淺析房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的常見(jiàn)問(wèn)題

文/張曉萍

淺析房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的常見(jiàn)問(wèn)題

文/張曉萍

遼河石油勘探局于樓公用事業(yè)處

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)購(gòu)房的熱情和積極性也在不斷提升，因此也推動(dòng)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的迅速發(fā)展。但是當(dāng)房屋購(gòu)置之后，一系列繁瑣的房屋登記手續(xù)使房產(chǎn)交易過(guò)程和產(chǎn)權(quán)登記方面出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。本文將著重分析房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的一些問(wèn)題和需要注意的事項(xiàng)做深入的分析，為進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)登記和交易工作提出合理化的建議。

房產(chǎn)交易；產(chǎn)權(quán)登記；問(wèn)題分析

房地產(chǎn)是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)的同時(shí)又是一項(xiàng)法律權(quán)利。它包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了商業(yè)交易的重要組成部分。房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記主要是指權(quán)利人在房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行的登記，并在房屋登記簿上記載房地產(chǎn)變動(dòng)的行為。

1 房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項(xiàng)

1.1弄虛作假的行為的審查。目前房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生有些當(dāng)事人在交易和登記的時(shí)候使用偽造的證件或虛假文件，以此牟取非法的利益，對(duì)正常合法的交易和登記產(chǎn)生非常不利的影響，所以需要格外重視這種情況的發(fā)生。

(1) 受理交易和登記申請(qǐng)。在房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，房產(chǎn)交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)該明確要求買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)，工作人員對(duì)其身份進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)，信息確認(rèn)后，申請(qǐng)人填寫申請(qǐng)表 (可自動(dòng)生成申請(qǐng)表格)、簽字并摁指紋，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后予以受理。如果權(quán)利當(dāng)事人無(wú)法到場(chǎng)，則需要有委托合同，受委托人持有效身份證件和權(quán)利人委托書原件，通過(guò)詢問(wèn)查證之后，在確保信息真實(shí)可靠的前提下予以辦理。

(2) 審核相關(guān)資料。在進(jìn)行房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，需要對(duì)房產(chǎn)的來(lái)源、交易登記信息進(jìn)行反復(fù)核對(duì)。確保來(lái)源清楚、沒(méi)有限制權(quán)利、與登記簿不沖突，確保權(quán)利人對(duì)申請(qǐng)交易和登記的內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤之后再進(jìn)行下一步的登記工作。

(3)及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。工作人員在受理申請(qǐng)時(shí)，首先應(yīng)嚴(yán)格核對(duì)自己部門核發(fā)的權(quán)證，采用身份證讀取器核實(shí)申請(qǐng)人的身份證信息并查驗(yàn)其真?zhèn)危葘?duì)申請(qǐng)人是否與身份證的影像一致，申請(qǐng)材料的簽字是否是申請(qǐng)人的自己行為，如果發(fā)現(xiàn)資料信息不實(shí)，應(yīng)及時(shí)予以糾正，若發(fā)現(xiàn)有持虛假證件或文書申請(qǐng)的，及時(shí)以勸退或報(bào)警。與此同時(shí)，還可在柜臺(tái)上安置攝像頭等信息采集輔助設(shè)備，確保在出現(xiàn)問(wèn)題后有據(jù)可查。

1.2特殊人群的房產(chǎn)交易與登記問(wèn)題。

(1)未成年、無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力人申請(qǐng)交易與登記。這幾類特殊情況的人員在進(jìn)行房產(chǎn)交易與登記的時(shí)候，需要由符合《中華人民共和國(guó)民法通則》資格的監(jiān)護(hù)人進(jìn)行代理，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。工作人員在審核相關(guān)申請(qǐng)的過(guò)程中，需要對(duì)“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”的相關(guān)證明資料加以審核，確保證明材料無(wú)誤后，讓監(jiān)護(hù)人以監(jiān)護(hù)人的資格為被監(jiān)護(hù)人代理房產(chǎn)交易與登記申請(qǐng)。

