大。將地上、地下的商業有效結合使相對分散的行業集成一體化，加強統一、協調的控制，為顧客提供了更加便捷和商業化的購物場所，同時也增加投資者的利潤達到“雙贏”的效果。

（二）安排符合消費市場，彌補市場缺口的品牌服裝

新街口商圈內品牌服裝競爭激烈，著名品牌服裝有多個店鋪，基本全部集中于各大百貨商場中，專賣店的服飾經營發展緩慢，品牌知名度不高，消費者的認同程度也較低。服裝是百貨商場中重要的收益部分，服裝店鋪應該更加注重商品的特色，突出特色文化，個性文化，吸引顧客，帶動人氣。安排符合本地市場的服飾，加大創新性的營銷宣傳，吸引周邊高檔客戶群，同時也要牢牢抓住中高檔消費者。

（三）加快建設特設商業區，重視步行街建設

新街口商業圈較為復雜，但缺乏自身特色的商業區，無法給消費者留下深刻印象。加大新街口特色商業區建設，形成以南京本地特色為主流，結合時代發展為宗旨的商業圈網絡。建設步行街有利于將購物與休閑結合，是完善新街口商業圈不足的必要舉措。步行街可增設南京的傳統特色文化，在商業化的同時宣傳本土文化，吸引南京以外的游客進行購物，拉動新街口的銷售業績。

（四）統一管理，形成一體化服務

新街口的商鋪很多，但是卻沒有整體規劃，不免讓新街口顯得雜亂無章，沒有秩序，只有對新街口大大小小的商鋪進行整體規劃才能實現統一的管理。

所謂整體規劃，就是將新街口分為幾個版塊，不同的版塊執行不同的功能，提供不同的服務，從而給消費者一種明了直接的感受。

（五）注重網上營銷與線下營銷的結合

新街口的衰落不得不說很大一部分原因是網絡技術的成熟，有很多人偏愛網上購物。原因之一是不用出門便可以買東西十分方便：原因之二是價格確實比實體店便宜不少。甚至有很多人將實體店當成了試衣間。但是網絡購物也有它的劣勢，沒有實體店能夠給人以立體的購物感受：從確認購買到拿到貨物有時差性。

新街口的高端商鋪暫時沒有受到網絡的沖擊，最主要受到沖擊的是那些中短商品的銷售。而那些商家面對網絡的沖擊，也并不是無法可解。他們可以借鑒“蘇寧模式”，即線上線下比價再加上其他的營銷手段，給那些來實體店購物的客戶更多的優惠。endprint