關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化探討

文/程磊 劉建利

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關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化探討

文/程磊 劉建利

北京建筑大學(xué)

隨著改革開(kāi)放事業(yè)的不斷的深化，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)歷經(jīng)30多年迅猛發(fā)展，成為了現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了極大的帶動(dòng)作用。眾所皆知，然而在其繁榮發(fā)展的背后，也隱藏著諸多問(wèn)題，文章通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概述分析，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化主要問(wèn)題，最后著重給予相應(yīng)的改善對(duì)策，構(gòu)建和諧健康的市場(chǎng)秩序。

房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化；信息不對(duì)稱；探討

隨著社會(huì)不斷發(fā)展日益進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速發(fā)展，導(dǎo)致市場(chǎng)不夠成熟，存在諸多問(wèn)題，然而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)嚴(yán)重的信息不完備性和信息不對(duì)稱性是最為典型的問(wèn)題，從而影響消費(fèi)者進(jìn)行理性的決策，進(jìn)而引起市場(chǎng)資源不能有效的配置。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下分析所得，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體分競(jìng)爭(zhēng)和壟斷兩種狀況，其中，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境根據(jù)生產(chǎn)出產(chǎn)品的影響程度，將其分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以及壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而壟斷市場(chǎng)同樣也可以將其分為完全壟斷市場(chǎng)以及寡頭壟斷市場(chǎng)。然而，現(xiàn)實(shí)和理論存在較多的出入，根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)情況來(lái)看，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)僅僅只是一種理論狀態(tài)，難以真正落實(shí)，而不完全的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)才是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中普遍存在的，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制失調(diào)，市場(chǎng)的規(guī)則就會(huì)被打破，市場(chǎng)資源出現(xiàn)配置不能平衡實(shí)施，引發(fā)市場(chǎng)的紊亂。而我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)的一樣的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。目前，從我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平仍有待提高，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放程度也比較狹義，從而使得我國(guó)房地產(chǎn)投資比重不斷上升，但是實(shí)際收益效果卻并不明顯。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化主要問(wèn)題分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化息息相關(guān)，信息化不對(duì)稱是導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的重要因素，在市場(chǎng)交易繁雜的過(guò)程中，信息了解不充分在市場(chǎng)交易時(shí)容易出現(xiàn)地位不同，信息量的各不相同，導(dǎo)致信息不對(duì)稱，具體表現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

2.1政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱

土地是建房的最根本條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)中有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程都離不開(kāi)土地。我國(guó)城市建設(shè)用地都是歸國(guó)家所有，然而房地產(chǎn)商的準(zhǔn)許卻必須經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，房地產(chǎn)商才能有效的對(duì)土地進(jìn)行使用權(quán)力，政府有相關(guān)的土地行政管理部門(mén)對(duì)土地資源進(jìn)行管理，政府代表著國(guó)家行駛相應(yīng)權(quán)力。

2.2房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，占據(jù)主導(dǎo)地位的是一手房產(chǎn)，主要參與者是開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主體是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其對(duì)樓盤(pán)具體程序的過(guò)程表現(xiàn)為：前期調(diào)研、工程進(jìn)行實(shí)施過(guò)程、市場(chǎng)定位評(píng)估、周邊設(shè)施、規(guī)劃情況等信息必須明確。而從消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的信息特點(diǎn)等不全面，甚至依靠與開(kāi)發(fā)商才能有所了解，促使在消費(fèi)交易的過(guò)程中極為的被動(dòng)，甚至有些不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利益的熏陶下，利用信息不對(duì)稱情況誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，這樣嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間都存在信息不對(duì)稱。

2.3房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者與消費(fèi)者之前的溝通橋梁，在這過(guò)程中必須承擔(dān)起保證交易安全責(zé)任，房地產(chǎn)中介可以節(jié)約交易時(shí)間的同時(shí)根據(jù)幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求條件，從中還能恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行交易糾紛。目前，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還并不完善，主要表現(xiàn)為：其掌控大量的信息，難免受到經(jīng)濟(jì)利益不動(dòng)搖的，所以在消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)信息保留或者制造虛假消息，還有從中賺取差價(jià)或者變相以租代售等違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)利益嚴(yán)重受損，突出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化改善對(duì)策

隨著社會(huì)科技突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然性，以信息技術(shù)為主導(dǎo)地位，更有效的提高房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，需要改善信息不對(duì)稱，從而構(gòu)建更高效的信息化技術(shù)，具體改善對(duì)策表現(xiàn)。

3.1提高行業(yè)透明度，建立信息搜尋網(wǎng)絡(luò)化

建立信息網(wǎng)絡(luò)化，突出信息技術(shù)的使用價(jià)值，以數(shù)字化概括形成信息的集成，減輕人員工作量，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索需要的信息，從而能夠一覽無(wú)遺，從而提高了行業(yè)的透明度，利用信息化技術(shù)發(fā)揮房地產(chǎn)，推廣效益也迅速提高，如消費(fèi)者可以直接在網(wǎng)絡(luò)上提前充分了解需要的信息以及合適的房源，在開(kāi)發(fā)前期也可以通過(guò)網(wǎng)路詳細(xì)了解土地環(huán)境及經(jīng)濟(jì)效益，從而作出合理的應(yīng)對(duì)計(jì)劃及實(shí)施方案。

3.2政府充分發(fā)揮作用，建立信息化管理模式

在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制中，需要政府充分發(fā)揮作用，強(qiáng)化制度以及法律法規(guī)規(guī)范實(shí)施，不斷完善監(jiān)管機(jī)制。同時(shí)制定安全質(zhì)量以及信息公開(kāi)政策，構(gòu)建高效可靠的信息化管理模式，以信息技術(shù)整理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理，合理的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，優(yōu)化配置。通過(guò)政府疏導(dǎo)或者政策施壓讓非營(yíng)利組織在市場(chǎng)管理中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值等，政府的管理下也促進(jìn)行業(yè)更加公平公正。

3.3提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量，銷售網(wǎng)絡(luò)化

房地產(chǎn)市場(chǎng)與人民生活緊密相連，不僅挺高生活水平，更加體現(xiàn)了穩(wěn)定和諧環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)是圍繞著人服務(wù)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要高素質(zhì)人員，提高服務(wù)質(zhì)量是當(dāng)前重要需要條件，道德職業(yè)素養(yǎng)具備有助于信息化誠(chéng)信度提升，同時(shí)銷售網(wǎng)絡(luò)化與之融合，行業(yè)的信譽(yù)度逐漸得到了強(qiáng)化，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)以及保障了雙方的利益，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展秩序。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈主要原因由多方面信息不對(duì)稱所導(dǎo)致，嚴(yán)重影響市場(chǎng)的正常運(yùn)作，因此，根據(jù)問(wèn)題分析，提出有效的改善對(duì)策，希望幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的問(wèn)題。建立高效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息化結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)信息化共享，行業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升等健康的行為規(guī)范，從而降低各方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，減少信息不對(duì)稱問(wèn)題，提高市場(chǎng)效率有效的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

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[2]趙春榮.房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與政府管理[J].中國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2013,27(11):45-52.

[3]李仲飛,肖仁華.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控失靈的博弈分析[J].求索,2013(12):16-18+122.

KM201610016014我國(guó)創(chuàng)新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享模式構(gòu)建研究，北京市教委科技計(jì)劃一般項(xiàng)目。