(2)華僑、港澳臺(tái)及外國(guó)人士。隨著國(guó)家對(duì)外開(kāi)放政策的放寬，許多外國(guó)人、華僑選擇定居于我國(guó)，也有很多的港澳臺(tái)人士在內(nèi)地購(gòu)房。針對(duì)于這類人群在房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中工作人員必須仔細(xì)審核其提供的法律文書及身份證件等相關(guān)信息。中華人民共和國(guó)香港、澳門特別行政區(qū)自然人應(yīng)提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護(hù)照、港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證、臺(tái)灣同胞回鄉(xiāng)證;中華人民共和國(guó)臺(tái)灣地區(qū)自然人應(yīng)提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證或臺(tái)胞證;華僑應(yīng)提交中華人民共和國(guó)護(hù)照;外籍人士應(yīng)提交中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件或其所在國(guó)護(hù)照，凡是外文的，一律經(jīng)公證翻譯成中文。

2 解決對(duì)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中常見(jiàn)問(wèn)題的有效方法

2.1未成年人、無(wú)行為能力、限制民事行為能力。

(1)監(jiān)護(hù)人資格的審核。在針對(duì)未成年人、無(wú)民事行為能力及限制民事行為能力的當(dāng)事人進(jìn)行房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)特別注意審核監(jiān)護(hù)人的資格，注重法定監(jiān)護(hù)人必須具備兩個(gè)以上，同時(shí)根據(jù)全面的書面同意處置來(lái)確保被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)安全。如果涉及到未成年人的父母離異，在進(jìn)行處置財(cái)產(chǎn)的過(guò)程中，還是需要先經(jīng)雙方進(jìn)行協(xié)商同意。

(2)審查監(jiān)護(hù)人義務(wù)。為了保障被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)安全對(duì)監(jiān)護(hù)人應(yīng)該進(jìn)行審查。通過(guò)對(duì)監(jiān)護(hù)人進(jìn)行身份公證、處置款項(xiàng)提留及監(jiān)督使用公證等措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)監(jiān)護(hù)人處置房屋的目的和出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行審查的目的。

2.2規(guī)避弄虛作假行為。目前房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)有弄虛作假的現(xiàn)象發(fā)生，它嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。為凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的空氣、有效打擊此類違法行為，扭轉(zhuǎn)登記部門的被動(dòng)局面，除了需要公安部門與司法部門的聯(lián)合打擊，更需要在實(shí)際登記的過(guò)程中規(guī)范管理、規(guī)范流程、層層把關(guān)，運(yùn)用法律法規(guī)和科學(xué)技術(shù)來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。針對(duì)于偽造或涂改權(quán)利證書的，應(yīng)予以沒(méi)收，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)移送公安機(jī)關(guān);對(duì)于通過(guò)弄虛作假的手段騙取登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的權(quán)利證書的，應(yīng)及時(shí)予以更正，并公告作廢。與此同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)宣傳，通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體加以報(bào)道，對(duì)不法分子進(jìn)行教育與嚴(yán)懲。

2.3有針對(duì)性的對(duì)特殊身份人士進(jìn)行審查。面對(duì)具有特殊身份的華僑、外國(guó)人士及港澳臺(tái)同胞時(shí)，應(yīng)該采取針對(duì)性的審查措施，特別是對(duì)其身份的核對(duì)，在房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候?qū)ζ涑鍪镜亩喾N身份證明進(jìn)行詳細(xì)全面了解，身份的有效核實(shí)關(guān)系到房產(chǎn)交易時(shí)的順利進(jìn)展，同時(shí)也影響到產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的真實(shí)可靠，要求相關(guān)的工作人員應(yīng)該提高工作水平，增加責(zé)任心、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房人數(shù)的不斷增多而隨之出現(xiàn)的房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記人數(shù)也在與日俱增，在此情況下，房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記部門需要不斷提升自身的業(yè)務(wù)水平，結(jié)合科學(xué)、合理的登記制度，及時(shí)采取有效措施提高登記效率，解決登記工作中存在的各種問(wèn)題，進(jìn)而發(fā)揮出產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際價(jià)值，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

[1]謝登峰.對(duì)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題的研究[J].四川建材,2017,43(01):154-155.