房地產價格虛高與政府監管研究

扈元持

【摘要】本文多方面角度，全面分析了我國房地產價格虛高，不降反升的原因，并從供給側提出政府監管房地產的建議。

【關鍵詞】房價虛高 成因分析 供給側 結構改革

為抑制我國房地產價格，2016年11月上旬，杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、深圳（樓盤）、成都等部分熱點城市進一步升級樓市調控政策。2016年12月10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購。然而，回顧我國住房政策的沿革，2003年可作為我國房地產市場的轉折點，由此開始，房地產成為一個暴利性的行業，房價虛高部下。2015年5月新一輪周期房價上行至今仍沒有結束，隨著全國各地“最嚴房控”出臺，房價卻不降反升。

一、房價虛高的成因分析

（一）稅費、土地出讓金令房價水漲船高

首先，地方政府不僅一次就可以拿到50年甚至70年的租金，升高土地成本；而且，通常找來房地產公司當“托兒”，與外地投標企業競價，由政府操盤抬高地價。另外還要再向房地產商收取大量名目繁多的“附加費”、“城市建設基金”和“公建配套費”。這些附加的成本最終誰來買單？不是房地產企業，而是廣大的購房者。

（二）社會資金和國外游資借機熱炒

社會富人群體受到高額利益驅動，積極投身房地產投資，造成房地產如同海市蜃樓，出現虛高幻影泡沫。再者，房地產行業繼2015年股災之后更加凸顯了支柱行業的地位，政府和社會都寄希望于房地產能提振經濟，大量投資加劇了房地產行業和社會期望和壓力，導致結構失衡，房價不降反升。

（三）宏觀調控政策重末輕本

我國房改一直側重房地產的商品屬性，輕視了其公共屬性。高收入者也能搭便車，高度偽裝，利用政策法規空子，占用許多經濟適用房的資源。導致不同程度的政策缺失、資源錯配和機構缺位問題。若房價調控“政府信用背書”的方式不改變，那么房價的就難以得到控制。毋庸置疑，至今仍有許多地方政府將房地產視為美化GDP的美圖工具，試圖掩蓋不堪入目的地方財政。

（四）開發商集體綁架操縱了房地產行業

消費者和房地產商之間天然存在著不對稱的鴻溝，這會大大誤導甚至是欺騙我們的房地產消費者和市民。少數開發商憑借其所處的優勢地位，“相互團結一致”，與狼為伍，形成價格聯盟，通過發布虛假廣告造勢，通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張，從而“吹起”房產泡沫。

（五）銀行信貸具有不可推卸的責任

銀行信貸利率過低，且虛假信貸泛藍，監管力度薄弱，造成了房地產行業的“蓬勃發展”。信貸資金流入房地產行業各取所需：房地產需要信貸支持和發展，銀行需要房地產行業增加業務和盈利，正是這種緊密的關系埋下了房價虛高的伏筆，造成泡沫。銀行和房地產商均聚焦優先的土地資源爭奪之中，土地價格只會居高不下，最后泡沫也就演變成了金融危機。

二、論政府對房地產監管的再思考：供給側結構改革強于調控

（一）增加土地有效供給

原則是增加普通商品住房、經濟適用住房、廉租房的土地供應；改善實行土地供應方式，改進土地招拍掛轉讓制度，建議建立專家評估、市場評估、市民評估制度前置制度，減少拿地和炒地投機活動，遏制變相競標、陪標、串標等各種暗箱操作行為，遏制“地王”頻生，土地轉讓兼顧經濟與社會指標，如附加建設廉租房、社會保障房及公用設施配套項目作為拍賣附加條件等，不完全以價格高低為依據。對圈地不建、捂盤、倒地、擅改用途等違規行為加大查處力度。對土地閑置按照閑置時間梯度里征收閑置費用。

（二）改變“扁平化”的房地產商品體系，建立“立體化”的房地產商品供給體系

一方面，適當增加商品房、經濟適用房、廉租房的數量供給。另一方面，發展租售并舉的多層次住房市場。特別是一二線城市，要通過政府、企業和金融機構的共同合作，建設形成活躍度高、穩定性強、規范和租房市場。另外，應探索“先租后買”、“租售結合”、“倒按揭”、“共有產權”、等多種形式靈活的產權制度，在防范風險的前提下，向試點要經驗，多管齊下實現住有所居、確保住房成本與經濟發展水平相適應。

（三）加大打擊查出房地產腐敗力度，綠色供給

加大房地產領域違規和貪腐行為的懲治力度，強化政府職能部門領導的責任，把責任與績效考核掛鉤，實行黨政同責，把責任具體到每一個領導班子成員身上。鑒于房地產領域的重重官商勾結和錢權交易極大地推高了房地產發展成本和房價，需要規范秩序，凈化房地產市場發展環境，加大房地產開發和交易各個環節中的違規違法行為的查處，打擊“官商聯合體”坑害國家、消費者的各種灰色交易和貪腐活動。

（四）政府應該提升監管模式，用大數據透視房地產市場，去庫存，放泡沫，增加有效供給

政府應該利用互聯網+技術，完善市場監管途徑，利用大數據平臺模式，對消費者和房地產商的行為、心理、預期等進行精準分析，要深入研究人口區域流動的動態格局，明確大中小不同類型城市的定位，調整建設用地指標，優化資源配置，避免人口向東流、建設用地向西批的錯配。發現庫存過多，及是去除。發現供給不足，一二線城市要根據需求情況有效增加住房供給。特大城市和大城市要合理規劃、優化布局城市內部工作區和生活區，提高空間使用效率，同時要著力提高公共服務能力和社會治理能力。